庞大的留学生群体、年轻的就职群体、社会低收入人群等共同构建起了美国庞大的租房市场。在美国，房屋租赁市场一向是投资美国房产的投资客青睐的热门区域。
投资住宅房产，在良好的出租管理运作下，有稳定的现金收入，是个相对不错的投资方式；然而，住宅房产的管理，并没有想象中的容易，如何按照美国的法律规范出租管理， 并获得较高收益？
美国房东很热门，可是房东却不好当。
对于时间、精力有限，甚至人在国内、房在美国，无法长时间看管房屋的房东来讲，找一家可靠合适的物业管理公司，由物业管理公司提供出租房屋和后期管理的综合服务，会省事不少。
但对于计划自己操持各类房产管理事务的房东来讲，就要做好心理准备，下足功课学习各项规定，了解处理各类事务的办法，例如：
了解租金的动态行情，自我评估房屋价值；刊登合适的广告寻找租客；筛选优良租客；选择合理的出租方式；签订租赁合同；当遇见不良租客时，该如何驱逐以保护自身权益？房屋出租维护时应支付哪些费用？谁来承担维护费用等等。
2018年6月24日，北京时间周日早十点，移投路直播间特邀加州地产经纪人Mike做客，与大家分享在美国出租房的细节问题，包括租赁合同，筛选租客，如何签合约，搬进去之前要注意什么问题，如果租客违约怎么办，以及如何报税，哪些开销可以抵税等。
——讲座嘉宾
移投路讲师-Mike Pan
硅谷华美科技商会董事，硅谷地产协会（CAREA)常务执行总监。加州注册地产Broker、金牌地产经纪人，年均销售额$4000万。从业地产服务近13年之久，涉及住家，商业地产，以及新房产建筑开发。
以下内容为讲座整理的录音文稿，包括主讲和问答两部分，特此与各位分享：
——主讲环节
大家早上好，我叫Mike，谢谢移投路给我机会与大家分享美国出租房子细节的问题，我会讲一下平常出租房屋会遇到的情况。
今天最主要讲的内容包括管理合约，怎么去筛选租客，怎么签合约，搬进去之前要注意什么问题，如果租客违约怎么办，还会讲一下简单的细节，怎么报税，什么开销可以抵税几大方面。
一、管理合约
房东和管理人的合约，最主要讲的是签多长时间。一般是签一年，给大家彼此间一个磨合的时间，让房东和管理人相互了解，可以话，就继续合作下去。
合约最主要的是管理人帮房东做什么事情，在什么样的范围内，管理人可以花钱帮房东处理事情，一般合约上写500块钱。在500块钱以下的事情，管理人可以直接做决定什么要修理和维护，但是还要跟房东报备一下，这样房东才知道到底做了什么事情、钱花在哪里。
如果是500块钱以上，要经过房东的同意，除非是紧急情况。比如说突然下雨，屋顶漏雨了、水管爆了、冰箱坏了、炉灶没火了，这些必需品，马上要去修理，所以一般先处理，同时要跟房东报备，这个多少钱，要多久修好。如果情况很严重，都必须要帮助租客临时去旅馆或别的地方住，有时候如果非常紧急，房东是要出旅馆费的。
跟房东签好合约后，先跟房东去看下房子，检查好有什么状况，比如某些必须的，如烟雾探测器、一氧化碳探测器、暖气等，这些在美国是必须的，还有炉灶冰箱也是必须的，出租前，下水道，排水管也都是必须的。这些出租前都要检查，租出去问题才比较少。
二、登广告
检查OK之后，我们可以登广告，同时我们要跟房东确认价格，太高或太低，都会带来损失。要先研究周边同类型的房子租多少钱，房东同意之后才能去出租。在网络或报纸上登，在客人圈，甚至周边的公司，比如我们看到的照片，是租给了特斯拉公司的员工。
特别是地段好的地方，价钱也合适，通常第一天登出去，就很快会有人联系。比如这个照片sunnyvale的房子，一登出去，看的人就很多。他们非常感兴趣就直接给我们寄来了家庭介绍和照片，要求租。
三、筛选房客
不是只有家庭介绍和照片，我们就出租，因为我们还要看各种收入、信用、包括reference、之前出租的记录推荐、信用报告、有没有欠钱、分数高低等等再来做决定。刚才这个家庭我们就租给他们了，他们在苹果公司工作，信用也很好。
四、租赁合同
决定租给他们之后就要签租赁合同。住宅一般都是签一年。如果只是几个月或半年，其实很不好。前面的租客搬走，就要做维护。人工费很高。所以通常一年一年的租。
租完一年，可以一个月一个月的租，或者重新签约。租约合同是标准加州的合同，里面主要讲的是房客和房东的责任，谁来付一些钱。上面也会写清，租金和押金是多少钱。
如果信用好的话，一般只要求一个月的押金和一个月的租金，之后就是一个约一个月付。如果信用不高，房子也没有很多人来看，有时候我们也会要求押金增加，一般是两个月的租金来做押金，之后再一个约一个月付。
