按语:上帝派一个倒霉蛋(学马列的文科生)去创业,结果他莫名其妙做了27个创业项目,把24个项目做破产。倒霉蛋把很多行业的失败都体验了一遍,目的在于告诉你要吃他的堑,长自己的智。智鹏,为失败的意义代言。
最后说一点干货。
过去历史经验表明,人口密度越大,越拥堵的区域,投资回报率就越高。所有人都往那里走,说明富人也都在那里。
买房创业地段选择是第一位的。从房产投资所在地带的回报看,过去在沿海投资购房的收益高于中部,中部高于西部。这是因为过去我国沿海地区先行改革开放,工业化过程中对人口的吸纳远远超过中西部。人越集中的区域,房价越高。这样你就理解东莞一个地级市可以列为新一线城市的原因。
从等级看回报,那么一线城市北上广深加新一线城市杭州,高于新一线城市成都、武汉、重庆、南京、青岛、沈阳、西安等,一线城市又高于二线城市,如厦门、无锡、合肥、哈尔滨、兰州、绍兴、嘉兴、中山、海口等,二线城市高于三线城市,如潍坊、保定、镇江、宜昌、沧州、湛江、绵阳等;三线城市高于四线城市。所以前面已经讲到未来10年,买房创业的价值洼地还是在新一线城市,以及这些城市的卫星城。10年后,溢出效应和涓滴效才会影响大都会100公里范围内区域。
不同产业类型的城市,如商贸型城市,又高于综合型城市,典型如义乌;综合型城市高于旅游型城市;旅游型城市高于交通物流中心城市;交通物流中心城市高于工业型代表城市;最后才是农业型代表城市。从城市区域来看,中心区高于次中心区,普通区域和边缘区域投资回报最差。
从户型看大都市的小户型是最抢手,因为租售比最高,总体看别墅和高档公寓升值最少,而项目品质很高的住宅,特别是一些处于稀缺地段的别墅和高档公寓投资回报还是非常高的。目前商铺、写字楼越来越没有投资的价值,投资回报呈下降趋势。
总的趋势叫优质稀缺的区域,如传统的富人区,传统商区、交通便利的地区投资回报更高。顶级豪宅投资价值,主要分析其稀缺性。比如鼓浪屿的豪宅,供应锁住了,价格只能不断上涨。所以一些特殊的自然资源,如海边、河边、湖边等适合建造高档住宅的地区升值潜力要大于普通区域。
受名校的配套布局和一些大型投资项目的落户,特别是城市规划的变动,也是未来寻找潜在的价值洼地的重要因素。一些大城市学区房带来的回报已经不可思议。
买房创业要学会借助杠杆,就是按揭贷款。就像我的朋友在成都南延线买房,实际首付30万,一年多房子增值80万,回报是实际投入的2倍多。当然也有合肥的朋友在滨湖高价接盘,现在不涨反跌的。我个人认为还是不要去跟风买涨势凶猛的地段,要有自己的判断,寻找自己价值洼地,提前布局才有足够的空间和机会。我的建议把小城市的房子卖掉,去大城市按揭买房,这需要你的足够的眼光和勇气。要记住,大都市吸金效应是由于大都市公共资源的强大配置能力决定的。富人最终会全部涌入大都市。
另外现在很多的有钱人都在转移资产,购置国外的物业,如果是纯粹发现了房产投资的价值洼地,去做这样的安排也无可厚非。买房创业一定要有国际化的视野。但很多人是出于对中国大经济环境、政策环境的怀疑,提前做的资产分散的安排。目前国外购房置业最佳的三个国家,一是加拿大,二是澳大利亚,三是新西兰。这个就不详细阐述原因,这些国家无论从移民政策、购房的金融支持、还有对私有财产的保护制度都是比较完善的,大家不用再去研究了,如果有需求照做就行。
我曾经判断中国这样的大国目前虽然稳定压倒一切,发展压倒一切,但是它是允许去赚钱的,并且未来一定会让你合法挣到的收入得以延续,并传承。所以也不要过于紧张,现在就开始向外转移资金,你会增大很多机会成本。目前中国商业机会看上去越来越少,原有的赚钱模式在变革之中,越来越难,法律越来越完善。而新的商业机会却因为互联网,和更开明的创业环境而层出不穷。不是没有机会,只是我们没有发现机会的眼睛。
从买房创业的角度,投资国外资产,只要不是为了转移灰色收入,目的在于增值,这是无可厚非的。边界大家自己掌握。不管怎样,人要有感恩之心,要走正道,这在任何时代都不会错了,否则富真过不了三代,移民火星也不行。
买房创业靠的是智慧,靠的是对价值洼地的发掘,这是这个时代未来十年仅存的无风险的机会之一,这是年轻创业者们的正道,唯有正道才能长存。
生命的能量在于焦点利众
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