首先，我们了解一下，什么是酒店式公寓？
"酒店式公寓"是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼及商业自住公寓，通常都被叫成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在150万元以内。
市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。
这些酒店式公寓，和住宅相比，有哪些不一样呢？画个表格，让大家一目了然：
大多数人觉得，商业公寓和普通住宅相比，外观形态形同，都具有居住功能，最大的区别是房屋产权年限不同。
目前市场上，同一地段，酒店式公寓比普通住宅每平方米价格要低很多，大多数人都认为酒店式公寓价格低，主要是产权年限短造成的。
其实不然！
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下面就是本文的精华了，各位关注酒店式公寓投资的读者，可要看仔细了。
一套房产的产权年限，其实并不是影响房产价值的根本，40年限的商业产权虽带商业性质，但在产权可以续期的政策大方向下，也不会有特殊昂贵续费的可能。
这样看来，住宅和酒店式公寓产权年限上的不同并非有决定影响，是不是意味着，酒店式公寓就可以买买买，大力投资呢？毕竟酒店式公寓的价格要便宜很多呢！
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并不是，投资住宅和投资酒店式公寓，是两种不同的投资模式。
虽然两者从外观上看都差不多，也都有居住功能，但是他们最大的区别是交易过户时天差地别的税费政策。
住宅的交易税想必大家都是比较清楚的，各地都有不同的政策，不过大同小异，税费相对来说是比较优惠的，如果碰到了满5年唯一住宅，那么税率更是低中有低，一般一套200万元的房子，税费在2-6万元间。
举个栗子：小C花了50万买了公寓，若干年后以150万出手卖给了别人，那么房管局会收取（150-50）*56%=56万元税费。
56万，我就问你多不多？真是要哭了，赚的钱等于一大半都用于交税了，是不是很不甘心？
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正是如此高的税率政策，导致酒店式公寓并没有极高的增值潜能。它不同普通住宅，住宅税率极低，交易成本低，可以作为金融资产的一部分进行多次交易。
酒店式公寓交易成本过高，这种物业，是不适合通过买卖交易来获得主要收益的。
如果你身边有朋友曾经投资过酒店式公寓或者商业写字楼等，可以问问他们，房子的增值幅度是不是远没有普通住宅来得多？
那么，这样看来酒店式公寓是不是完全没有投资价值了呢？
我觉得这主要看投资者想要获得怎样的回报！
如果你想通过酒店式公寓日后的增值来获利，恐怕实现的机会较小，毕竟这类物业增值幅度小，即使有增值，交易时也要将大部分收益用于上缴税费。
但如果是想通过租金获得收益，那么酒店式公寓往往是个不错的选择。
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酒店式公寓的租售比是比住宅要高许多的。住宅的租售比是2.1%，公寓的租售比是5.0%。租售比是什么，就是你投资的总金额每年带给你的回报率。
这样一看，懂理财的读者都能看懂了吧，租售比其实就是年化收益率。酒店式公寓的租售比是远远高于普通住宅的。
我们平时投资理财都知道，作为一个稳定的安全的项目，每年5%的收益率其实也是相当不错的。
如果想获得稳定的租金收益，那么投资酒店式公寓是不错的选择。
酒店式公寓的价值体系是由公寓租金决定的，它的租金决定的它的价值。
要判断一套酒店式公寓值不值得买，其实很容易，先查一下这套公寓目前市场上接受的月租价格，比如月租普遍在4000元，那么4000*12=4.8万的年租金，除以5%的收益，得到96万的总价格，就是这套公寓的合理价格。
公寓价格高于96万的，意味着你的年化收益低于5%，就不太划算了；如果公寓价格低于96万，那则说明投资价值比较大，值得入手。
酒店式公寓虽然有税率的政策影响，但是不代表不会增值，它的增值是如何估值的呢？这根周边的住宅涨了多少没太大关系，跟租金涨了多少有莫大联系。
当租金的价格涨上去的时候，酒店式公寓的房屋总价也就涨上去了？
为什么会这样，经济学原理。公寓的租金涨了，意味着年化收益率提高了，比如刚才说到的4000元每月的公寓，如果租金涨到8000元每月了，那租售比就是10%，也就是年化收益率达到10%了。
大家都不傻，一个项目：安全、稳健、低风险、高收益，肯定会导致很多人都入手购买的！买的人多了，价格也就上去了，慢慢的会维持到一个5%左右的水平，也就是8000元月租金的公寓，最终价格会稳定在192万左右。
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