本期作者
熊宗鹏
北京大成律师事务所争议解决部资深律师，法学硕士，首都经济贸易大学校友导师。专注于争议解决，主要业务领域为公司法、合同法、争端解决。
导 读
在执行程序中，当案外人基于租赁权主张中止或排除执行行为时，如何准确判断租赁权对案件执行所产生的影响，是个需要深入探讨的问题。
1.问题的提出
执行异议之诉是指在执行过程中，当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。
在执行异议之诉中，较为常见的一类诉讼是不动产承租人基于租赁权而提起的异议之诉。该类异议之诉所依据的逻辑基础为“买卖不破租赁”的基本民法学原理。根据该规定，人民法院在执行过程中除了要保护申请执行人的合法权利，对于满足一定条件的承租人的租赁权，也应予以保护。而根据我国合同法、担保法的相关规定，自租赁合同成立时，租赁权成立。
因此，在执行程序中，当案外人基于租赁权主张中止或排除执行行为时，如何准确判断租赁权对案件执行所产生的影响，是个需要深入探讨的问题。
2.“买卖不破租赁”原则的历史沿革及现状
纵观“买卖不破租赁”原则的历史沿革，承租人的法律地位发生了较大改变。
在罗马法时期，当所有权人将租赁物转让给第三人时，将会产生“买卖破除租赁”的法律效果，租赁物上的承租权会因权属的变动而丧失，此时承租人无法排除第三人对于租赁权的干预，而只能向出租人主张权利。
此后，随着人们越来越重视对租赁权的保护，“买卖破除租赁”的制度缺陷日益明显：该制度使承租权始终处于不稳定状态，承租人根本无法安心签署或履行租赁合同。
对此，西方各国在第一次世界大战期间开始纷纷立法，以保护承租人的合法权利。具体变化为：逐渐削弱所有权的绝对强势地位，强化承租人的法律地位，赋予租赁权以对抗力，自此，“买卖不破租赁”原则形成【1】。
随着我国法制进程的不断推进，“买卖不破租赁”原则也得到了我国立法机关的不断确认与深化。
我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。而在抵押权与租赁权出现冲突时，我国也以权利设立的先后进行了权利取舍。如《担保法》48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。《物权法》第190条则进一步规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
3.“买卖不破租赁”在执行异议中的认定标准
在执行过程中，承租人基于承租权提出的执行异议有两类，一类为阻止转移占有，即执行行为异议；另一类为阻止执行租赁物，即排除执行异议。以下分别论述：
3.1 对于以租赁权阻止向受让人移交占有的情况，我国法律已有明文规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条之规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，已明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。该条规定了案外人基于不动产租赁权提出执行异议的审查标准。承租人拟以租赁权阻止租赁物转移占有，需同时满足以下条件：
01
租赁合同须形成在法院查封之前
与其他法律法规的规定一致，租赁合同的形成时间应在法院查封前，因为承租人无法预见房屋租赁后的执行情况，如租赁在先的房屋仍可被随意执行，则将与“买卖破除租赁”制度的性质一样，使租赁权时刻处于不确定状态。在举证方面，承租人可以从以下几方面证明合同形成时间【2】：
1）承租人已根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条、《商品房屋租赁管理办法》第14条、19条的规定办理了租赁登记备案手续；
2）租赁合同的当事人已在抵押、查封前办理了公证；
3）承租人已在抵押、查封前缴纳了租金税；
4）承租人已在抵押、查封前在物业公司办理了登记、备案；
5）有证据证明抵押权人、法院在进行抵押、查封前已了解房屋的租赁情况的。
但需指出的是，如租赁权产生在法院查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”此时，承租人的租赁权不会产生对抗第三人的法律效果，承租人据此阻碍执行，将不会得到支持。当然，根据合同相对性，承租人仍可向出租人即被执行人主张权利，以维护自身权利。
02
承租人须在查封前占有房屋
考虑到案外人通过租赁权阻止的是包括申请执行人在内的不特定第三人，实际上是赋予了租赁权以对世效力。为达到这一目的，须使租赁权具有便于不特定第三人识别的权利外观。而根据物权公示原则，承租人应以占有租赁物的方式对外公示。如此规定的目的主要是为了防止被执行人与案外人恶意串通，伪造租赁合同并对签约时间进行倒签，以达到干扰执行的效果。
具体到举证方面，承租人既可以提供水、电、暖、物业等费用的付款凭证，也可提供使用该房屋居住或经营的相关证据。
