大家好，欢迎回到“规划工具理性”系列
本系列关注：
很有用、不复杂，你不一定知道但却是基础知识的量化方法
今天是第三期
上期我们的主题是：
由于篇幅限制，我们只聊了关于商务办公
今天我们继续来一起看看关于商业的开发量预测
方法1：需求趋势法
需求预测法的逻辑比较简单，就是未来可能有多少人来这个片区消费，每个人平均需要多少商业面积，计算公式就是：
某片区的商业面积＝该片区的商业消费人口×该地区的人均商业面积
那什么是该片区的商业消费人口呢？
这就涉及到几个概念：
概念1: 消费人口
消费人口是指人口总数吗，小孩和老人也算？
不能算，消费人口是指有消费能力的人群，所以，对消费人口的界定是15-64岁之间的人口，其实熟悉经济得同学可能会知道，这个年龄段得人口也叫劳动适龄人口
可以从该地区人口普查数据得到的百岁图分布，然后再推算得到未来规划人口中消费人口年龄段的比例。
你可能会说，这也太难了吧？还得去查人口普查，还要去推算
放心，我们本系列的宗旨是有用但不复杂，只用简单得加减乘除能搞定。
某个城市的劳动适龄人口结构和该城市的社会、经济各方面相关
从总体来看，我国的劳动适龄人口比例经历了先增后减的趋势
峰值是在2010年左右，达到了71%，之后随着人口老龄化加剧，一路下降
预期未来20年在60-70%区间。
好了，大概意思知道就可以了，记住60-70%这个数，还是那句话，数量级数据而非精确数据。
概念2: 辐射范围
仅仅是该片区的吗？当然不能这么理解，应该是未来可能到该片区消费的人，所以，不一定是住在本片区，也可能是周边片区的居民。
我们把有可能来A地区消费的周边地区称为 A地区 的辐射范围
概念3: 辐射比例
是不是A地区辐射范围的消费人口总数就是A地区的消费人口呢？
当然不是，对于某个地区的居民来说，可以有多种选择，只会有一部分人会是A地区的消费人口，我们把这个比例叫做 辐射比例。
辐射比例的经验数值：0.3-0.6
距离较远，联系不太密切，取值0.3，反之，特别是中心区所在区域，取值0.6
所以：
某片区的商业消费人口＝辐射范围内15-64岁之间的人口总数＊辐射比例
如何计算该地区的人均商业面积？
还是简单的同类比较（2010年左右数据）：
国外发达城市2平方米左右，上海人均商业面积为2.3平方米，深圳人均商业面积为1.02平方米
所以，经验数据：一线城市人均商业面积可取值2-2.5平方米；二三线城市人均商业面积可取值1.5-2平方米，三四线城市1.2-1.5平方米。
为了让大家有个更具体的概念，如果某中心片区的消费人口是20万（相当于是100万以上人口的大中城市），就算取值上限2平方米，商业面积也就40万左右，按照3.0容积率计算，商业占地面积约13公顷，只是3-4个小地块有没有？
如果你正巧手上有在做控规的话，不妨把地块一览表找出来，把商业建筑面积加起来看看，是不是一个数量级呢？
方法2：商业饱和度法
你可能会有疑问：
前面讲得 “需求趋势法” 似乎只是从人口角度，并没体现一个地区的经济发展水平啊？
一个人均可支配收入是10000的城市，和一个5000的城市，能一样吗？
其实需求趋势法对于经济发展水平是有体现得，就是体现在人均商业面积得不同
人均商业面积和人均可支配收入之间当然有相关关系
只不过，到底是啥关系，有什么经验数据，不知道。
所以，我们要引入商业饱和度法对商业规模进行验证
什么是商业饱和度法？
商业饱和度法的逻辑是，某地区的商业空间与该地区的商业消费总金额正相关，商业需要赚钱才能存活下去，通过测算该地区的消费总金额，可以测算该地区的可支撑商业面积。
计算公式：
RF（某地可支撑商业面积）＝C（潜在消费总人口）×RE（年平均购物额） /IRS（商圈饱和度）
其中：
C（潜在消费总人口）：
这个消费人口的概念和计算和“需求趋势法”是一样的，这里不再展开
RE（年平均购物额）：
指每个人平均每年的商业花费
怎么计算呢？
比较常见的办法是先预测该地区目标年的年人均可支配收入，然后再测算商业消费额(主要包括食品、衣着、家庭设备、娱乐教育文化服务等)占人均可支配收入的比例。
注意，经验数据又来了，
根据消费调查统计数据，这个比例大概是45%左右。
好吧，大家肯定有疑问：
比如上海的同学可能会说，我每个月房贷或房租就超过50%；
还有人会说，我是花钱了，但我都是网店消费，从来不去实体店逛街，这个也算吗？
还是那句话，我们是量级数据，而非精确数据
