近几年不少城市在土地出让时，政府出于城市的快速建设发展考虑，把城市综合体和住宅项目绑定。对于城市综合体，开发商要么缓建，要么不建。因为对于住宅开发商来说，城市综合体赚钱太难了，城市配套发展跟不上，投资周转慢，市场需求不足，这些都是开发商做不好的理由。
今天五哥去考察了两个上海虹桥板块的城市综合体项目。
两个项目区位相同，土地性质相同，容积率等技术指标相同，都找了国际知名事务所设计，都是国内顶级的开发商。
然而两个项目运营后，却有非常大的差别。通过两个项目对比，希望给大家一些城市综合体项目的探索的意义。在客观情况差不多的情况下，到底什么原因导致了两个项目的差别，到底决定一个城市综合体项目成败的核心是什么？
第一个项目
瑞安虹桥天地
总体鸟瞰效果图
项目由办公、购物、餐饮、娱乐、展示构成。而五哥今天重点要讲的是项目右半侧部分。
从城市道路上，感觉普普通通。
在项目的内部，向下挖了两层，形成层层跌落的下沉庭院。
建筑内部层层跌落
跌落至地下二层
引入了城市公园的概念
在下沉广场上设置成片的绿化
所有商铺面向广场打开
地下1-2层的商业也是地面的感觉
建筑是非常朴实的风格
显得非常低调
因为绿化景观才是主角
这样的购物中心谁不喜欢呢
下沉广场上的情景
这是地下2层的地面高度
我的天
这是在城市综合体里
下沉广场的缓坡小径
走路都会慢慢走
在项目内部
围绕下沉广场
内部还设置有尺度宜人商业街
这条街道仿佛已经存在了很久
就像在老城区一样
几乎感受不出这是一个新项目
这是下沉广场的夜景
这样的氛围
让你感觉这个地方
好像就是你曾经来过的地方
最后我们总结下项目特点：
内部下沉广场结合绿化公园
创造项目绿核
内部设置环形的小尺度街道
让顾客有在老城区徜徉的感觉
建筑并不惊艳
景观才是项目的主角
虹桥天地
整体气质更像一个公园
不管你是遛弯、路过、散步
当你到了这
你会不自然的放慢脚步
不知不觉
想要呆一会的感受
第二个项目
XX虹桥中心
XX虹桥中心与瑞安虹桥天地一路之隔。
项目由办公、商业于一体，引入餐饮、文化、生活服务等能量补给型业态。
项目与虹桥天地各种条件相同，由于用地条件限制也类似，规划形式也大相径庭，沿城市道路设置办公楼，内部下沉广场结合做商业。最大的差别只在于瑞安的建筑采用了多种不同的形式，而XX的项目，建筑立面是一个手法做到底。
项目设计鸟瞰图
项目剖面图
内部设置下沉广场
其实瑞安虹桥天地也是这样
只是五哥确实找不到虹桥天地的剖面图
内部下沉广场的效果图
更加有科技感
从街道上拍实景图
从建筑效果上看
简洁现代
立面工艺、选材、呈现都是一流水准
项目四面临路
每个路上都有一个这样的人行出入口
从外面可以看到比较长的纵深
吸引行人进入
项目内部实景
立面水准惊艳
里面只有一个问题
就是没人
大家请记住
这仍然是一个商业办公项目
我所有的照片
都是在同一天拍摄
街景图
左面为XX，右面为瑞安
左侧黑漆漆，没有一辆车
右侧广告位与停车位显示人来人往
瑞安天地小朋友玩的不亦乐乎
喝咖啡的悠然自得
更夸张的
牵着狗狗来玩
居然也没保安来管管
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