“更换小区物业公司”，业委会不能擅自做主。

更换小区的“物业服务企业”，是物业服务、管理行业市场化运作过程中，很常见的一种“市场行为”，无可厚非。然而，在现实的这种“市场行为”过程中，却显得十分“骨感”。这种“骨感”效应的展露，往往出自“小区业委会”。其表现；不是“强行做主更换”，就是以“貌似合规的业主大会议事规则的授权”来“做主”。前者的危害在于，把“业委会自身的自治组织”视为小区物业事务的“最高权利机构”，针对住宅小区普遍存在的“沉默大多数群体”现象，过度的“放大、越位、滥用”业委会权利。其中“频繁更换物业公司”就是这类业委会的“佳作”。这类“佳作”，且不说严重违背各级“物业管理条例”的规定，也不排除某些业委会组织成员，在和小区物业服务处交往、互动时，夹带着某些利益纠葛而导致“独断横行”的“更换物业公司”。结果是每一次的“更换”，小区物业环境每一次的“受伤”。这也验证了一句古老而经典的话“苍蝇不盯无缝蛋”。有什么样“业委会”素质，一定会有“居心叵测”的“物业公司”去“相逢”。这在现实“骨感”的“物业生态圈”，是一个不争、常见的现象。那么“借”《小区业主大会议事规则》约定，授权“业委会可以决定续聘、选聘、更换物业”，这是否符合物业法规呢？回答当然是“不符合物业法规”。小区的“业主管理规约”和“小区业主大会议事规则”是小区业主们，在“小区物业事务管理”上，实行“民主自治、管理”的“公共约定”，具有“民法总则”框架范畴内的“民事”作用。而制定“小区业主管理规约”和“小区业主大会议事规则”各条款细则，必须符合现行国家法律、法规。部分小区“业主大会议事规则”授权“业委会”“可以决定物业公司续聘、选聘”这一“权限”，显然“超越”了“物业管理条例”的规定。依据杭州市物业管理条例第35条的规则；“物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作”。这一条已经明确约定，涉及小区“选聘”物业服务企业，即便有“业主大会议事规则”约定“业委会”在“选聘物业服务企业”上有“权限义务”，也只是“部分权限”。而“最终权力”必须要征得全体业主大会会议的决定。业委会在这个过程中，“部分权限”的作用是；“组织大会召开/提出议题/征得业主大会授权/发布续聘或选聘公告/公决物业服务企业/签约物业服务合同”。整个过程的流程时间，大约在九十天的时间段内可以完成。因此，对于“业委会”在决定“小区物业服务企业续聘、选聘”事务上，完全不拥有、擅自的“决定权”，必须合法依规的遵守各级物业管理条例。