五、房东和房客的责任
1）房东的责任
房东提供租客什么东西，我们就要维护什么。比如房子的安全，为了确保不漏水，我们就要维护管道，电器，冰箱等等，确保工作顺畅。不然的话，就会有很多问题。
2）租客的责任
一般水电煤气网络，他们要自己处理。市场很热门的时候，租客会有愿意付园丁费。但是通常情况，房东还是会处理好院子，保持好好的环境，知道园丁的质量会比较好。因为有时候租客为了省钱可能会找比较便宜的人或者不打理，会比较乱。
一般小的事情，比如用了一段时间，灯泡烧了，如果不是电路问题，我们会要求租客自己去换。如果是自己疏忽造成的水管堵塞，租客也要自己处理。但是如果是主管道堵塞，比如说管道在树根边上，导致主管道堵塞或者破漏，房东就要处理。有时候，我们会看到租客把卫生棉或者小孩子把玩具扔进去马桶或浴缸，就是房客来承担。
另外比较重要的是保险问题。房客自己要购买自己的renterinsurance租客保险。比如我们之前的一个例子，在旧金山的一个房子，租客做饭的时候有油烟着火。橱柜有烟雾并受到损伤，修理起来很费劲，开销很大，租客的保险公司就付了大笔钱，修理了这个事情。
房东也要有保险，意外险，房子的保险，以防万一着火了，水管爆了房子淹了，都会有损失，最好都有保险准备好。还有房东险，比如房客家里人来了，摔跤了，有可能会告房东，房东也要有保险来保护自己。
最后有一个比较有用的保险叫homewarranty，房屋保修，比如炉灶或者管道坏了，需要修起来很贵，这个保险就很好，一年几百块，如果有问题，只需要付上门费75块，剩下的钱就有Homewarranty保险来付。
举个例子，有个客户的房子漏煤气了，我们闻到之后，给煤气公司打电话，他们认为是房子里面的问题，他们不管，我们打电话给homewarranty公司，他们最后花了几千块的修理费，但是客户最后支只付了200多块的上门费。一般一些比较旧的冰箱炉灶，零件配不到了，homewarranty也会去处理，一般老到修不好了，他们会去配一个类似等级的新的电器。这个保险我非常建议买一下。
六、房客违约
大多数房客都非常好，也经过筛选。但是有时候会因为忘记或者失去工作等，晚交租金。通常我们会罚款150块左右的Latefee。如果我们给了latefee的账单，还是不付，我们会给3天notice。3天通知，如果不付，就要赶走他们。
在美国必须要给他一个通知，这些必须是书面上的，可以贴在门上或者寄挂号信。每个城市都有不同的法律，但是大部分美国城市都差不多。比如纽约，旧金山，有些地方有rentcontrol。也就是每年的涨租不能涨太多，有一定规定的比例，比如3%，甚至不能涨。所以在买投资房的时候，要特别注意，先了解当地的房子法规。这个问题会很头痛，当买了房子后再发现这个控制，就晚了。
有些房子1970年以前，里面有租客在住的，就要特别注意。如果一开始就是空的房子，可以按照市场价来定；如果是租金控制了，看了房租，很有可能会低于市场价，这种情况下租客就不愿意搬出来。所以一定要查清楚。
在美国这种租赁控制的地区和房子，有再好的租约合同都没有用，根据当地法律，必须先给足够的通知，或者甚至给一笔钱，他们才会搬走。所以不管在哪里买房做投资，都要先做充分的了解。租客一般按照正常情况，可以根据法律程序，但一定要经过法律程序，否则就会违法。大部分美国法律，会比较维护弱者，也就是房客。
七、房子转租sublease
现在的房客，因为搬家或者租不起了等各种原因，虽然已经签了租约，但是必须要搬走。他可以违约，但是他要承担剩下租期的责任。
做法：找一个续租者，租金继续给房东，他不能赚差价。sublease的好处是，比如说他租给了一个不好的续租者，这个新的租客跑了，老的租客还是要承担这个责任。在住宅方面，我们很建议sublease这个做法。
另一个做法叫leaseassignment。也就是取消原来的租客，跟新租客签约。如果新租客跑掉，也只能认了。所以根据情况看哪个更适合。如果之前租客没办法赚钱了工作了，我们也会宁愿跟新租客签新合约。
八、税务相关
因为出租房子也是一个生意，所以一定要把支出做好的记录。作为管理人，我们也可以帮助你，做好记录，每个月的开销和收入，做一个对账单一样的表，给到房东。扣了多少钱，赚了多少钱，剩下租金多少，给到房东。
年底我们还会做一个总管理费总开销总收入的表格，这些东西收集起来一起，就可以给到会计师报税。每年报好税后，我们的很多客户，在房子的租金上都没有交很多，或者减少了很多，因为房子的折旧和开销，很多可以抵税。
