一、总论
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
城市（镇）文化休闲综合体
在合适的城镇建设项目，形成连锁。开拓出适应时代发展的电影文化事业投融资和建设机制。
1.2项目概况
1.2.1项目概念
在全国有条件地区的城市或较大镇，建设以电影院为核心的文化消费空间和配套商业服务，形成以文化为主集餐饮、娱乐、休闲、购物等商业组合互动的综合体。满足市民文化消费和伴随着这一行为带来的休闲购物、参与社交、追随时尚等越来越多的现代休闲消费的综合性特点。
1.2.2建设规模及内容
建设规模：建筑面积在一万平方米以上。
建设内容：多厅的数字化影城、配套商业设施。
1.2.3主要建设条件
项目要位于城市中心区或核心商圈，交通等基础设施配套完善。
二、项目建设的背景
2.1中国电影市场的高速增长
2010年中国电影票房将过百亿。中国电影票房正高速增长，已经成为全球第二大电影市场。中国目前约有4700块银幕，其中数字银幕近2000块。自2005年开始，中国电影票房正以每年30%左右的速度增长，2009年中国电影票房收入超过62亿元。
2.2中国电影放映设施严重不足
我国广大中小城市，甚至个别大城市的电影市场，多数处于萎缩状态，有350座人口100万左右的中等城市以及县级城市基本上没有影院。
按美国的平均数算，差不多每一万人就拥有一块银幕，美国的人口不到中国的1/4，但其银幕总数40000多块，是中国的10倍；其中，Imax银幕179块，是中国的15倍；3D银幕数3500块，是中国的4倍多，专业人士认为现在中国银幕最合适的数量是1万5到2万块。
2.3国家对电影事业的重视和扶持
国务院办公厅发布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》指出：“2009年至2012年基本完成地级市数字影院建设改造任务，完成部分县级市数字影院建设改造任务；2013年至2015年基本完成县级市和有条件县城的数字影院建设改造任务。”
“将城镇数字影院建设和改造任务纳入国民经济和社会发展规划，纳入文化产业发展规划和精神文明建设总体部署，纳入城乡建设和土地利用总体规划重点推进。”
三、项目的必要性和可行性
3.1项目的建设必要性
2.2.1该项目的建设是促进发展文化产业、维护社会稳定的需要
发挥出城市客厅的作用。是提高城市品位、提升精神文明建设水平的重要工程，将成为党和政府的民心工程。
2.2.2该项目是解决文化设施不足的最佳解决方案
项目的策划和实施既要注重文化产品的意识形态属性，又要注重文化产品的产业属性，两者必须协调统一；既要讲究社会效益，又要遵循市场规则，充分发挥经济效益，使文化产业走上良性发展的轨道。
3.2项目建设的可行性
3.2.1影院项目投资模式可以简单划为以下几类：
（1）影院投资主体租赁商业地产模式；
（2）商业地产商将影院投资方纳入业务板块模式；
（3）商业地产开发商入股影院投资主体模式；
（4）商业地产商负责影院投资建设，委托院线管理或输入院线品牌模式；
（5）政府负责影院投资建设，委托院线管理或输入院线品牌模式；
（6）影院项目服务咨询机构中介模式。
3.2.2文化市场需求在现有模式下不能得到满足
（1）院线企业和商业资本投入：电影院线企业资金有限，现在普遍的作法是与商业地产合作，在同业中心内建电影院，电影院线公司只承担二次装修和设备费用，无力从事地产开发；而地产公司对建设电影院积极性并不大，只有在超大体量的商业地产只以配套形式出现。所以，单纯院线和商业资本都无法实现国家对影院建设的要求。
（2）政府投入：政府投入文化设施不符合国家文化体制改革的方向。政府建设文化设施不仅要投入建设资金，还由于商业运营能力不足要承担长期的经费支出，成为政府的财政负担。
以上两种选择都不能解决城镇电影院建设问题。
在一线城市激烈竞争引发的租金高企，已经直接威胁到了影院日后的正常运营，随着新建影院经营压力的逐步显现，其转向二、三线城市已是必然的趋势。
（3）市场运作、政府推动
