除了房子的位置、学区、回报和户型,大家最关心的问题应该就是房子的质量了。因此,我在这里介绍一下新西兰建筑的一些知识。本人不是专业的建筑师,如内容中用错漏,欢迎指正。
首先要说的,是我个人对建筑质量的一些看法。
建房是一个多项工种协调的过程。技术、经验和责任心是缺一不可的。根据我个人的观察,很多Builder不是没有建房的技术,而是没有认真负责的态度。为什么洋人的Builder大家比较放心一些,主要还是觉得大部分洋人比较注重细节,或者比较有经验。
我们看一个房子的时候,外行的人,只关注户型,外观,颜色,地毯地砖,朝向等问题;而内行的人,除了这些,还会根据房子的木工、油漆、批灰、水工的工程质量,来综合判断整体的建筑质量。我们能看到的地方光鲜亮丽,看不到的那些隐蔽工程呢?水管、电线的布局和布线是否合理?防水是否完全合乎标准?房子的很多地方,在建筑的时候,工艺细节差一点点,也许以后就是很大的隐患。
举个最小的例子,就说说抽油烟机的烟道的安装吧。如果安装抽油烟机的时候,烟道的排风管挡住了风扇活门,或者排风管没有完全伸展(去看看建筑工地,有多少的管道是最后是没有完全拉直的),或者排风管有狭窄的弯角,或者排风管过长或弯角过多,那么就会造成出风不畅。出风不畅,排烟就不畅;电机的负荷也过大,因此经常的会自动过热保护,也就是自己停机。还有的时候,由于管道长,有的时候需要结合排风管;如果你的胶布没有缠好,或安装时不小心,露出一点缝隙,那么油烟就会在你的房间夹层中蔓延和积聚;另外,管道的连接,是需要有连接接头的,一个接头10几块钱,有的Builder为了省钱省事就不要了,但是没有接头,是根本无法保证密封的。想想看,你炒菜的油烟,长期积累在您的房间夹层中,那是什么感觉和味道?
一个小小的烟道的问题,在墙壁没有封起来的时候,是很容易解决的,把管道拉直,减少弯道,多打几圈胶带,带上风机试试密封,都能很好的解决。做起来就是10-20分钟的事。但是,一旦房屋交工,那么维修起来就很费劲了,拆墙或天花,找故障,重新步管,复原,补漆。而安装烟道,只是一个非常小非常简单而且不需要License的工作。由此可以想见,一个建筑,有多少类似的工序,Builder的责任心和经验有多么重要。
下面要说的是外墙材料。很多人担心Plaster外墙的漏水问题,所以先从外墙谈起。
必须要说明的是,在新西兰,绝大部分的建筑,其外墙是非承重的。也就是说,外墙的主要作用,就是挡雨、隔音、隔热、美观,这几个作用。所以说,不存在某种外墙更结实的说法。
如果您的房子是木架结构的,那么即使把外墙给推倒了,房子还是会在那里结结实实的立着的,这点要搞清楚。当然,有点冷:)
新西兰常见的外墙材料,主要有砖,Weather Board(木头),水泥纤维板(Hardi Plank),Plaster(即批灰的外墙,又分为Harditex,Solid Plaster,泡沫批灰外墙)。还有一些特殊的材料,比如铁皮外墙,由于比较少见,不在此特别讨论。
先说说很多人的首选,就是砖墙。砖墙的好处是,保温隔热性能比较好,维护少并且相对容易,由于建筑的工艺,所以砖墙一般天生就有Cavity系统。所谓Cavity系统,其实就是外墙与房子的木头框架之间的空腔。换句话说,外墙和内框架不是直接挨着的,有几厘米的距离。这样的话,即使外墙进水了,也会顺着外墙的内壁流下去,流到最下部的导水槽中。一般来说,砖墙不是紧贴着木框架造的,所以一般有空腔。另外,砖墙如果发生损坏,只需要换几块砖,通常很便宜很容易修理。砖墙一般也不需要油漆或特别保养。
除了砖墙,其它的外墙都需要定时的保养和油漆。砖墙看上去比较坚固,因此很多华人朋友特别钟爱砖墙。其实砖墙也是有缺点的。比如,在计算房子的建筑面积的时候,砖要计算在内的。因此同样是200平米的建筑面积的单层砖房,也许实际的室内面积要比同面积的Weatherboard的房子小10个平方左右。另外一点,砖不需要油漆,但是如果因为地震等原因有了裂缝和移动,是非常难修复的。
Weather Board的外墙,也比较容易维护。定时油漆的木头,不容易发生漏水问题。即使发生了,也比较容易解决。需要注意的是,基本上所有2004年以前的房子,都没有Cavity System。也就是说,无论是木头,水泥板,Plaster,都是直接订在木框架(以及Builder Paper)上面的。木头的缺点是如果不定时维护,那么容易腐朽。木头的隔热保温性能良好,材料也很环保。
纤维板的外墙,大量应用于80年代,是那时候的流行新材料。优点是不会腐烂变质,所以需要的维护量并不大,基本不需要油漆。但缺点也很明显,就是脆,容易被撞碎。使劲敲一下木头,留下的是一个坑;使劲敲一下水泥板,这块板可能就碎了一大片了。要更换也只能更换一大片。比较出名的纤维板是James Hardi出产的Hardiplank,在80年代的房屋中非常流行。看下图,有破损的Handiplank一般只有整片更换。
