【专项债】土地收入和房产销售作为收入来源在专项债项目中应用案例
当今世界，人才问题已经成为关系到党和国家事业发展的关键问题，人才资源是党和国家最宝贵的财富，是社会主义现代化建设的第一资源。国家历来重视人才，提倡加大对于人才发展的投入。《国家中长期人才发展规划纲要(2010-2020年)》提出“实行人才投资优先，健全政府、社会、用人单位和个人多元人才投入机制，加大对人才发展的投入，提高人才投资效益”。《青岛市中长期人才发展规划纲要(2010-2020年)》提出要实施有利于人才发展和创新的保障政策。作为青岛未来发展的重要一极，即墨要实现凤凰涅槳、转型发展，必须在新一轮人才抢夺战中占领高地、抢得先机，继续坚定不移地走人才强区路子，聚天下英才而用之。环秀湖人才综合体项目的主管部门为环秀湖人才综合体目，主要建设内容包括：江五路以南，管流路以西，九江路以北。项目分为A、B两个地块，总用地面积220亩，总建筑面积404,475.80平方米，其中A地块用地面积194亩，总建筑面积370,053.20平方米，其中地上总建筑面积259,000.00平方米，包含科研办公52,000.00平方米、住宅及公寓197,387.40平方米、综合服务配套9,628.60平方米;地下总建筑面积111,053.20平方米。B地块用地面积26亩,拟规划总建筑面积34，422.60平方米，其中地上总建筑面积23,911.90平方米，包含一栋住宅9,823.60平方米，幼儿园3,000平方米，一栋办公楼11,080平方米;地下总建筑面积10,510.70平方米。环秀湖人才综合体项目总投资为33.68亿元，其中项目资本金（财政资金）17.68亿元、市场化融资14亿元，拟使用专项债券资金2亿元，全部于2019年完成发行。债券期限为7年期，本金到期一次性支付。本项目预计未来收益约为39.2亿元，主要包括本项目区域内土地出让金净收益和项目实施单位经营性收入，其中经营性收入包括精装人才公寓的租赁和销售、科研及公用房的销售、储藏室的销售、公寓配建的地下车位的租赁和物业管理服务费。 2019年7月25日，2019年青岛市（区市级）人才综合体建设专项债券正式发行，利率3.43%，期限7年，其中本项目发行2亿元。会计师事务所基于财政部对地方政府发行收益与融资自求平衡专项债券的要求，本项目可以通过发行专项债券的方式进行融资以完成资金筹措，并以环秀街道办事处就本项目区域内土地未来实现的土地出让收益进行平衡。通过对本项目收益与融资自求平衡情况的分析,我们未注意到本期专项债券在存续期内出现无法满足专项债券还本付息要求的情况。律师事务所认为本次发行所募集资金拟投资的即墨区环秀湖人才综合体项目已取得即墨市发展和改革局下发《关于青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司新建环秀湖人才综合体项目备案的通知》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，进入项目实施阶段。本次发行所募集资金将用于即墨区环秀湖人才综合体项目的建设。为本次发行提供服务的法律顾问、财务评估机构均具备相应的从业资质。根据《财务评价咨询报告》，本项目可以通过发行专项债券的方式进行融资以完成资金筹措,并以项目区域内220亩土地出让净收益作为还本付息的资金来源。通过对本项目收益与融资自求平衡情况的分析，立信会计师事务所未注意到本期专项债券在存续期内出现无法满足专项债券还本付息要求的情况。符合财预[2017]89号文的相关规定,满足项目收益与融资自求平衡的要求。经上海新世纪资信评估投资服务有限公司对2019年青岛市（区市级）人才综合体建设专项债券—2019年青岛市政府专项债券（十六期）的评级结果为AAA。即墨区将充分利用项目的区位优势，凭借其先进的建设理念、优异的开发品质、完善的服务管理和独具特色的项目创意，将项目建设成集商业、办公、居住、学术交流等一体的大型人才综合体新地标，在提高土地使用率的同时达到善现有环境、打造城市亮点的目的。项目建设符合即墨区相关发展规划，对于即墨区地产行业水平的提高具有积极意义。
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