今天本来写《50天28城市调控风暴大回顾一：政策变动情况》系列的，还是有必要回顾一下上周的北京土地市场：
最后情况可以看到，除了海淀20地块含商业比例高，最后中粮联合体获得,其他三地块需要10个工作日后确定成交。合计4宗地块62万平米成交金额203.35亿，其中的50.39万住宅面积全部由开发商持有。
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预计将成为8400套出租房（按照平均60平米单套计算，开发商尽量做小增加千人配套商业面积）。
在历史最苛刻的出让条件下，政策严格控制下：
开发商依然非理性的抢地，出现了全面持有的现象，地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致，但开发商抢地的激情也到了极致。从北京限房价地块依然非常多企业意愿强烈看，一线城市土地资源依然成为企业的首选。
那么因为持有了，而开发商如何回本，现金流回正成为一个行业的谜题。
其实办法只有2个：要么是20年+20年+20年这样的打包出售但面临法律难题。
要么就是只能考虑REITs。
当然也有可能是赌博政策执行几年之后又可以销售了？（这个目前看可能性最小）
考虑REITs就必然要考虑到开发成本，对于这几宗平均土地成本3万上下的地块来说，开发成为可出租房屋的平均成本按照面积均在4万上下。那么这种REITs如何能够上市？
这两宗位于海淀与大兴五环外的地块，区域内租金目前的价格均在平均单套5000元上下。按照2居室100平米计算，每平米年租金大约在600元左右。
如果按照普通住宅出租使用，8000套出租房一年租金大约3.2亿（剔除必要成本按照单套年收益4万），200亿一年的资金成本按照5%计算10亿。可售部分按照12万平米商业+千人商业计算+地下车库等，价值80亿计算。120亿的持有出租房土地成本+开发成本20亿=140亿持有成本，年资金成本7亿。租金只能回本银行定期存款。这些房企不是在赌房价，是在赌人民币贬值+通货膨胀.
目前国外成熟市场的REITs回报率基本都在6-8%。
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截至2016年7月底，新交所有40只REITs在市場上交易，总市值约为620亿新币，2015年全年的平均股息收益率为6.7%。
按照这一标准，这4宗地的普通住宅需要租金多少？
按照60平米计算，按照4万的建设及土地成本，不计算运营持有资金税费等成本，成本240万，6%的年回报率也就是租金年14.4万，月租金也需要1.2万，如果计算持有资金管理成本，也就是需要2万以上。
如果按照60平米五环外正常的当下高端租金计算，回报率最多只能到3%，这种情况下，叠加当下的资金成本管理成本，根本不可能保本。
用黄老师的话说：
持有住宅发行Reits的前提条件：
1、土地出让金缓交，从拿地付款转变为产权办理完毕付款，开发商轻资产运营；
2、给予开发环节相关税费优惠或持有环节征税；
3、明确租户的远期退出机制，使优质运营项目可实现资产增值；
4、低息信贷资金的支持，降低运营成本；
5、规范运营商与租户之间的责权利，建立租金增值的法律保障，保证项目可持续运营；
6、全社会主动或被动的接受高房价。阶段性甚至终其一生，死心塌地心甘情愿的放弃追求资产利得，接受通过租房解决居住需求的生活方式。
实际根本不可能满足这些。
REITs的优缺点
优点：使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。特别是对于中小投资者而言，可因此进入原本因资金门槛较高，而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。
REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。
REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REIT的收益和分红都比较稳定。
与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。
抵御通货膨胀。一方面，REITs持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值；另一方面，REITs的主要收入来源租金收入也会在物价上升的同时有所提高
风险：房地产周期性风险，房地产为一周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。
政策性风险：当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。
利率变动引起的价格波动风险：REITs和债券的利差会影响投资者介入REITs的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响REITs的短期表现。长期来看，REITs的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。
整体经济风险：在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。
所以现在看，集中在五环外的8000套小户型，收益率不足以覆盖资金成本，REITs根本救不了这4宗地。
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