来源：现代咨询 现代研究院
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摘要：物业管理是城投公司进行业务转型可重点拓展的一类业务，本文首先从我国物业管理行业发展情况出发，深入研究了城投公司物业管理板块的发展现状及存在问题，并结合城投公司物业管理板块的现有需求，论述了构建城投公司物业管理板块发展模式与实现路径，以期为城投公司的产业转型提供一点借鉴意义。
关键词：城投公司 物业板块
1、物业管理行业的规模和增速加速扩张
2015-2017年房地产行业的繁荣传导至物业管理公司，市场需求持续释放，推动物业管理规模和增速加速扩张。2018年，中国物业管理服务百强企业管理面积均值达3718.1万平方米，同比增长17.52%。
图1 2015-2018年中国物业管理服务百强企业管理面积均值及增长
同时，得益于物业管理规模的不断扩大，2015-2018年我国物业管理服务行业百强营收及净利润稳步增长。2018年，百强企业营业收入均值达88617.51万元，同比增长19.41%；净利润均值为7221.40万元，同比增长25.95%，继续呈现增长态势。
图2 2015-2018年中国物业管理服务百强企业营业收入及净利润均值
2、住宅物业在我国物业板块中占主流
我国不断拓宽各类物业管理服务领域，但均衡性发展还有一定距离。2018年，物业管理百强企业中，住宅物业服务面积占比最大，成为物业主流领域；办公物业、商业物业占比相对较高；其他物业类型较少，例如产业园区物业、公众物业等。同时，不同领域物业服务费收入方面，与物业管理面积情况类似。
图3 2018年物业管理百强企业各类别面积及收入占比图
3、市场高度分散但行业集中度逐步提升
我国物业行业整体呈现“大市场，小龙头”的竞争格局。2017年，全国11.8万家物业管理企业平均管理面积仅为20.90万平方米，市场呈现高度分散特性。而百强物业管理企业市场份额占比已增加至32.42%，其中TOP10企业市场份额占比增长至11.06%。另外，2017年TOP10企业管理面积均值为21588.21万平方米，是百强管理企业均值的6.82倍。综合而言，物业管理行业在市场份额以及物业管理面积方面，其行业资源均集中趋向大型物业管理公司，行业集中度不断上升。
图4 物业管理行业集中度情况
1、向集约型现代服务业转型升级
近年来，人力成本逐年上升，在此背景下，物业管理服务企业将坚持集约化发展路径，努力提高管理效率与服务质量。未来，物业管理行业将推广“互联网＋管务公开”新型服务模式，从提升硬件和软件两个方面实现集约化转型。一方面，物业管理公司不断加大对新型信息技术设备等硬件设备的投入；另一方面，这些企业将建立智能化管控平台，以标准化服务体系和管理系统，进一步开创智能化生态格局。例如，智能化的物业管理系统，包括停车缴费、门禁、物业缴费、手机APP等。2017年，物业管理百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，同比增长49.82%，进一步降低了人工成本。
图5 物业管理企业2013-2017年智能化投入情况
2、行业集中度进一步提升
目前，我国物业管理行业通常采取两种典型发展模式：
一类为独立的市场化运营的物业服务公司，主要依靠自身专业化、优质的服务水平、口碑及良好的信誉度运营；
另一类为开发商下属的物业服务公司，通常依赖集团公司发展，随着规模扩大及盈利能力改善，后续也不乏拆分独立上市。
我国物业行业中第一梯队企业一般利用这两种模式进行规模扩张，前一类通过加速市场化进程，同时嫁接资本市场，聚焦平台输出、通过兼并收购扩大规模、创新商业模式等成为行业巨头；后一类则借助集团多方位支持，获得发展。因此，伴随着多形式不断强化发展的道路，物业行业的行业集中度将得到进一步提升。
