文=城记智库 城城
土地,是城市发展的命脉所在。在经济发展和人口增长等推动下,城市在不断扩容。
从供地量和用途,可看出西安外拓方向和产业发展。土地供应,已成为观察城市发展的窗口。结合当下现状和对比“新一线城市”,不可否认,西安用地“吃紧”和发展的挑战已现。
趋势:城市已实质扩容
近日,《西安市2021年度建设用地供应计划》正式印发。
“年度建设用地供应计划”,是根据城市和土地利用总体规划、建设与土地利用规划的要求,统筹协调城市建设空间布局和时序安排,确定计划供应建设用地的总规模并分类型分解至各区。
供地指标,也意味着城市的发展方向。数据显示:2021年度西安市计划供应土地3.979万亩,经营性用地规模2.2987万亩(占比57.8%)。
2021年西安建设用地供应计划图◎制图/城记智库
首先,主城区已几无供应量:在传统“城六区”,除灞桥外,比如新城、碑林、莲湖、雁塔、未央供地等都在1000亩以下。新城区供地面积,更是低至141亩。
第二,开发区是供地主战场:从郊区发展起来的开发区,一直是西安扩容的重要载体。2021年数据上显示,开发区占约41.9%。从往年数据来看,也一直是主战场。
第三,外围新城为供地大户:城市扩容,呈多中心下的星座式分布。高新、临潼、长安、经开等区域,土地供应皆超过3000亩。浐灞、港务区,面积在2000亩左右。
从建设用地供应计划上来看,结合供地区域,可以说西安全面外拓时代已到来。
高新区三期由南向北航拍◎来源/城记影像
以高新区为例,作为“西安经济发动机”,“丝路科学城”等区域为高新带来新发展空间。这其中,还有扩容后的软件新城片区(含鱼化寨板块)。
随着高新南拓,长安事实上与高新融合。可以预判,西南未来依旧是热度最高地区之一。
在《大西安60km芒星图:未来,西安可能的城市版图》,也可以看到:随着西安东北部崛起,浐灞、港务区和高陵亦成为西安的“供应大户”。这,是城市多中心时代的表现。
同时,我们也可以看到一些明确要求:
应加强组织领导,明确任务分工,积极协调推进,全力保证年度计划执行到位、任务按期完成,为推动“十项重点工作”落实,全面加快国家中心城市建设提供有力用地保障。
实际上,这隐现城市发展与土地供给的现状。那么,西安土地供应是什么情况?
现象:西安土地用途情况
土地,是城市发展的命脉。2021年,堪称“近些年经营性土地占比最低的一年”。
这基本意味着,2021年可能是近些年居住和工业用地,供地最少的一年。说到这里,我们需了解土地用途是什么?简单来说,分为两大类型:
一是经营性土地
采用招标、拍卖、挂牌方式供地
一般指商业、旅游、金融、服务业、住宅等
主要为住宅、商服和工矿仓储三大类
另一种,就是“其它”
是“经营性”以外的土地用途
它包括公共、交通、市政等公用设施用地
及道路广场、绿地、特殊用地等
一图可见各类型“城市建设用地”◎西大街游民
那么,它们大概占比是什么?
很多人有个误区,认为城市建设用地主要是“房地产开发”;实际上,更多人将“房地产开发”等同于“住宅开发”。实际上,商场、写字楼、游乐园等也皆属“房地产开发”范畴。
这其中,住宅占“城市建设用地”20-30%左右。这里,给大家算笔账。
土地供应计划中,并非当年都能开发。假设住宅用地80%工地可如期开发,那就是10000亩左右。按平均容积率2.5-2.6计算,建面约1600-1700万平米,套数约12-13万套。
按照“七普”数据,过去十年西安年均增量45万——势必对“安居”有最刚性的需求。在“万亿时代”,快速发展必带来对土地的旺盛需求。
可以说,屡次出现的“万人摇”、“挤压”购买二手房和“外溢”到周边(包括咸阳),本质上都是市场“供需失衡”的结果。
备注①:2018年是近些年供地“峰值”的一年;②2019年数据空缺;③2021年供地计划中,并未显示“经营性土地”的数值。
可以下个定论:西安住宅土地供应,无法满足与人口增量需求。我们的评判:西安每年实质性开发的住宅用地,至少不能低于14000亩。
此外,还有一个新的变化,那就是“经营性”以外土地用途,比如各种道路、各类型公园(包括绿道等)和公共配套(学校、医院等),它们占“城市建设用地”约30%左右。
实际上,2016年后西安“经营性以外的土地”供应比例不断上升。折射到现实,是城市公共配套不断完善。在2021年,它达42.2%历史最高值。
从数据上也不难分析,继2020之后,2021年西安工业用地的供地,将很可能再创新低。
压力:新一线城市对比
城市发展,核心是“人”。招商引资和经济发展,结果是“人才的聚集”和“人口的增加”。
尽管当今世界发生诸多变化,但中国经济整体向上势头依旧在持续。这其中,“新一线城市”崛起,成为发展的引领者。
从人口来看,“老龄化”和下降已是大势所趋。争夺人口,成为“新一轮城市竞争”的焦点所在。
当下时代,“人们在用脚投票”。“七普”后,中国城市人口增长前20强中,呈现“14+4”的格局(14个“新一线城市”、4个“一线城市”)。
2021年部分新一线城市供地◎制图/城记智库
从经济发展看,以“重回制造业”的西安为例,土地就成为招商引资、扩大产业规模的基础。产业发展,继而带来人口的进一步增加。毫无疑问,土地决定城市规模和未来的空间。
对比“新一线城市”,以2021年土地供应来看,西安无论是在总量还是人均,数据靠后。
需要说明的是:一方面,西安曾经的规划和获批的指标,与当下需求缺口巨大。另一方面,因为体制原因并未算入“西咸新区”。
大西安十字芒星图◎制图/城记智库
以沣东等区域现状,显示大西安发展的加速度。随着西安“全面代管”,体制羁绊将发生改变,国家级新区将实质性成为西安发展的“重要阵地”。事实上,大西安发展已经不起耽搁。
当然,对地处中西部、仍在“追赶”阶段的西安,如何把握“质”和“量”关系,值得思考。
2021年7月21日,陕西省推行“亩均论英雄”等会议。以西安为例,产业实力最强的高新区,堪称是西安主城区“亩均论英雄”的冠军。
可以说,西安主城区除“城改”将释放的土地外,几乎“无地可用”。所以,既要节约集约利用土地,又要提高土地投资强度。
对已跻身“超大城市”的西安而言,在“回归制造业”、建设“国家中心城市”下,仍处于人口和产业皆高速发展的时期。那么,土地的“量”如何保证,将是一个严峻的命题!
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