产权式酒店的要害与运作？

也许在房地产行业工作最大的乐趣和满足感就是看到一笔成功的交易可以催生出一大批利益均衡的赢家。从积极的一面来看，一个利益结构设计合理的交易可以惠及该交易的多方博弈主体如买家、卖家、开发商、贷款商、消费者、建筑商、管理者/运营商以及社区，并同时拉动当地整个经济的发展。而从消极的一面来看，一个利益结构设计不合理的交易通常会给各方的利益博弈者带来致命的硬伤，甚至任何一方都有可能在高昂诉讼费的压力下被迫出局。这正是产权式酒店今天表面繁荣昌盛的生动写照。
产权式酒店会创造出四方共赢的局面吗？那是毫无疑问的。那产权式酒店会是四方共输的局面吗？那也是毫无疑问的。因此开发商、贷款商以及其他博弈者更需要防范产权式酒店与生俱来的负面效果。
产权式酒店为什么会出现这种一荣俱荣，一损俱损的极端情形？ 一个成功的产权式酒店项目要求有复杂精细的法律保障和经营思路，因为它们（法律保障和经营思路）都各自代表着游戏参与各方的切身利益，而这种犬牙交错、彼此互相牵制的利益关系把产权式酒店的各方利益博弈者紧紧地拧成一股利益之绳。由于产权式酒店交易是这样一个涉及各方利益的紧密结合体，其体系结构又是如此的纷繁复杂，所以即使是最老谋深算的交易商在“产权式酒店是投资聚宝盆”的激情叫卖声中冲动购买时也难免会有百密一疏的时候。因此对这么一个“牵一发而动全身”的精密项目在投资时需慎之又慎。
“产权式酒店”这个术语通常被不加区别地描述成具有住宅和酒店功能的分割式产品综合体。事实上，有些产权式酒店由主要用于住宅用途的传统酒店组成，它们并不对外出租。而有些产权式酒店则是酒店把部分或全部房间进行产权分割出售给个人投资者，然后个人投资者通过酒店租约把自己的房间出租给酒店的客人。
高级公寓单元可能会借用酒店的品牌来吸引投资者，也可能不会使用酒店的品牌来吸引投资者。高级公寓业主可以使用，也可以不使用酒店的康体娱乐设施和服务，如管家服务、房间服务、优惠使用spa会所以及泊车服务等等。把高级公寓单元当作酒店房间来出租所获得的租金收入可能会以每个单元的形式来计算高级公寓业主的租金收益（这是目前在美国规避证券法律风险的普遍做法）或是在高级公寓业主中共同管理租金收入并按比例进行分红。
参与酒店出租管理方案的高级公寓业主可以采取自愿或强制性的方式加入。高级公寓业主可以无限制地使用自己的单元，也可以在特定的时间或单元空间可用的情况下有限制地使用自己的单元。
为什么参与者如此热衷产权式酒店？
产权式酒店之所以取得今天如此骄人的成绩是因为开发商、消费者、酒店运营商和贷款商为着巨大的经济利益而共同博弈的结果。
对酒店开发商来说，产权式酒店的模式就是一把用来融资的利剑。因为酒店项目的建筑贷款负债一般都会占到项目成本的50％至60％。当在酒店项目中添加高级公寓时，从高级公寓单元预售中所赚取的因提前偿还贷款而产生的收益（equity credits）使开发商在进行负债融资时达到了90％的贷款成本收益率。因此开发商利用产权式酒店这种模式赚取了高级公寓单元前期销售中的绝大部分利润。同时又由于高级公寓单元附带 “酒店康体娱乐设施”的功能而使它在每平方英尺售价方面相对于其它的普通公寓单元增加了15％到40％的价格差额，所以这也是为什么开发商对产权式酒店模式始终情有独钟的原因。
