开发商交付“两书”义务的法律分析

商品房交付时，开发商应当向购房人交付“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但实践中，有些开发商并未在交房当场向业主交付“两书”，业主能否以此拒绝收房？详见本工作室如下分析。

一、“两书”义务来源

1、合同约定：在各地住建部门和工商部门起草推广的《商品房预售合同》的文本中，一般会约定开发商在交付房屋时，负有向购房人交付两书的义务，但往往没有明确约定开发商不交付两书是否构成业主不收房的合理抗辩事由。

2、法律规定：《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”

二、司法实践中观点

关于开发商拒交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否构成业主不收房的理由，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，两书的交付属于行政法规和行政规章规定的当事人的义务，属于出卖人的法定义务，出卖人必须严格遵守，故两书的交付应属于出卖人交付房屋时的一个必要条件。

第二种观点认为，两书的交付仅仅是出卖人对所交付的标的物的质量保证和对买受人使用标的物的提示，不是交付标的物的必要条件。

法院在审判实践中支持第一种观点者居多。出卖人提供两书属于行政法规和行政规章的强制性规定，各地商品房买卖合同示范文本中均有相应的约定，出卖人应当严格遵守。在合同履行过程中，出卖人交付房屋时没有提供两书的，如果合同有约定，应按照合同约定处理；如合同中没有约定或约定不明的，买受人以上述法律规定为依据拒绝接收房屋的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。

德衡·房地产律师工作室

2015年4月1日