接着说说Plaster。首先要说的是,其实在90年代初期以前,Plaster是被广泛应用在新西兰的房屋中,也并没有什么特别严重的问题。出问题的Plaster主要集中在90年代初期-03年这段美好的岁月。在那段时间,伟大的NZ政府出台了一个新的建筑法规,就是木头框架可以使用未经处理的木头了。最主要的原因是那时的人们认为未经药水浸泡的木头更加环保(而恰恰是这种烘干处理的辐射松,在潮湿后更容易腐烂)。在这以前,木框架都是要经过防腐(H1.1,H3.1 or H3.2)处理的。在这个时候,NZ Plaster的主要生产厂商,James Hardi出品了一种新的Plaster材料,HardiTex,由于这种材料安装工艺简单(一大块一大块往框架上订就行,不用像砖一样慢慢砌),外观现代(都是很流行的所谓地中海式建筑),所以被极为广泛的应用。
再强调一点,04年以后,由于政府出台了新的建筑法规。按照新的标准,所有的Plaster都有Cavity System,并使用防腐处理过的木头,所以是可以放心购买的。需要注意的是,新的法规是04年中出台的,因此从理论上说,从04年以后的全新建筑,才是完全按照新规建造的。
Plaster为什么会容易漏水?漏水的危害是什么?听我详细解释一下。
首先是那个时代的Plaster其实本身是完全不透水的材料;它的问题是,一旦水从接缝中进去了,就很难出来。就像我们穿着一件完全防水的塑料布雨衣,如果漏水了,水在里面就出不来,时间长了,木头会生蛀虫和霉菌,腐朽并影响健康。
另外就是,由于Plaster比较坚硬,不易热胀冷缩,因此接缝处容易出现裂纹。不定时保养去堵上裂纹并刷漆,就容易漏水。
更容易漏水的地方是铝合金门窗。那个时候的规定,很多铝合金门窗是没有Flashing的,就是窗户上那种挡雨的斜下来的长条小铁片。如果没有Flashing挡雨,风容易把水吹进窗户的接缝处,造成漏水。
阳台也是个大问题。如果阳台正上面有金属扶手直接插入Plaster,这几乎一定会有漏水的隐患。阳台和房间的连接处也是经常出问题的地方,因为这里肯定有接缝的。如果阳台下面是房间,那就更要小心。因为漏水会顺着框架蔓延的。
如果再加上有些房子的设计上没有屋檐,或屋檐不够宽(60cm),或外墙有很多曲线,那就会让情况更糟。没有屋檐的保护,风雨会更直接的冲刷外墙。复杂的外墙曲线,造成接缝更多,更容易渗水。
没有Cavity系统,意味着外墙漏水,会直接让木框架的含水量增高。水气长期积累在木框架和保温棉中,造成含水量比较高。判断有没有Cavity很简单,肉眼看看就知道,Plaster外墙的厚度是出来6CM左右一块,还是薄薄的1公分不到的厚度。再用手摸摸下面,外墙和里面的Building Paper是否隔着一定(6厘米左右)的距离,另外下面是否有坚硬的导水槽(如果是软的,很可能不是Cavity,而是泡沫的Plaster外墙系统。这种系统比HardiTex外墙要好的多;毕竟一层泡沫再附加一层Plaster是很不容易渗水的,也有不错的伸缩性)
再加上那个年代的木头框架没有经过防腐处理(记住,经过防腐处理的木头,是可以抵御一定的风雨的。看看码头的那些木头,都是经过特殊的码头级防腐处理的,立在海水中很多年都没事的)。被水浸了的未经处理的木头就会容易生蛀虫或霉变腐烂。木头生虫后,还会逐渐蔓延。而木头框架腐烂变质,这才是归根结底的大问题。你能想象支撑一个房子的木框架有很多腐朽的地方,那会是什么后果吗?
总结一下,什么样的Plaster房子风险最高?98-03年的HardiTex或Stucco,没有Cavity,未经处理的木头框架,没有屋檐,窗户没有Flashing,有上面带金属扶手的阳台(阳台下面是房间),那么这种房子风险就比较高了。如果您持有这种房子,需要非常小心的定时保养。
还要说明的一点是,Solid Plaster,水泥的外墙,其实很多真正的豪宅,都只会用这些材料的,和那个时代的HardiTex并不是一个概念。
最后要告诉大家,现在很多朋友对Plaster有些过于紧张了。很多的时候,不是房子有漏水问题或隐患,而是因为大家不懂,所以根本不敢去碰这样的房子。造成市场对这样的房子严重不认可。其实有的时候会因此错过真正的好房子。
最近有的朋友问我Re-Cladding的问题,也就是更换Plaster外墙的问题。更换外墙的基本工艺是,拆除所有Plaster外墙(如果是混合的外墙,有可能也要拆除其它的砖或木结构的外墙(因为蛀虫是会生长的,有可能长到别的地方去),然后换掉所有已经腐朽的部分,对木框架整体做防腐处理,重新安装Building Paper,加装Cavity Batten(就是在框架上订上一些小木条,这样就有排水的空腔层了),加装Flash等,然后在这些木条上安装Weather Board,最后刷漆。需要注意的是,更换外墙是要申请建筑许可的,需要有资质的公司来做,通常这是一个耗时耗钱的工作,常常需要十万或更高的资金。
最后总结一下:砖墙,木墙,Hardiplank,Plaster外墙,实际各有优缺点。我个人见过漏水损坏很严重的砖墙,也见过质量上乘的Plaster。了解了这些外墙的知识,也许你在下次看房的时候就会胸有成竹。
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