消费者，特别是即将进入退休生活的二战后生育高峰期出生的美国人出于个人原因和投资目的都表示有兴趣拥有房产进行置业投资。而产权式酒店正好满足他们这种置业投资的潜在欲望，同时也因为产权式酒店的位置一般都位于风景度假胜地，并且提供酒店式的康体娱乐设施和便利服务，所以对他们有很大的吸引力。从投资的角度来看，通过把高级公寓单元当作酒店房间对外出租所取得的租金收益正好可以抵消成为高级公寓业主身份的成本，具有投资增值的潜力，因此也就不难理解为什么他们那么喜欢购买产权式酒店了。从另外一方面来看，根据《美国国内税收法》第1031条款有关免税交易的规定，产权式酒店已经成为享受税收优惠的一种产权交易，同时也极大地推动了共有产权交易市场的发展。
大多数的酒店运营商都乐意对外出售新的物业，因为他们可以借此打出自己的品牌，对产权式酒店收取管理费和特许加盟费。他们也可以根据酒店出租管理方案从对外出租的单元中赚取租金差额并负责管理各种不同的高级公寓业主协会。他们甚至可以分享因向高级公寓出售自己的品牌许可证而产生的特许权费以及收取所售单元的售价提成。
贷款商目前正在热切地寻找产权式酒店和酒店开发项目中能够提升利润增长的融资业务，是因为产权式酒店项目在建设阶段时就能够把高级公寓单元提前卖出去。产权式酒店最突出的特点就是，一旦高级公寓单元被销售一空，项目开发商很快就偿清了贷款商的贷款，而把承受抵押人的借贷风险转嫁给独立单元的持有者。
虽然产权式酒店还存在着一些缺点，但是它在法律架构、设计、建造、市场营销以及酒店经营方面彼此互相影响和渗透。只要在产权式酒店链条上的某个节点稍微一变动就会引起产权式酒店整个链条上的连锁反应。加上产权式酒店包含着成千上百个独立单元业主的投资利益，致使产权式酒店成为许多问题一触即发的雷区。一旦在产权式酒店交易的整块布上被撕破了一个洞口，那么就很难对这个洞口进行缝补，因为一些投资产权式酒店的股东（业主）或全部股东（业主）都各自打着自己的小算盘，要在他们中间取得一致的意见决非易事。
开发商们也许可以回顾一下分时度假市场早期被法律问题纠缠而显得疲惫不堪的痛苦情形，他们或许在设计产权式酒店的交易结构时可以从中吸取分时度假的教训。更重要的是，许多进入产权式酒店领域的传统高级公寓开发商都比较急切地想了解有关建筑缺陷的诉讼问题。如果产权式酒店在前期规划时就非常小心地进行交易结构上的设计，也许可以减轻这些问题造成的不良影响。
触犯“证券”法律
开发商要特别警惕产权式酒店项目中出售单元的市场营销问题。如果没有对销售代表进行正确的培训和监督，那么他们将会触犯美国的证券法律，并因此把开发商大部分潜在的利润弄得丧失殆尽。
从法律的角度来说，美国联邦和各州的证券法律对产权式酒店的结构和销售将产生决定性的影响。一宗简单的高级公寓销售通常不会涉及到“证券”的销售，而一旦高级公寓销售中包含了几乎通过酒店的方式或者别的不同方式讨论出租管理协议的任何条款时，这就涉及到了“证券”的销售，除非开发商切实遵守高级公寓单元销售中的严格限制。
尽管许多购买者购买高级公寓是出于投资的目的，但是开发商也不能在有关的高级公寓销售材料中过分地强调因进行租金分红而产生的经济效益或是税收减免优惠。如果开发商在促销时吹捧高级公寓的“投资”价值，且不论是“普通”的高级公寓还是产权式酒店项目中的高级公寓，开发商都会因此触犯证券法律而引祸上身。但是这并不是说购买者用于投资目的产权式酒店交易是不合法的。开发商也不能以此投资目的来引诱购买者来投资产权式酒店，反而要强调他们卖的是“房产”和与此相关的价值：生活方式、服务、休闲娱乐设施以及其它的价值元素，而不是过多的吹捧其投资价值或诸如收益或增值之类的东西。
