在预售契约中一定要明确约定违约责任，较好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金，则采用现行违约金标准为每日万分之四。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。消费者在购买预售的商品房时，要注意哪些问题呢?
一、哪些房地产，不得转让?
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合法律规定的条件的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、签订预售合同应当注意什么?
(1)审查是否具备“五证”
购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。
(2)签署合同文本
购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本，并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本，检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现，就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。
(3)明确违约责任
在预售契约中一定要明确约定违约责任，较好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金，则采用现行违约金标准为每日万分之四。
(4)协商解决
对于可能出现的纠纷，买卖双方可以采用协商方式解决，还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，您应注意协调统一，以免日后的麻烦。
(5)定金约定
有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的，也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议购房人较好与发展商在协议中约定，若购房人得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
(6)要留意关于物业管理条款
还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此，购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
(7)让律师把关
为了保证您的合法权益，您在签署合同时较好能聘请房地产专业律师为您把关，替您审查有关资料，提供有针对性的法律意见。
三、购房人如何审查《商品房预售许可证》?
目前市场上销售的大部分是期房，买房人买房前要弄清项目是否合法的主要手段，就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。
按照有关规定，商品房预售许可证应当载明下列内容：
(1)房地产开发企业名称;
(2)预售许可证编号;
(3)预售商品房的建设工程规划许可证编号;
(4)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;
(5)土地的用途和使用期限;
(6)发证机关和发证日期。
房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
四、如何在预售合同中对预售款支付进行约定?
关键是要把握房屋买卖过程中的几个阶段：
(1)预售合同的签订之日;
(2)房产商取得新建商品房竣工验收合格证书之日;
(3)房产商取得新建商品房的“大产证”之日;
(4)新建商品房取得《住宅交付使用许可证》之日，房产商将房屋可以交付购房者使用。
(5)办理“小产证”之日。至此，新建商品房的买卖终告段落。
在支付预售款时，应当充分考虑以上五个关键阶段，结合自己手头兑现能力，分期分批地支付购房款，做到“货到”付款，以保障购房款的安全性。
五、分期分批的付款额如何确定?
一般来说，款额的大小应与阶段的重要性相当，重要的阶段，可以付款比例高些，40%、50%都可以，其余的阶段，可以少付些。
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