伴随着市场经济的发展，人员流动与日俱增，这也直接催化了房屋租赁市场的发展，房屋租赁合同的签订有效地保障了出租人及承租人享受的权利及承担的义务。
如何判定合同的有效性，哪些情况将会影响房屋租赁合同的效力呢？
出租人不同意转租
是否会导致转租合同无效？
案 例
原告胡某与曹某签订房屋租赁合同，合同约定：曹某将其名下所有的一处房屋出租给胡某，租期为5年，租金为每月人民币1500元。胡某在未征得曹某同意的情况下又与被告张某签订了租赁合同，该合同约定：胡某将上述房产转租给张某，租赁期限为两年,租金为每月人民币2000元，承租人累计欠缴租金达3个月的，出租人有权解除合同。后张某连续5个月拖欠租金，胡某遂诉至法院，要求解除其与张某之间的房屋租赁合同，并要求张某按合同约定支付所欠租金及违约金。
被告张某认为，胡某转租上述房屋，未经原出租人同意，其和胡某之间的租赁合同因此无效。
法院经审理后认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，是有效合同。被告张某连续5个月拖欠租金，构成违约，且达到合同约定的解除条件。原告胡某要求被告张某支付欠付租金及违约金的诉讼请求，以及要求解除合同的诉讼请求，均有事实及法律依据，应予支持。
法官说法：
首先，未经出租人同意的转租不属于法定的无效事由，只有在合同约定违反法律、行政法规的强制性规定的情况下才应被认定为无效合同。《合同法》第224条运用授权性规范的模式，解释上难以将该条关于“经出租人同意”的规定作为评价非法转租合同效力的依据。其次，也没有其他法律、行政法规强制规定转租必须经过出租人同意，因此未经出租人同意不是导致房屋租赁合同无效的理由。
当然在上述案例中，若房主曹某不同意胡某转租的行为，曹某可以以胡某未经其同意擅自转租为由要求解除合同并要求胡某按照合同约定承担相应的违约责任。
法条链接：
《合同法》第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
哪些情况会真正影响
房屋租赁合同的效力？
一
标的篇
1、将不能用于商业用途的土地作为商业用途土地出租，如将楼梯口及消防通道出租用作商业用途的租赁合同无效。
楼梯口和消防通道，属于具有专用功能的附属设施，《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第140条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准，未经批准，属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，应属无效。
2、以农村集体土地上的违章搭建为租赁标的物的，租赁合同无效。
《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）规定农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在农村集体土地上建造建筑物进行出租，一方面该建筑物没有规划许可证，另一方面使用农村集体土地用于非农业建设，违反了《土地管理法》的相关规定，因此该类合同无效。
二
主体篇
限制民事行为能力人单独签订的房屋租赁合同效力待定。
《中华人民共和国民法总则》第19条规定：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。八周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度，本人的智力能否理解其行为并预见相应的行为后果，以及标的数额等方面认定。
一名八周岁以上的未成年人独自签订的房屋租赁合同属于效力待定合同，如果其法定代理人事后在合理期限内追认，则属于有效合同，如果法定代理人在合理期限内未予追认，那么该房屋租赁合同为无效合同。
三
内容篇
1、出租人隐瞒与订立合同有关的重要事实，租赁合同可撤销，如果损害国家利益的，则无效。
出租人故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方做出错误的意思表示而与之订立租赁合同，构成欺诈，该合同可撤销。在损害国家利益的情况下，合同无效。
2、商铺售后包租协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
售后包租又称售后返租、售后回租、售后承租，是指房地产开发企业采用一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。虽然《商品房销售管理办法》第11条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但该办法不属于法律、行政法规，如果相关企业违反了该办法的规定，相关的行政机关可以予以行政处罚和制裁，但在案件审理过程中，不能依据该办法直接认定双方之间的协议无效。
文 | 胡静怡
END
金山政法融媒体
上线为您服务
联系客服