事实上，对于未来的高级公寓购买者来说，也许只有一条规定对其交易行为是比较温和的表述：“业主的产权身份包括业主可以参与高级公寓租金分红的机会”。如果未来的高级公寓购买者进一步追问下去，那么他们就必须去咨询房屋租赁管理公司，因为房屋租赁管理公司在体制上实行员工与办公室分离的原则。房屋租赁管理公司的员工（非高级公寓销售人员）可以向感兴趣的购买者提供有关高级公寓与其它物业相对比的销售和出租历史记录，但是这种资料不能被人编造过。
所有的高级公寓和产权式酒店体系实际上都在使用美国证券交易委员会延续下来的有关证券的规定来极力避免自身被打上证券化的烙印。这样的规定包括在2002年获得突破的“罪责豁免通知书”：要求严格限制向未来的购买者宣传有关高级公寓的投资性质，并限制共有单元的出租收益以及约束开发商把业主的使用单元挪作他用。
然而具有讽刺意味的是，避免产权式酒店走证券化之路要求开发商不得预测产权式酒店的出租率或是预期的入住率。这就剥夺了高级公寓投资者获得大量有关他们购买评估时的有用信息。它同时也鼓励了野心勃勃的销售人员提供另一方的内幕消息，但是一旦被发现就有可能把整个销售计划变成了非法发行证券进行融资，参与者将要面临民事责任和刑事责任的惩罚，更不用说单元购买者的解约权有可能被拖延数年之久了。
避免证券化意味着高级公寓单元购买者在购买单元后（虽然是指至少执行高级公寓单元购买文件之后，但是也有可能是指在出租管理协议随时中止的情况下的成交之前）不得不做出自愿参加高级公寓出租管理方案的决定。出于此种原因，同时在协议中可能已经明确规定高级公寓业主个人使用单元的条件和限制性条款，所以要想对高级公寓业主个人使用他们自己的单元进行其它的限制是不允许的，除非该单元已经售出。但是也有例外，SEC专门颁布的“罪责豁免通知书”规定，一些高级公寓单元的限制性使用条款必须要遵守当地区域性的法律或维护业主的权利。而在某些情况下，开发商会从产品所处位置（如滑雪度假地）、设计规范（如不适合长期使用的300平方英尺的单元）和经济利益（如房间加入酒店出租管理方案，交给酒店运营商长期打理，单元当作酒店房间来使用而产生的巨大收益分红）方面鼓励高级公寓业主把他们的单元加进酒店的出租管理方案。
但是，如果单元业主决定自愿加入酒店出租管理方案并在单元购买后立即生效，那么可以对酒店出租管理协议或是售后回租期限延长五年至十年的时间，同时限制或禁止单元业主把酒店的公寓房间当作私人使用。协议也可以同时规定对单元业主的其它限制性条款，如业主在打算使用的自己单元时必须提前向酒店方发出最低使用天数的通知函。
勿庸置疑，对业主限制使用单元的法律责任规定得越严格，未来购买者就很可能越少付一些银子，否则很可能根本没有人愿意掏钱购买单元。出租管理协议中限制性使用条款的法律责任同时也可以阻止业主把他们自己的单元加入到出租管理方案中去，以避免把高级公寓单元的主要目的和价值当作成产权式酒店的一部分。
为什么产权式酒店不能走证券销售之路？
一言以蔽之，为何不把产权式酒店的交易结构设计成证券的形式以避开这些对产权式酒店证券化设下的藩篱？产权式酒店走证券化之路必然会带来诸多的好处：增强整个产权式酒店项目的融资能力；强制性要求高级公寓单元业主加入出租管理方案；对业主使用单元设限以确保有足够的酒店房间供应。此外还有利用酒店出租管理协议增强产权式酒店项目的促销能力，增强酒店出租率的预测能力以及绕开针对产权式酒店证券化之路设下的重重人为障碍。
