海口一对父母买了两套房均写了女儿名字,并实际由二人管理房屋,得知女儿欲低价售房,父母为此以双方是借名买房关系将女儿告上法庭,请求判令归还房屋并过户。
近日
海口中院二审审理该案
法院认为其是赠与合同关系
驳回父母诉讼请求
❖父母买了两套房均写女儿名字并对外出租
吴服、符萍为夫妻关系,符萍是柳柳生母,吴服是柳柳继父。柳柳系由养母杭某养育。
2015年12月24日,柳柳与案外人宋某签订《房地产买卖契约》,约定柳柳以40万元(实际价格50万元)的价格购买宋某名下位于海口市某小区的一套房屋。符萍向宋某支付了购房款50万元。同日,因办理房屋所有权人变更登记,符萍向政府部门支付价格调节基金1200元、存量房手续费184.5元、契税6000元,相关政府部门出具了名字为“柳柳”的相应发票。2017年9月6日,海口市国土资源局对该房屋颁发了所有权人为柳柳的不动产权证。2018年5月1日、11月2日,符萍分别与案外人吴某孜、蔡某就该房屋签订《房屋租赁合同》,并实际收取房租。
2017年10月13日,柳柳与案外人梁某签订《海口市存量房买卖合同》,约定柳柳以18万元(实际价格23万元)的价格购买梁某名下位于海口市某小区的一套房屋。同日,符萍向梁某转账支付购房款23万元。为装修该房屋,符萍向案外人梁某支付了装修款5万元。2017年10月23日,海口市国土资源局对此房屋颁发了所有权人为柳柳的不动产权证。2019年1月10日,符萍与案外人孙某签订《房屋租赁合同》,并实际收取房租。
❖女儿欲低价售房,父母起诉要求返还并过户
随后柳柳欲将上述两套房屋低价售出,吴服、符萍劝说无效后将柳柳告上法庭,请求法院确认吴服、符萍与柳柳对上述两套房屋是借名买房的法律关系,并判令柳柳将该房产过户到吴服、符萍名下。
吴服、符萍辩称,柳柳来到海口后,符萍为女儿安排入学、工作、支付女儿各项生活开支,二人关系一度良好。在女儿毕业前,符萍以女儿柳柳的名义购买房产,是为了让女儿符合海口入户政策,取得海口户口。在购买房产并办理不动产权证完毕后,他们一直保管两套房产的不动产权证,将两套房产出租,将租金用于补贴家用,事实上行使对房产的占有、使用和支配权能。这些行为都明确表示,他们是将涉案房产当做自己的财产来管理,没有将房产赠与柳柳的意思。因此,这两套房产实质是他们夫妻共同财产,柳柳准备私下低价出售行为严重侵犯两人的合法权益。
一审法院查明,在符萍与柳柳的聊天记录中,符萍曾说出“不爱你的人会给你买房子?”、“我们是想给你留一份嫁妆”、“我也会告诉老爸不许偷偷给你钱”、“是留给你的财产,不能便宜卖掉”、“我和你爸考虑了,你卖就卖吧!”、“我和老爸辛辛苦苦工作,平时也节俭生活才能给你买房子的。这是父母的血汗钱,买给你想让你将来生活稳定”等话语。结合上下文意思,聊天记录中“老爸”指代吴服。
❖法院认为双方是赠与合同关系,驳回原告诉讼请求
一审法院认为,因无证据可以证明吴服、符萍与柳柳之间达成了借名买房的合意,反而是在符萍与柳柳之间的聊天记录中,多次出现符萍给柳柳买房的意思表示,即符萍向柳柳赠与房屋的意思表示。而且,涉案的两套房屋事实登记于柳柳名下,柳柳已以其行为表示接受赠与。
其次,从符萍与柳柳之间的聊天记录中可以看出,吴服虽非柳柳生父,但在发生纠纷之前与柳柳关系良好,知情符萍将房屋赠与柳柳一事,且未表示拒绝。符萍并非一人处置了夫妻共同财产。
最后,本案主体身份关系特殊,符萍是柳柳生母,吴服是柳柳继父。涉案的两套房屋虽由吴服、符萍出资并由符萍对外出租,但不能简单作为认定构成借名买房关系的依据。柳柳于2018年6月30日才从海口市中医药学校毕业,而符萍对外出租涉案两套房屋的事实发生在柳柳毕业前后。虽然18岁作为我国成年的标志,但是现实中多有子女超过18岁仍由父母支付生活费、管理财产等现象。而且吴服、符萍未对其主张借名买房的主张作出合理解释,亦未提供充分证据予以证明。
因此,虽吴服、符萍出资购买并管理涉案两套房屋,但不能据此认定构成借名买房关系。涉案的两套房屋现登记于柳柳名下,登记具有公信公示效力,在无其他证据足以对抗登记的公信公示效力的情况下,涉案的两套房屋所有权归属于柳柳。据此,法院驳回吴服、符萍的诉讼请求。后原告不服一审判决提起上诉。
海口市第二中级人民法院二审认为,吴服、符萍向柳柳赠与房屋并登记在柳柳名下,柳柳以实际行动表示接受赠与,因此,双方形成事实上的赠与合同关系,应受法律保护。据此,法院依法作出裁定,驳回上诉,维持原判。
律师建议
“借名买房”
应签订书面协议明确双方权利义务
海南外经律师事务所高平玲律师表示,本案中柳柳与吴服夫妇双方未曾签订借名买房合同,柳柳不认可双方存在“借名买房”的合同关系。反而是在符萍与柳柳之间的聊天记录中,多次出现符萍给柳柳买房的意思表示,即符萍向柳柳赠与房屋的意思表示。根据物权登记具有物权的公示效力,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即使吴服手持购房发票等手续以及实际管理房屋,尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。
为此,高律师建议:
第一,实际出资人应提高风险意识与证据意识,与出名人签订代持协议,将出资情况、双方对“借名买房”的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认,明确双方权利义务。
第二,如借名购房协议有瑕疵,可能导致不被认定为代持法律关系并因此无法取得房产所有权。因此建议委托专业律师起草代持协议,必要时就该代持协议进行公证。
第三,应保存购房全流程的证据原件,包括但不限于购房合同、借款合同、首期款、按揭款等支付单据、购房发票、税费缴纳收据及完税凭证、产权证书等。
来源:海南特区报记者 吴佳穗(封面为网络配图)
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