来源丨米宅北京
作者丨理想
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今年8月1日，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地，出让公告显示：三宗地块将用于建设共有产权房，售价不得超过2.9万元/㎡。
9月12日，北京上瑞置业有限公司以15.13亿元的底价拍下，综合楼面价1.4万元/㎡。
该宗土地总面积为55608.03㎡，其中共有产权房建设用地面积为41591.78㎡，使用年限为70年。其余为幼儿园、停车场、公园绿地等用地，总建筑面积不超过10.81万平方米。
为保证配套幼儿园与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”，该项目实行统一规划，改变以往教育用地的划拨方式，同步研究教育用地与共有产权房建设配比的供地方式，由开发单位无偿代建后移交相关主管部门。
按照之前的政策规定，集体土地要想入市，必须先经过国家征收，在土地性质上转为国有之后，才能进入市场拍卖。
在征收、拍卖这些环节中，土地出让金多半进了地方政府的口袋，最后落入村集体手里时，可能已经所剩无几了。
这就大大降低了集体土地的资产价值，也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。
举个例子：
一块集体土地，政府用1亿元征收变为国有，之后以5亿元的价格出让给开发商，相当于政府净赚4个亿。最关键的是，这种出让方式让土地成本高了好几倍。
面粉决定面包，那么，房价自然就要高出许多。
去年年底提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，在土地制度改革上做出了新的探索，它删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。
当然，并不是所有的集体土地都可以直接入市，它是有严格限制的：只有总体规划确定为工业、商业等经营性用途的，才可以直接入市。
说得再直白一点就是：村集体的土地，若建工厂、商铺、写字楼等商业形态。可以直接入市交易，而住宅则不行。
以前，上海、杭州等地也进行过集体土地建住宅的试点，但全部都是被限定在“租赁住房”的范围内，是不允许上市交易的。
如今，北京迈出了历史性的一步，出让三宗可直接出让土地使用权（所有权仍归集体）、可入市交易的住宅地块。虽然仍被圈定在共有产权的范围内，但它的意义是重大的。
这一步迈出之后，接下来可能会有更多的城市尝试这种方式。集体土地免征直接入市，这可以在极大程度上压缩土地成本，降低房子售价，从而真正利好刚需。
我们继续说回大兴瀛海集体土地建设的共有产权房。
按照土地出让条件，共有产权房的售价不得超过2.9万元/㎡（含全部装修费用），个人产权比例暂时不详。
地块周边，普通商品房首开.龙湖天琅价格已经近9万，中国铁建花语府二期洋房均价73000/㎡、中铁华侨城和园均价4.5万起（具体一房一价）；限竞房海晏春秋、瀛海府均价都是5.2万，二手次新房均价在4-5.5万之间，房龄稍微老一点的单价在3.5-4万左右。
这么一对比，共有产权房售价2.9万简直是白菜价。
值得注意的是，这附近已经有一个共有产权房——国瑞.瑞福园，价格同样也是2.9万，个人产权比例占60%。
如果折算成100%产权的话，价格大概在4.8万左右，与周边二手房价格相当。
但请注意：你买房的时候，是按照2.9万的价格支付的，政府的那部分产权，只要你将来不卖房，是不需要支付的。
虽然我们之前总说，共有产权房质量一般不是很好，而且将来入市交易很麻烦，但对于资金紧张的真刚需来说，如果抱着住一辈子的打算，笔者认为买共有产权房也未尝不可。
北漂不易，能以周边房价1/2甚至1/3的价格买一套房，已经很不错了。
前几年，有城市曾尝试集体土地入市建公租房，但这种房子只租不售，在合同期内也不允许转让，现在北京又尝试建共有产权房，至于将来有没有更多样的尝试，比如，集体土地入市建普通商品房，这些谁也无法预料。
不过，集体土地一旦可以免征入市建普通商品房，这就意味着小产权房可以转正了，这对楼市的冲击是相当大的，尤其是深圳这种小产权房泛滥的城市。
而且，集体土地直接入市，地方政府势必会损失掉一大部分土地出让金，这样一来，地方财政很有可能就会出问题。
一旦地方财政出问题，短期来看，地方可能又会走刺激楼市的老路（地方与中央的博弈），这显然不利于整体稳定。长期来看，甚至会影响地方治安与稳定。
所以，集体土地入市这件事儿，最多只会圈定在商业、工业、公租房、共有产权房的范围内，至于普通商品房，是不可能通过的。
退一万步讲，即使能够获批，也只有北上广深这种财大气粗，对土地财政依赖度低的城市能够玩得起。
总体来说，北京率先试点集体土地免征入市建共有产权房，在集体土地利用问题的探索方面迈出了历史性的一步，这对于很多刚需群体来说，算得上是一个利好。
至于大家普遍比较关心的农村宅基地，笔者认为，基本没有什么影响的，除非你的宅基地离城市较近、或者在城乡结合部的那种。
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