但是，由于产权式酒店走证券化之路成本太高，申请手续繁杂且费时耗神，更重要的是与现行的房地产销售方式和惯例格格不入，所以许多开发商都极力规避证券的监管条例。他们既不想仅仅通过注册的证券经纪人或销售人员来抛售他们的单元，也不想遵守证券严格的信息披露制度和承担责任。美国的许多州都设有一项证券出售 “价值评估”，专门对证券的出售提出风险警示，制定证券适用性销售的严格标准和规定证券出售方式的限制性条款。
一般而言，进行私募但又想免除证券注册登记的条件是禁止公开向消费者发出证券销售要约，而且尽管在州内的某些地方或在某种情况下允许进行证券出售免除注册登记，但并不是在其它州都行的通。证券相关信息的任何误导性陈述或遗漏是产生证券诈骗犯罪的根本原因，同时也是困扰证券销售多年的老大难问题。
目前还没有一套使产权式酒店成功交易的经营模式。一个切实可行的产权式酒店交易结构要随着产权式酒店的经营情形、经营体系和经营环境的变化而变化。开发商必须要认识到，酒店是一种不同的房地产，而产权式酒店则是酒店和房地产的一种混合产品，其本身既带有自己独特的复杂性问题，同时也蕴藏着巨大的商机。要平衡产权式酒店所有参与各方的利益冲突和种种不相一致的要求就必须通过一个把协议、条件及限制性条款（CC&Rs）、单元业主协会（HOA）文件、出租管理方案协议书、酒店管理协议以及酒店运营计划书等等整合在一起的综合利益分层结构方案，并在该方案中达到各方在利益分配上的妥协。产权式酒店项目要想达到四方共赢的关键是设计出使酒店预期盈利潜力和长期生存能力达到一个适当平衡点的交易结构。如果开发商能够恰如其分地做到这一点：适当地照顾到所有参与各方的收益期望值、具有适当的产权式酒店交易结构和担保制度以及酒店功能和高级公寓功能的相互融合，那么对开发商而言，产权式酒店应该是一个具有深远影响力的投资组合产品。而如果不能恰如其分地做到这一点，那么对产权式酒店的打击将是致命性的，并因此进入产权式酒店投资的漫漫长夜。
酒店运营商面临的挑战
酒店的交易结构必须要设计成能够迎合特定酒店运营商在某个特定区域中的特殊市场需求。酒店经营必须要在可预测的基础上提供足够的房间供应。
第一个最重要的问题：有多少个高级公寓单元可以当作酒店房间来使用？什么时候可以投入使用？
酒店是否有足够的房间来应付通常提前一年到两年预定的大型团体会议？需要多大的会议空间？
酒店餐厅和高级休息室有多少个席位？
酒店是否有足够稳定的房间供应？在前台接待、维护以及房间服务方面是否有足够的员工高效地为客人提供高质量的服务水准？
酒店是否有足够的房间租金收益来支撑酒店传统上不赚钱或没有什么赚头的酒店业务，如高级公寓业主希望或要求提供的食物和饮料服务？
酒店如何进行灵活的房间成本分配以便在迎合度假体验发展变化的同时满足高级公寓业主的合理要求？
酒店运营商怎样才能够保证酒店的资金被用来维护酒店的房间并提供符合酒店客人要求水准的房间质量？
酒店运营商如何处理大量高级公寓单元业主关于要求业主统一意见的问题？
酒店运营商如何公平地在高级公寓业主中进行房间租金分配？如何安抚因其单元房间租金收益不理想或是未能达到他们预期的租金收益而感到闷闷不乐的单元业主？