地产税很重要，是county和州政府要收的税。每年分期两次，都要按时交。12.10前第一期，也可以一次性把一年的交掉。如果不按时交，就有10%的罚款。在美国的话，很容易交，在中国也可以上网交，或者请管理人交。
另一个税叫supplemental tax，是一个补缴的税。这是什么意思呢，比如现在买了一套房子100万，加州的地产税是1%。每年要交10000的税。但是之前房子的主人，可能买的时候50万，他根据当时的价格交税，只有5000一年。新购买的房屋，过户后，地产的税务局会做一个评估，根据现在市场价，来重新评估。所以要补上差价，这就是supplemental tax。
最后很多朋友问过我，租金回报率怎么算，所以我也给大家分析下：
（租金-开销-税）/买房总价=租金回报率
但是如果只是根据租金回报率来决定买房投资的话，这个比较片面。在美国中部，因为房价便宜，可能租金回报率很高，可以到8-10%，但是后来卖的时候，可能很久都卖不掉，最后可能是亏损。
因而在选择投资的时候，还是要选择地段更好的，成本虽然高，租金回报率偏低，但是升值空间更大。所以一定要想好买房的目的是什么。比如在北京上海，租金回报率可能也比较低，但是还是要看清楚，到底什么最适合，配合投资的目标。
长期投资来看，升值是长期投资，最大考虑的还是以升值为主。在加州的租金回报率，也很看地段，和中国的一线城市一样，旧金山地区，租金回报率3-4%左右，有些地方更低，因为房价很高。所以在购买投资房的时候，不要以自住的眼光。
——问答环节
Q1.维修的费用可以抵房产税吗？
答：不可以，抵的是收入税
Q2.灌溉用水的水管，有保险吗？一般是谁维护？
答：灌溉用水的水管，没有保险，需要园丁来维护
Q3. 美国租赁法有什么特别之处？
答：最大的不同就是租赁控制的法律，刚才说的，纽约旧金山一些城市，房价和租金太高，政府可能为了保护低收入，不能增加房租。
Q4. 所有的住宅都可以出租吗？
答：美国的形式下，是的。但是有些当地的规定，可能不能做短租，因为要保护租客。比如现在很流行AIrbnb，短租度假屋，就要先了解当地的情况，可能只能租六个月以上或一年以上。
Q5.在什么地方可以找到这些租赁信息
答：zillow redfin 网站可以有大概的，最主要还是当地的经纪人，会做比较细的分析。另外还有当地政府部门的法律。rent board董事会，可以在市政府的housing development部门找到。
Q6.租金怎么定价合理？
答：知道周边环境的租约和租约，类似的同样的房子，不要把公寓和独栋别墅放在一起，房间多少，等等。
Q7. 美国有没有租房软件？
答：美国有很多租房管理软件，怎么做账的，归类，报税。租房还是需要人去管理。如果自己管理，也需要懂点法律。否则可能会有很大的亏损。
我们有个客人在旧金山租了个房子，发现有租金控制，他请人家走的时候，没有把手续程序走对，他们被罚了20几万，因为租金控制这件事情是很厉害的法律去保护租客。最后幸亏房东有保险，保险公司，赔了一大笔钱。
Q8.每年代租代管费用多少？
答：每年管理费用不是按照每年来算，按照每个月，管理费用通常7-10%。老外大部分是10%的租金来做管理费用。有些地方管理比较少的，可能会相对便宜，具体需要跟管理人谈。
如果续租，第二年管理怎么收呢？因为第一年，管理公司要去找租客，会花广告费或者是筛选的开销，这部分有佣金，如果只是直接续约，第二年没有佣金，但是每个月还是有管理费。佣金一般等于一个月的房租。
Q9. 自住房里面一件卧室出租
答：如果家里面的一个房间租给人家，我们会认为是一个自住房。因为租的比例比较小。另外要跟会计师沟通，因为租一个房子的时候，房间里面的维护，房子的水电煤气费用，这个房间占了10%的费用，也可以做成开销，抵一些收入税。最好还是要咨询会计师。
Q10.代租代管包括什么事情
答：如果委托我们的话，我们基本上都代表你做了，比如租约，维修。唯一不做的就是报税，这个是房东自己要找会计师做的。找租客，分析市场，打广告，筛选租客查信用，做合同，搬进来做walkthrough检查，搬出去walkthrough检查看造成什么损害，租客发生事情不能付房租等要处理警告和踢出去的手续，找律师等我们都会帮房东做。
Q11. 租金每个月可以抵扣收入税吗？
答：租金是收入，租金是进入短期每年收入的。只有管理费和房子的维修费，折旧，是可以抵收入税的。
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