《指导意见》明确指出：坚持政府推动和市场运作相结合，采取信贷、税收优惠、补贴奖励等多种手段和措施，加强城镇数字影院建设，鼓励各类资本投资建设商业影院和社区影院。国家给予必要资金支持中西部地区中小城市及县城的影院建设，各地对建设项目选址、立项、征地、投入、办证等给予大力支持。对城镇数字影院建设使用国有土地符合土地利用总体规划和城市规划的，给予土地供应支持，其中只有一个意向用地者的，可按法律法规规定以协议方式供地，用地不能做其它用途。
各级政府应在《指导意见》的大原则下，结合各地区具体情况，采取市场和政府结合，文化设施与商业配套结合的策略来解决电影院建设问题。
3.2.3项目的作用
好的商业地产资源不可复制，占据优势地点是永久的优势。现在适合建影院的物业属于稀缺资源，院线公司无力自建，对按标准定制的影院物业有很大的需求。
本项目在一定意义上为政府承担了文化基础设施建设，做到了政治、经济、文化的三结合，使企业、政府、社会都得益，群众文化生活需求得到满足，院线公司减少投入，政府得到文化设施，构筑了一个和谐发展的平台，这是发展文化产业很重要的基点。
四、项目运作模式和目标
文化价值通过产业来独立实现，并拉动地产价值上升。据万达内部资料，有电影院的商业物业比没有电影院的商业物业租金要高50%，以电影院为中心的综合体的商业和住宅其价值都会有溢价产生。
“联合投资、共担风险、优势互补”。成立项目运作企业，作为项目的平台。在地方政府优惠政策支持下，投资和运营以影城为核心的文化中心。政府提供土地或原有文化设施，由项目公司投资建设并自主运营。建设影院除协议出让土地外，政府要给予一定的财政补贴和税收优惠。寻找战略投资人融资，整合电影院线企业、商业企业、餐饮企业、酒店企业组成战略合作体，为项目建成后物业租或售找到出口。
本投资项目的战略要点和关键环节
决定项目成功的战略要点
以建影院名义拿到优惠政策是项目成功的战略要点，一是地价为文化商业用地，价格低、付款条件优厚，最好能在信贷上给予支持。
本项目有哪些关键环节
三个关键环节：
一是选址，具有商业开发价值，又有优惠政策支持是两个必要的条件；
二是融资，项目对资金需求较大，也是目前我们所最为缺乏的，但由于有地价低和物业价值高的两个优势，收益有保障，有条件融资；
三是项目的租售，回笼资金获得收益均取决于此环节，有两个方面，一是电影院的出口，二是商业地产的出口。
本投资项目可能存在的主要风险
政策方面的风险：目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式方法与战略战术。
市场方面的风险：项目的商业地产出售、电影院的出售或出租均有一定的不确定性。
目标
以三线城市为目标，以河北省为主要目标市场，涵盖主要地级市、部分发达县城和少数发达乡镇，中小城市的消费能力容纳不下大型综合体，而一般商业项目不会规划电影院。单纯的影院没有竞争力，所以文化综合体项目在三线城市最为合适。
五、规划及业态细分
5.1规划
实行统一规划，分项经营，宏观上统一管理，微观上各分项目具体运作的方法，使项目在最短的时间内得以建成。防止入驻商家业态规划混乱、直接降低项目档次。
标准的影城占地面积为10—20亩，包含群众文化广场和停车场，影城建筑面积为一万平方米以上。其中影城及文化项目所占面积约为50%，其余为配套商业面积。
影城规模须根据城市规模和经济发展情况适当增减。
表一：项目用地和建筑面积表：
用地面积
（亩）
建筑面积
（平方米）
电影厅数和面积
商业面积
（平方米）
大型影城
20
20000
10个以上
1200
中型影城
15
15000
8-10个
1000
小型影城
10
10000
6-8个
7000
选址要求
项目要位于城市（镇）核心商圈或规划中心区核心地段，有较为完善的公共交通。
5.1业态细分
项目
业态
必须配置
选择配置
综合体
文化项目
电影院
★
音像店
★
电玩
★
艺术品
★
儿童体验
★
休闲书吧
★
商业零售
时尚百货
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餐饮
快餐
★
酒吧
★
正餐
★
咖啡厅
★
休闲
KTV
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洗浴
★
美容、美发
★
商住
酒店
★
公寓、写字楼
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