笔者曾于去年11月写过一篇关于2016年房地产市场的分析，从需求的角度分析认为在再城镇化的大背景下，随着房地产政策的持续刺激，东部二线城市将机会大于风险。但2016年的中东部一二线城市的房地产市场的如此巨大的涨幅，还是出乎我的预料。在对2017年的房地产市场做出预判之前，对于曾经困扰我的几个问题，聊聊我粗浅的认识，恳请指正。
一、几个观点
1、中国不等式。
我们来看一个不等式：房价涨幅＞M2增幅＞固定资产投资增速＞GDP增速＞一年期贷款利率＞CPI。不管是直观的看，还是通追溯中国过去20年的数据，这个不等式是个规律一般的存在，我们可以姑且称之为中国模式不等式。该不等式从一个角度的解释了，中国经济靠货币驱动和投资拉动的增长方式。
过去20年的货币驱动投资，不断的正向反馈，起到了很好的效果。但我们假设当货币越来越多，投资的边际递减越来越明显，收敛之后拐点出现，负向反馈就开始了。不等式开始负向传导，于是房价下跌，投资减少，CPI上升，通缩开始，直接后果就是政府、企业的债务会爆发违约，危机不言自明。2016年部分省份出现债务危机，无不是因为出现了负向反馈。
2、M2与房价的正相关。
通过数据我们发现，M2增速在12%以上房价开始上涨，13%以上暴涨。所以很多人说房地产是中国货币的蓄水池，简单地认为货币进了房地产领域。这个中蓄水池的观点恰恰搞反了因果关系，央行的货币政策和地方的房地产刺激政策，通过商业银行的开发贷款和个人按揭的货币乘数，放大了M2。从2016年初开始号召个人上杠杆，到年末个人按揭贷款迅速增加，占到新增贷款规模的八成，M2随之高企。不等式正向反馈又开始启动，房价上涨，开发商高价拿地，带动相关行业投资意愿增强，随之表现出来的统计数据探底回升。
3、关于土地财政。
口诛笔伐土地财政者，大有人在。但土地财政无疑是一项伟大的制度发明，微观上是城市政府对土地的证券化过程。政府出让土地，经过开发商的开发销售，实现对购房人的变相税收。政府拿到土地收益后对城市配套，公共服务进行提升，土地财政加快了城市建设，加快了中国的城镇化进程。目前理性的看虽然土地财政似乎到了尽头，但由于没有可以替代的税收，土地财政依然不可撼动。
二、关于2017年的房地产市场的可能情形。
虽然在美联储加息，世界经济依然脆弱的国际环境中，存在着汇率贬值，贸易摩擦等等外部压力，但总体中国经济转型向好的趋势不会变，也不能变。尤其2017年是中央领导层换届年，保持稳定是举国意愿。
刚刚中央经济工作会议中，对房地产侧重颇多，明确表述了“房子是用来住的，不是用来炒的”，“防止房价大起大落”等。必将稳定市场的预期，目前看市场人士普遍认为一二线城市无虞，三四线城市不被看好。
在原有路径无法彻底摆脱依赖的情况下，在20个热点城市库存所剩无几的现状中，宏观预测2017年货币政策趋紧，存在加息可能，房地产政策限购限贷的政策将贯彻全年。
对一二线热点城市，微观上政策决定着房地产市场的小周期，六个月的时候政策效果开始显现。因为如果土地是房地产商在限购政策出台之初拿的地，六个月是取得预售许可证的时间，一旦下跌预期形成，市场观望，销售就不畅，资金压力驱使开发商降价回笼资金。所以2017年中期房价会有小幅下跌。但在目前形成的储蓄式购房的巨大思维惯性下，需求端依然旺盛。投资一二线热点城市依然没有太大的风险。
政策明确传达继续鼓励三四线城市去库存，由于热点城市金融机构投资竞争激烈，三四线城市尚有可挑选的余地，对于列入政府名录的旧改项目，挑选核心区位，配套优质的地块，投资经验丰富的开发商，深度合作，依靠区域自身的住房需求，是可以达到预期的投资效果的。
2016年12月17日
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