如果产权式酒店的交易结构不能够向酒店运营商提供足够的房间供应和达到预期的盈利目标，那么酒店运营商有可能行使终止酒店营业的权利。酒店运营商终止酒店营业可能意味着高级公寓业主和贷款商已经意识到酒店的这些单元房已经失去了盈利的能力，并且表明项目即将宣告失败。但是从另一方面来说，如果酒店运营商对酒店的物业经营有方，那么酒店运营商一般会很少遇到传统酒店项目所遇到的业主退出合作难题，如终止酒店的销售或是停止其它的特定事项。事实上，相对于其它的酒店模式来说，高级公寓单元业主和贷款商可能比较关心他们的权益和物业价值是否已经得到酒店运营商长期增值的承诺。
开发商面临的挑战
在传统的酒店经营模式下，酒店业主和酒店运营商之间的利益纷争主要体现在对各自权利的誓死捍卫和寻求权利暂时的平衡。但是如果开发商不卷入他们之间的纷争，在项目中跟他们没有任何永久的利害冲突，那么开发商可以持隔岸观火的态度。因为开发商要集中精力解决产权式酒店交易时摆在桌面上的以下问题：
产权式酒店开发商是否希望在单元的前期销售中拿走全部的利润？或是否希望从酒店的剩余收入中创造价值和产生现金流量？
如果酒店在其周期性经营中出现了资金短缺，或者需要资金来维护酒店的物业，那么假设开发商在愿意提供帮助的情况下，开发商将会对项目提供什么样的支持？
为了向项目提供支持，单元业主协会对项目的应出资额度和可以调用的资金额度是多少？
酒店运营商所关心的高级公寓计划产生的价值和利润差额是多少？单元业主使高级公寓计划产生最大化价值和利润差额是多少？
如果单元业主被限制使用自己的单元，或者扣除了因自己单元被限制使用时所产生的未来可收益潜力，他们是否还愿意和合适的酒店运营商签订自愿的出租管理协议？
在进行酒店管理协议的谈判时，开发商是否权衡过高级公寓单元业主和酒店运营商两者之间的合法权益？
高级公寓单元业主面临的挑战
如何控制和满足高级公寓单元业主的期望值是一件极富挑战性的工作，特别是在证券法律对购买者提供信息有严格限制的情况下尤其如此。如果购买者付出了比普通公寓更高的价格而买下了产权式酒店，如果他在转手时自己手中的物业贬值得很厉害，或者业主在酒店收入扣除酒店运营商的收益份额、成本或准备金（家具、陈设品和设备，即FF&E）以及其它的运输成本之后不足以偿还债务、保险费、HOA评估费以及其它的业主产权成本并因此得不到合理的投资回报时，那么对单元业主来说将是一个沉重的打击。高级公寓购买者要注意以下几个问题：
由于高级公寓单元加入酒店出租管理方案并不能保证产生理想的现金流量和利润期望值，因此开发商和酒店运营商是如何防止他们陷入失去理智的狂热投机心态？
单元业主或是单元业主协会是否有足够的智慧和适当的权利制衡机制来有效地与酒店运营商一起合作，共同努力把产权式酒店项目搞好？
购买者会把他们的高级公寓当作是一种随时都会增值或是不能向投资者提供近期回报的房地产投资吗？
投资者是否会得到有关实现现金流量通畅无阻的财务咨询？
投资者是否具备酒店投资者的素养：从酒店总收益中拿出4％到5％用作家具、陈设品和设备（FF&E）的准备金是否足以维护一个典型新酒店物业的日常维护成本，但是从长远的观点来看，资金缺口还是比较大的，投资者扛得住酒店周期性经营的不景气阶段吗？
高级公寓业主将如何控制得住无能的酒店运营商或对酒店物业维护不良的人？
怎样才能做到出租给酒店客人的高级公寓单元的租金收益分摊公平？
当酒店物业的单一业主缺位或者当独立的单元业主和单元业主协会可能不具备酒店方面的知识时，谁将监督酒店运营商对酒店资产的管理？