3、行业整合将成为新趋势
我国物业管理在成长的过程中，受到了各种因素的制约，导致了产业结构较为单一。产业的单一性，使我国的物业管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子，不仅限制了企业自身的壮大，也制约了企业提高服务水平、开展全方位服务的可能。此外，物业行业中存在着物业公司服务质量差、乱收费、忽视业主权益等问题。因此，物业管理行业已面临重组整合时代。未来，优势企业将加速市场化、资本化的进程，通过并购重组淘汰一批管理落后的物业公司，逐步从单一结构向大型综合服务结构体系转型。
综上所述，随着新一代互联网技术的进步，物业板块呈现出多样化、智能化、人性化等的发展趋势。因此，尽管物业行业存在着一些问题，总体来看物业服务市场前景依旧可期。
目前，已经有部分城投公司成立专业的物业公司来开展物业管理服务业务。物业管理作为城市建设运营产业链的延伸环节，具有多种业态和运营模式的盈利点。因此，诸多转型中的城投企业可以将该行业视为能够有所作为的蓝海。
本部分选取全国城投公司总资产排名前50名的企业进行研究分析。根据数据统计，排名前50的城投公司有19家的物业管理板块成立了专门的公司，具体物业公司名单可见附表。
1、经营范围现状
通过分析这19家城投公司下的物业管理公司，城投的物业板块一般为其房地产经营开发业务提供辅助性管理类服务。这类物业管理业务大多凭资质证书经营，主要是针对政府保障性住房、拆迁安置房方面的物业管理。另一方面，依托城投母公司支持的城投物业管理公司还涉及到商业写字楼管理、停车场服务、房屋租赁修缮服务、保洁家政服务等领域，为物业管理这一主营业务增强了现金流的支持。
总体看，城投公司下的物业管理板块业务较为单一，主要从事政府公益性住宅建设的物业管理，市场竞争力弱。
2、盈利能力现状
由于数据不完整的原因，本部分仅以城投公司物业管理板块发展得较好的云南城投物业服务有限公司和杭州彩虹物业管理有限公司为例进行分析。2017年云南城投物业服务有限公司物业服务收入为2.42亿元，占其母公司营业收入比重仅为1.68%，毛利率为11.48%。杭州彩虹物业管理有限公司2017年物业服务收入为0.38亿元，占其母公司营业收入比仅为0.61%，毛利率为6.27%。
总体看，这类物业公司大部分规模较小，盈利能力较弱，其物业板块收入通常被统计于“其他业务收入”科目下，占城投母公司集团的比重相对较低。
1、城投公司物业管理机制落后
首先，城投公司下的物业管理公司因其母公司的特殊性存在管理机制落后的问题。城投物业管理公司一般是隶属于城投母公司集团下的全资子公司，一些城投物业管理公司仍存在房地产开发和物业职权不分的问题，物业服务公司有的职能仍由其控股的房地产开发公司来承担，独立化、专业化力度还不够。
2、行政化特色明显，缺乏人本服务
由于城投物业管理公司管理机制较为落后，导致了其物业服务较为缺乏人性化。城投企业的物业管理公司一般承担安置房、保障性住房等住宅物业服务。然而，城投物业管理公司受其母公司行政化管理思想的影响，提供的物业服务较为单一，只能满足最基本的安保、卫生等服务。另一方面，该类物业公司在面对业主资讯、投诉时，缺少服务意识，更多依靠行政化的推脱扯皮，认为业主的问题并非在物业服务范围之内。因此，住宅业主无法享受真正的人性化物业服务。
3、存在“运营+经营”难题，物业管理和服务利润低
城投公司下的物业管理企业在物业服务运营中，多数依靠行政化命令下达或人力沟通，城投公司下的物业服务管理层和一线物业服务人员信息传递不畅，对业主满意度信息采集也很难，不能真实反映物业服务水平。同时，城投公司下的物业服务在经营中还面临着资源整合难题，比如发票、结算困难。另一方面，随着人力成本增加，城投企业下的物业管理公司物业服务业务利润较低，无法与一些优质的民营物业管理公司相竞争。