03
不存在虚构租赁事实的行为
在司法实践中，除了部分案外人的承租权受到侵害而提出异议之外，也存在个别被执行人为了干扰执行与案外人恶意串通，在伪造租赁合同及相关证据后由案外人提出异议的情形。一旦上述虚假的租赁权被认定成立，则会导致作为租赁物的执行标的的变现价格降低，必然会对申请执行人的合法权利产生影响。【3】
因此，在判断是否存在租赁事实时，应当从以下情形出发进行综合判断，同样，从举证角度出发，承租人也应尽量提供完备的证据以证明租赁事实的真实性：
1）承租人在抵押、查封前以承租的房产作为公司注册地址并登记于营业执照，且至今未变更住所地的；
2）承租人在抵押、查封前已为承租的房产交纳水、电、暖、燃气、物业等各项费用且至今仍在交纳的；
3）承租人在抵押、查封前已对涉案房屋进行装修的；
4）承租人在抵押、查封前便已在涉案房屋中生产、经营的；
5）其他承租人能举证证明自抵押、查封前至今始终对涉案房屋占有、使用的情形。
3.2 对于以租赁权排除执行的情况，在司法实践中也较为常见。异议人的具体诉求通常为：基于案外人的租赁权，要求法院终止对涉案房产的查封或执行。对此，除了在对租赁权的形成时间、租赁关系的真伪进行判断外，还要考虑“买卖不破租赁”原则的设立旨趣与法律效果：在满足执行异议和复议规定第31条的情况下，承租人可以阻止将诉争房屋向受让人移交占有，但租赁权无权阻止涉案房产的权属转移。因此，如承租人提出排除执行异议，禁止人民法院查封或拍卖涉案房产的，则难以得到法院的支持。
在福建福州农村商业银行股份有限公司华林支行与何勇生、肖莉等金融借款合同纠纷执行案【4】中，针对异议人何勇生基于租赁权提出的解除对涉案房产查封的主张，最高人民法院人民指出：“对不动产采取查封措施本身不涉及移交该不动产，也未产生将来移交的现实风险。该（涉案）房产上无论是否附着有在先的租赁权，均不能阻止执行法院对其采取查控措施。”
”
因此，从承租人的角度出发，人民法院在执行拍卖过程中如存在未披露案涉房屋承租情况等问题时，承租人应基于民诉法第225条，以利害关系人的身份提出执行行为异议，要求法院在拍卖时公告权利受限的事实，并要求法院进行带租拍卖，以维护自身的合法权益。
4.“买卖不破租赁”在执行异议之诉中的认定
根据我国法律规定，执行异议之诉的宗旨是通过实体权利排除对执行标的执行，而租赁权即使形成在先，其也无法达到限制执行标的权属转移的目的。因此，承租人为了维护自身承租权及租赁利益不受侵害，可以在法院执行涉案房产时提出执行行为异议，防止法院在拍卖等执行环节将承租人的利益排除在外。对于上述异议未得到支持不服的，承租人应当根据民诉法第225条在裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议，而非提出执行异议之诉。
在胡发胜诉苏州艺杰建筑装饰工程有限公司、黄山依元服饰有限公司案外人执行异议之诉一案中【5】，上诉人胡发胜因不服一审裁定结果而提出上诉。胡发胜主张对涉案房产享有承租权，根据买卖不破租赁的规定，出卖人应当将涉案房产出租事实告知竞买人。原审法院裁定驳回胡发胜的异议申请，等于向竞买人隐瞒了承租的事实，必将对竞买人的竞买决定及报价产生误导。据此提起执行异议之诉，要求法院认定胡发胜对涉案房产享有承租权，并在拍卖中公告标的物权利受限情况。
对此，安徽省高级人民法院经审理认为：“案外人提起执行异议之诉的目的是排除人民法院对特定执行标的的执行。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，不仅要有具体的诉讼请求，而且要有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。根据买卖不破租赁原则，租赁权优先于普通买卖合同项下买受人的权利，租赁权的行使并不受租赁物所有权转移的影响，故胡发胜提出确认其对执行标的享有租赁权及执行拍卖中公告权利受限的诉讼请求，并非系排除执行法院对该执行标的实施查封及拍卖执行行为的诉讼请求。故原审判决认定胡发胜提起的案外人执行异议之诉不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条规定，并无不当。”
”
参考资料：
【1】参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，最高人民法院执行局编著，第444页。
【2】参见《人民法院办理执行案件规范》，最高人民法院执行局编著，第236页。
【3】参见《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》，最高人民法院执行局编著，第224页。
【4】参见最高人民法院（2016）最高法执监397号《执行裁定书》。
【5】参见安徽省高级人民法院（2016）皖民终967号《民事裁定书》。
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