佛山市南海区的狮山镇,地处珠三角广佛经济圈核心地带,是佛山高新区的核心园区,拥有“广佛副中心”、“佛山第二CBD”的美誉。
在2017,狮山GDP首破1000亿元,成为广东首个千亿大镇!在“2017全国综合实力千强镇”中,狮山镇排名全国第二,位居广东第一!
(狮山镇地理位置)
不限购、临近广佛,配套逐渐完善的狮山,晋升广佛置业新宠,房价一路飞升。
然而通过广州淘房志的实地走访,却发现了一些问题。
房价3年内突飞猛进,爆发力不容小觑!
2019年初,狮山博爱湖相继出让两宗地块引爆佛山!
最终,弘阳以及首创分别夺得一地,楼面单价达10502元/㎡和10790元/㎡!狮山地价破万创新高。
(图片来源:乐有家)
地价的上涨让置业的准入门槛越来越高,狮山房价一路水涨船高。
目前狮山一手住宅均价从2016年的9461元/㎡,2018年上涨到16692元/㎡,短短三年上涨了76.42%。
(图片来源:乐有家)
在二手住宅方面,成交均价在2016年仅为7427元/㎡,2017年上涨到12361元/㎡,环比上涨66%。
到了2018年,佛山二手住宅成交均价为16403元/㎡,对比2016年每平方上涨近9000元。
(图片来源:新浪乐居)
截止到7月,狮山板块房价领跑南海非限购区,房价在1.2-1.85万/㎡之间,最低首付门槛30万起。
政府中心地带现状:空房多、行人少、商业空!
狮山镇政府附近在售的新盘极少,但是以奥园和长华国际两个综合体为例,可以窥见狮山房产市场凶猛背后,略显端倪!
一、奥园广场 冠军城
1,项目介绍:项目位于佛山市南海区狮山镇科技路与博爱路交汇处,南海区市民服务中心旁。
2. 建筑规模:项目整体总建筑面积28万㎡,项目同期开发,住宅建筑面积12万㎡,写字楼2.2万㎡,大商业建筑面积4.5万㎡,住宅下的商业建筑面积为1.08万㎡。
3商铺租赁:商铺总共两部分。包括住宅底商、地上商场。均价4万,面积段为30-130方,商铺40年产权。可使用年限至2052年。
据销售说,住宅项目2015年就已经卖到八千,2017年售罄,最高卖到1.2万,用时两年清货。现在在售的仅剩均价四万的商铺。
交房两年,二手均价已到1.7万左右,最高突破2万。但是现场从销售口中得知,入住率仅有4成。
(入住情况一般)
除了业主入住较少,奥园广场中午的人流量也比较少。
(空座率太高)
中午十二点,商场里客流量也是稀稀拉拉,没多少人。
奥园广场的商家入驻率还蛮高,接近70%,品牌定位、消费水准也都适宜,唯独缺人。
二、长华国际商业中心
长华国际商业中心是粤海通地产投资50亿打造的超大型城市综合体项目,就在奥园广场对面,隔街相望。
(长华国际规划图)
处于狮山主城区核心,东临狮山体育馆、市民广场,西倚锦绣华庭、招商依云曦城等中多高尚住宅区,北靠广东省一级学校石门中学、奥园广场。
占地面积9.5万平方米,总建面积80万平方米,包括了14万㎡购物中心、6万㎡商业街,17万㎡住宅,高级公寓。
以及五星级酒店、甲级写字楼、大型图书馆、现代演艺中心、青少年宫等九大建筑业态。
项目在2017年已全面售罄,当时更创下300分钟劲销500套的纪录,足以看出大家对狮山的期望!
二手价格也已经达到1.6万,但是这里的商业有些问题。
临街商铺一派萧条的惨状,一店铺业主告诉我们,这里的房价涨得厉害,但是商业还得等。
当年他在此小区买下一套房,晚了一个月,均价就贵了两千。房子买完之后一直在涨,但是商业中心却迟迟未能交付、运营。
新开的店还没多久,搞活动的宣传横幅还没撤,转让的告示就贴出来了。
原本2017年就要开业的商场,现在却狼藉一片。
由于装修过检等诸多问题,无法交铺,更是在2017年底,闹出了不少商户维权事件。
据说当时已经招商40%,预计17年开业能达到90%,但是两年过去了,现在还在施工阶段。
至于何时能够投入使用,商家是否能如约入驻,都是问号。
(入住率低)
通过继续走访发现,虽然在镇中心有很多楼盘,而且都已告罄交楼,但是街道上人特别少,入住率也比较低。
(公交车载客少)
(临街商铺未开业)
(车流量也少)
这里看上去很像《生化危机》的现场,缺人缺到心慌!
虽然是主打广佛客,但是和销售、业主交流发现,以本地客、刚改居多,广州客稀少。
乘城轨从狮山站去广州站,只需半个小时,但是其便捷程度远远没有广佛地铁高效迅速,略显尴尬。
持续看好,还是无人接盘?
曾经被称为南海“西伯利亚”的狮山,房价为什么能一路上涨?
得益于交通及市政配套的不断完善,狮山成为了承接广州、佛山置业者的外溢需求的主力军。
第一,2017年,狮山作为佛山中心城区唯一不限购区域,限购政策发布后“异军突起”,“晋升”广佛置业新宠。
第二,高铁佛山西站、城际狮山站、地铁3号线(在建)推动了狮山房价的上涨。
第三,作为佛山高新区核心区,狮山近年来吸引了绿地、中海、保利、时代等品牌房企的进驻,一定程度上推高了房价。
第四,供求关系,目前狮山镇常住人口已经达到80万,其中有50万是“新狮山人”,随着众多企业入驻,还在以每年10万的数量增加。
还有逐渐完善的基建:
(图片来源:乐有家)
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