政策规定
国税发【2006】187号文件第八条规定,在土地增值税二次清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
案例
困扰
一
尾房销售时扣除项目金额按【2006】187号文计算正确吗?
困扰
二
尾房销售可否和初次清算适用的税率
通过上例我们看出,尾盘清算适用了40%的税率,而初次清算时是30%的税率。很明显,如果全部销售完毕再去清算,有可能就不会涉及到税率的提高了。那么,就有人关心了,是否可以再次清算时使用和初次清算一样的税率呢?
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》中有这样的内容。问:项目清算完成后再转让房地产应如何计算征收土地增值税?答:根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第八条规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。现明确如下:根据销售收入和上述扣除项目金额计算清算后再转让房地产的增值额,按已清算部分适用的税率计算缴纳土地增值税。
按照浙江的规定,尾房销售增值3652万元,不需要单独计算增值率及适用税率,而是按照初次清算税率30%计算缴纳土地增值税3652×30%=1095.60万元。
这么说来,也有政策范例可供您跟当地税局去据理力争了哦。
困扰
三
尾盘销售可否和初次清算合并后再进行二次清算呢?
困扰
四
尾房销售是集中申报还是单套申报?
《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第七条答问:
问:已竣工项目,但未最终决算,未支付的工程价款,以后取得发票,还允许扣除吗?是否可以在取得合法凭证后进行补充清算?
笔者仅通过对土地增值税清算地方政策的收集梳理,为广大地产财税朋友处理土增清算业务时可能碰到的一些疑难问题提供处理方向上的指引,希望能对大家有所帮助。
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