综合而言，物业管理板块已成为城投公司发展的重要业务板块，但是城投物业管理板块现存诸多的不足与问题，探索新型城投物业管理板块发展模式已势在必行。
当今，我国已进入互联网时代，“互联网+”的概念兴起，传统物业服务行业实现不断创新发展。同时，随着物业服务行业不断拓展发展，也逐步与养老、教育、旅游等产业相结合形成新的物业形态，并利用现代信息技术形成了“物业+”模式。基于此，城投公司物业板块新型发展模式可以构建如下：
图6 城投公司物业管理板块新型发展模式
随着“互联网+”模式的兴起，城投公司物业服务不断创新发展“互联网+”物业的模式。以往城投公司下的物业管理服务较为行政化，严重依赖既有制度和流程、纸质文件和大量人力，然而其提供的服务效果并不能令业主满意。这类公司可以利用其母公司资源优势，引入大数据、云计算等先进智能技术应用，搭建“互联网+”物业服务平台，在业主需求的基础上，提供不断创新的物业服务方案，从而为业主带来全新的物业服务体验。
“互联网+”物业的发展要求城投公司下的物业管理需要实现“三化”，具体表现为：第一,平台化，以“互联网+”物业服务平台，实现对物业文本合同的统一管理；第二，智能化，以“互联网+”物业服务平台的规模化使用，大大提高物业服务效率，提高业主物业服务体验；第三，定制化，物业服务通过“互联网+”物业服务平台，重新配置物业服务资源，为业主提供个性化定制物业服务。
城投公司下的物业管理服务为了实现上述“三化”，需要通过对“互联网+”物业服务新模式进行规划，从物业在线化（工具属性）、社会生活圈（服务属性）到社区金融（数据属性），遵循“互联网+”物业服务新模式呈现三级递增式发展，如下表1所示。
表1 “互联网+”物业服务新模式
为了满足更多元和人性化的服务需求，物业管理公司需要拓展业务类型。城投物业管理公司的管理与发展也应该趋向于与养老、教育、旅游等产业相结合的“物业+”新模式。
图7 城投物业管理板块“物业+”发展模式
1、“物管+”养老
目前，“物管+”养老有两种模式，即养老地产与社区养老服务。
第一，养老地产，多以项目的形式进行开发，其资金需求较大，对拿地规划、管理运营有较高的要求，因而对于规模和实力一般的城投物业而言，需要谨慎进入。
第二，社区养老，则是以综合性的服务系统为核心，通过该系统整合投资商、商品和服务供应商、加盟机构、培训机构等各方资源，从而实现社区养老运营模式。
城投物业管理公司可以依靠其母公司的资源优势大力发展社区养老，在其传统物业服务的基础上，引进“社区养老”和“居家养老”服务长者护理康复服务机构，最终形成一个全方位的长者服务商业平台。
2、“物管+”教育
“物管+”教育发展模式，指借助企业优势教育资源，深度推进物业服务与教育相结合，其主要有两种形式，即社区教育物业服务体系与院校教育物业服务体系。
第一，社区教育物业服务体系，企业可以整合优质教育资源，将培训服务机构引进社区，让业主在家门口即可享受优质教育服务。重要的是，不能是简单的引进培训机构，应针对性地挑选口碑教育机构，致力为不同年龄阶段的业主提供个性化的服务。
第二，院校教育物业服务体系，依托K12教育体系（幼儿园、小学、中学、大学），将优质的物业服务引入院校，充分发挥企业在人才培养、教育资源、经营能力、文化传承等各方的优势，为师生带去更加人性化的服务。
3、“物管+”旅游
“物管+”旅游发展模式，就是围绕旅游资源的产业链，打造专业化的物业服务。同时，“物管+”旅游模式可以持续发展的重点在于经营型物业与销售型物业的良性互动开发。
一方面，城投公司应构建观光、休闲、娱乐、住宿、餐饮等一体化的综合性度假旅游产业体系，一体化的产业链体系可以最大程度的降低成本，提升服务效率以及服务质量。
另一方面，加强旅游服务建设，例如度假别墅、森林氧吧、高尔夫球场等等，实现经营性物业的多元化开发和经营，推动“物管+”旅游模式持续性发展。