因为一定要较真的话，太多因素需要考虑，比如统计局的人均可支配收入也不一定准啊，你是没花钱，但还有一大群人“统计可支配收入”没那么高的人替你花了。
现在有这两个数据，我们就可以知道该地区的商业消费总额。
某地区商业消费总额＝C（潜在消费总人口）×RE（年平均购物额）
那这么多钱到底能支撑多少商业面积呢？
这里就要引入一个IRS（商圈饱和度）的概念：
IRS（商圈饱和度）：指每平方米零售面积负担的销售额数。人们可以根据此数的大小，来判定一个地区或商圈的零售设施是否饱和。该数值越大，表明该地区零售设施越缺乏；反之，则表明该地区设施越饱和。
简单讲，当IRS<10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；当IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；当IRS值>20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高；
我们一般以保本状态作为可支撑商业面积的测算基准，即IRS＝1.5万元/平方米，就是说1.5万元的商业消费能支撑1平方米的商业面积。
前面我们已经知道了某地区的商业消费总金额，现在简单除一下就知道可支撑的商业面积了。
好了，今天我们就聊到这里，本期看似概念比较多，有些绕，
但如果你仔细花一点时间看明白了，就会发现其实就是记住几个经验值，然后简单的乘除。
下期我们继续聊关于中心区酒店业态的开发量预测
关于本期内容，有兴趣的同学可以看看后面的具体范例继续学习：
范例学习：海口大英山地区商业开发量预测 （世联地产）
1. 需求预测法
按照大英山以后的日常消费人群数量，预测商业体量为70.1万平方米
商业面积＝商业消费人口×海口人均商业面积
1）商业消费人口估算
表：大英山未来日常消费人群
辐射区域 | 人口总数（15-64岁） | 辐射比例 | 辐射人口 |
美兰区 | 43 | 0.6 | 25.8 |
龙华区 | 36 | 0.5 | 18.0 |
琼山区 | 31 | 0.4 | 12.4 |
秀英区 | 25 | 0.3 | 7.5 |
总计 | 63.7万 |
未来大英山日常消费人群为63.7万人
2）人均商业面积预估
目前，海口市人均商业面积超过1.3平方米，这是按照总的商业建筑面积除以城市总人口得出来的，但是除去无效商业面积和大量亏损的商业，有效的人均商业面积为0.9平方米
同类比较：上海人均商业面积为2.3平方米、深圳人均商业面积为1.02平方米、国外发达城市2平方米左右
考虑到未来海口为外向型经济，外来旅游者较多，估计人均商业面积为1.1平米/人
大英山商业面积总量为： 63.7万人*1.1平米/人=70.1万平方米
2. 商业饱和度法
引入商业饱和度对商业规模进行验证，区域商业总面积为72.7万平米
IRS（商圈饱和度）＝C（潜在客户）×RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积）
1）C(潜在客户人口)：大英山城市中心区未来消费人群为63. 7万人
2）人均可支配收入增长
按人均可支配收入每年增长11%的速度计算，到2017年，人均可支配收入为3.9万元/年·人
3）RE(年平均购物额)
RE（2017年平均购物额）＝3.9万元/年·人×0.45＝1.7万元/年·人（19365元）
注：海口市民商业消费额(食品＋衣着 家庭设备 娱乐教育文化服务等)占人均可支配收入的45%左右
4）IRS(商圈饱和度)
取商业经营保本值：IRS＝1.5万元/平方米
RF（大英山可支撑商业面积）＝C×RE /IRS＝63.7万人×1.7万/1.5 万元/平方米= 72.7万平方米
注：
IRS<10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；
IRS值=15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；
IRS值>20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高；
3. 综合两种预测方法：
需求预测法70.1万平米
商业饱和度法72.7万平米
按照大英山以后的发展定位，保守估计，商业体量约为60—70万平米
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