看到大家很多发言，说得都是一知半解，做为房地产科班出身，又是行业资深从业者，我有必要科普一下了：
首先要搞清楚一点，酒店式公寓和公寓式酒店是不一样的，千万别混淆了。
酒店式公寓是酒店一样的公寓，主语是公寓。
特点一：每一栋首层都是挑高大堂，一般高度超过六米，有管理人员，有安保人员，有休息座位，配置高的甚至会有咖啡屋，水吧之类，就像酒店大堂一样装修考究；
特点二；电梯最少两部，一般多部。
特点三：一般小高层（12层以下）、高层（18-22层）为主；
特点四：一体多户，朝向不一定全朝南；
特点五：民水民电，天然气、暖气到位（长江以南除外）；
特点六：产权50年或70年，用地属性一般为综合居住用地或住宅用地。
酒店式公寓最早起源于欧美，主要客户为在市中心忙碌上班的年轻人，因为高层价格相对便宜，管理完善，交通方便，富人一般住郊区联排别墅或独栋别墅。九十年代，此类物业经东南亚华侨、香港商人引入内陆，从东南沿海开始兴起。
公寓时酒店就是像公寓一样的酒店，主语是酒店。
特点一：首层一般有大堂，少数没有；
特点二：多部电梯，配有货梯；
特点三：基本都在22层以上；
特点四：一层多户，塔楼结构的话，东南西北朝向均有；
特点五：商水商电，无暖气，无天然气；
特点六：产权40年，用地属性商业。
公寓式酒店最早是由台湾省引入大陆，八九十年代，台商及工作人员来内陆经商、投资越来越多，台湾开发商抓住此商机在东南沿海开发了这种自助式酒店，既有酒店的服务，又可以自己用电磁炉之类煮点小饭，当时很受欢迎。
重点来了：以上两种物业形式都有明确的属性和特点，但是现在市场上出现的所谓酒店式公寓其实是“李鬼”，很多不明就里的消费者稀里糊涂就掏钱购买了，最后住不舒服，卖又卖不掉，苦不堪言。
下面就说一下这类“李鬼”的前生后世：
一切土地归国家所有，这是我国的土地权属定性。
国有土地出让用地属性有：工业用地、商业用地、住宅用地和综合用地。
工业用地主要用于工业生产，各类工业园、产业园等就属于工业用地，产权50年，此类用地除一次性缴纳土地款之外，每年还要缴纳土地使用税，各个地方标准不一样；
商业用地就是用于商业经营型开发，商场、写字楼、酒店、商业街等等，产权40年，此类物业产品持有时，税费不多，主要是营业税，所得税等经营性税收，但是买卖税费极多，除房产交易环节的契税、印花税、所得税之外，还有房屋增值税，土地增值税等重税；
住宅用地很简单了，就是我们住的普通住宅用地，使用年限70年；
综合用地相信很多人不清楚，综合用地主要是用于城市综合开发，城市更新，旧城改造等大宗土地开发利用的土地，因为涉及医疗、教育、基础设施等，使用年限50年，如果住宅地是花生油，商业用地是大豆油，那么综合用地就是调和油。
土地属性搞清楚了，这公寓就简单了！
所谓“李鬼”公寓，就是开发商在拿住宅地的时候，地方ZF为了土地利用最大化，或为了区域形象，或为了民生等，会强制规划一部分商业用地，或者拆迁安置房打包一起出让，为了心心念的住宅好地，开发商对这种捆绑销售也不在乎。
商业部分因为有硬性指标，要么建酒店，要么建写字楼，但是无论是酒店还是写字楼都不好卖，变现太慢，于是“李鬼”就出场了，介于酒店和写字楼中间的产品，推广的产品名就叫公寓，酒店式公寓，公寓式酒店来回叫，尽量模糊概念，尽量精装修，尽量美化，尽量买一层送一层，也就是LOFT，推广诉求：居住投资两相宜！居住办公都可以！价格比住宅便宜很多，有的还是酒店委托管理，例如：各类家庭式度假酒店，亲子酒店等，多在海滨城市，例如三亚，厦门，珠海，青岛，烟台，威海、大连等等；
例如：SOHO-居家办公公寓，北京SOHO就是开山始祖，老潘把住宅、标准写字楼和居家办公的概念玩到了极致，万达广场的公寓也是这种。
这种“李鬼公寓”跟公寓没一毛钱关系，实际就是宾馆，商业水电，价格是住宅的三倍以上，物业管理费更高，无集中供暖，无天然气入户，一般中央空调，使用成本很高，更难得是转手，高税费把利润抵消了，所以此类物业慎买，上海已经不批此类产品的预售，限制交易了。
敲黑板，怎么区别李逵和李鬼呢？教大家一招简单的：
售楼处悬挂“五证”的地方，一看用地年限，50年、70年均可，40年的话眼睛瞪起来；二看规划用途，住宅用地，综合居住用地均可，如果是商业用途，马上淡定下来：喝完送的咖啡，吃完送的水果，然后打开送的太阳伞，提着送的伴手礼，优雅的挥手告别，不留下一片云彩……
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