综上，探索“互联网+”与物业管理服务相联动以及促进“物管+”多元业态发展模式是城投公司物流板块转型可以借鉴的地方。但是，城投公司物业管理板块转型必将经历痛苦，也许上述发展模式并不适合所有城投企业，城投公司应依据自身优势和资源，找寻适合自己的发展道路。
城投公司物业管理板块的发展是一个循序渐进的过程，通常由低到高、由简单到复杂、由单一到综合。具体发展路径可主要分为三个阶段：初期稳固发展阶段、中期能力打造阶段、后期业务拓新阶段。
图8 城投公司物业管理板块发展路径
（一）城投物业管理板块稳固发展阶段
从城投物业管理板块发展现状部分可知，城投公司物业管理板块通常是基于其房地产经营开发业务提供辅助性管理类服务，且集中于政府写字楼、保障性住房、拆迁安置房等项目。
基于此，在城投物业管理板块发展初期，一方面，城投物业管理板块相关业务往往较为单一，仅围绕企业房地产资源展开的物业服务；另一方面，城投物业管理能力还处于较低水平，更多提供传统型的物业管理服务。城投公司在该阶段的主要任务就是，充分利用企业现有物业载体资源，稳固发展物业管理板块，为后续发展打好基础。
（二）城投物业管理板块能力打造阶段
城投物业管理板块发展到中期，要想进一步发展，诸多制约问题都会显露出来。因此，在这阶段应是基于制约问题的解决来形成企业特色化发展，加强企业品牌、人才、服务等方面的塑造。
第一，品牌建设。随着企业专业化物业服务的构建以及顾客的积累，城投公司一方面可以通过口碑传播扩大物业管理板块的知名度和美誉度，另一方面通过媒体宣传，提高企业物业管理板块的形象。
第二，人才培养。城投物业管理板块可以借鉴物业行业先进的人才培养方法，提升人才资源能力。例如万科物业通用资质模型作为其招聘和选拔各类人才的最根本标准，资质是指在既定的工作、任务、组织或文化中区分绩效水平的个性特征集合，决定一个人是否能够胜任某项工作。另外，万科对员工的培养通过培训、考察、交流、轮岗等多种方式进行。
第三，服务模式。城投物业管理板块提供的服务还比较单调，提供的人性化服务也较少，应设计出一系列物业服务模型并通过市场细分，打造出针对不同客户的服务模式。
（三）城投物业管理板块拓新发展阶段
固本拓新是物业管理服务企业发展的永恒话题，而拓新是物业管理板块发展的关键。城投物业管理板块拓新主要体现在两个层面，一是物业管理业务链延伸拓新，二是物业管理板块规模拓展。
第一，城投物业管理板块业务链延伸拓新。过去，物业管理服务几乎仅是服务住宅的代名词，但是物业的真正意义是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。基于此，城投物业管理板块的业务范围应拓展至不动产服务领域。在发展好主营物业管理的同时，将物业板块与养老、教育、文化、旅游、餐饮等其他业务相融合，实现多元化发展。
第二，城投物业管理板块规模拓展。物业资产属于典型的规模效应行业，因此城投公司通过收并购、外拓、上市等方式提升管理规模、拓宽服务范畴、发展多元化经营，以实现物业管理企业的跨越发展。例如，物业管理资产的并购重组，一方面，物业管理行业市场分散度较高，并购重组难度较低；另一方面，物业管理资产具有稳定的现金流及可预期的业绩预测，可获得较高的资本市场运作效率。可以预计，多元化资本运作将成为城投物业管理板块拓展的必然趋势。
实践证明，物业管理板块的有效开展和可持续发展是城投公司实现成功转型的产业选择之一。同时，“互联网+”与“物业管理+”相融合的发展模式以及并购、外拓、上市等资本运作方式的有效利用，是城投物业管理板块实现快速发展的可行之举。但是，城投物业管理板块发展仍面临诸多问题与挑战，城投公司应有效解决制约物业管理业务发展的关键问题，并依据自身的优势和资源，实现其业务持续发展。
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