作者简介
王勇
盛世神州基金西安部副总裁
第一部分：房地产增值税政策要点
第二部分：房地产增值税计算方法
第一部分 房地产增值税政策要点
主要依据：
1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国税 (2016年第18号) ）
要点1：增值税一般纳税人和小规模纳税人
划分标准：房地产开发企业年应税销售额与500 万元孰高孰低。
小规模纳税人：销售自行开发不动产的纳税人,年应税销售额低于500 万元。
一般纳税人：销售自行开发不动产的纳税人,年应税销售额高于500 万元。
要点2：房地产新老项目
新老项目划分标准：主要依据取得《建筑工程施工许可证》时间来划分。
老项目：在2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。
新项目：在2016年5月1日后取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。
要点3：房地产老项目补充规定
基本标准：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
补充标准1：《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，为老项目。
补充标准2：未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，为老项目。
要点4：简易计税方法
适用对象：适用于房地产开发企业一般纳税人销售房地产老项目和小规模纳税人。
一般纳税人销售房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
适用税率：5%
预缴率：3%
进项税额抵扣：不得抵扣进项税额
销售额=含税销售额÷(1 征收率)
应纳税额=销售额×征收率
要点5：一般计税方法
适用对象：适用于一般纳税人，销售房地产新项目，或销售房地产老项目自行选择一般计税方法。
适用税率：11%
预缴率：3%
进项税额抵扣：可抵扣进项税额
销售额=含税销售额÷(1 征收率)，销售额允许扣除对应的土地价款
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
要点6：小规模纳税人适用方法
计税方法：适用简易计税方法
适用税率：5%
预缴率：3%
进项税额抵扣：不得抵扣进项税额
销售额=含税销售额÷(1 征收率)，销售额不得扣除对应的土地价款
应纳税额=销售额×征收率
要点7：预缴税款和纳税清算
预缴时点：一般纳税人或小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款次月，按照3%的预征率预缴增值税。
清算时点：纳税人发生应税行为并收讫销售款项的次月，清算应纳税款，并扣除已预缴税款。
一般以房地产企业达到收入确认条件时点为准，即房屋达到交付状态和房款收讫。
要点8：当期进项税额项目
开发成本：包括建筑安装工程（税率11%）、技术服务和鉴证咨询服务（税率6% ）。
购进货物：包括电梯、中央空调、消防、幕墙、门窗等允许分包工程和精装修材料设备，其中设备采购税率17%，设备安装税率11%。
固定资产类：2016年5月1日后取得，并按固定资产进行会计核算的不动产（税率11%）、固定资产、无形资产（税率17%）。
费用类：包括出差住宿、办公用品和耗材、物业管理、水电费、咨询服务费、电话费、汽油费等，税率5%、6%、11%、17%不等。
要点9：土地价款差额扣除
适用对象：房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目
土地价款差额扣除：销售额=（含税销售额—当期允许扣除的土地价款）/（1 11%）
土地价款仅指土地出让金，以政府出具的“土地专用”类土地出让收入非税收入一般缴款书收据及收据所列金额进行认定，不包括市政配套费、契税、拆迁补偿费、配套设施费、延期缴纳地价款产生的利息等其他费用。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×土地价款
要点10：利息和融资费用不得扣除
政策出处：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
要点11：不动产所在地和机构所在地
出处：般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地主管国税机关预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报（财税[2016]36号文）。
问题：项目公司机构所在地与房地产项目地在同一县市区，不存在歧义。房地产开发公司机构所在地与房地产项目如果不在同一县市区，在哪里纳税申报？
实际操作：预缴税款和纳税清算（即纳税申报），均在房地产项目所在地主管国税机关进行。
简表：房地产一般纳税人和小规模纳税人对比表
第二部分 房地产增值税计算方法
1、营业税与增值税比较
2、增值税预缴
3、简易征收法下增值税计算
4、一般计税法下增值税计算
（1）房地产开发成本科目结构
营改增房地产一般纳税人对财务影响：
收集和认证繁琐
预测难度加大
统计分析困难
（2）房地产开发成本科目结构说明
a、各房企开发成本科目设置，包括二级科目和三级科目设置不尽相同
b、会计科目中“土地征用及拆迁补偿费”与增值税计算的“当期允许扣除的土地价款” 差别：
前者一般按照各期（业态）占地面积与总用地面积比计算，后者按照各期（业态） 已售建筑面积与项目可供销售建筑面积比计算
后者销售额抵扣只允许扣除土地出让金（政府地价），其他支出项目不允许扣除
房地产开发项目预算表（示例）
（3）、测算增值税计税销售额和销项税
增值税计税销售额计算
销售额=374970-（69000-150*72.6*0.03）/1.03=308297.04万元
销项税=308297.04*11%=33912.675万元
（4）、测算增值税进项税额
前期费用中设计费进项税： 40*72.6/1.06*6%=164.377万元
建筑安装费用中进项税：136000/1.11*11%=13477.48万元
基础设施中进项税： 7500/1.11*11%=743.24万元
公共配套中进项税： 5300/1.11*11%=525.23万元
不可预见费中进项税： 2100/1.11*11%=208.1万元
开发间接费管销费用进项：无法预估，忽略
进项税合计：15118.43万元
（5）、应纳税额
应纳税额=销项税-进项税= 33912.675 - 15118.43 =18794.24万元
增值税税负= 18794.24 /374970*100%=5.012%
含税总收入不变，成本金额不变，公共配套设施分包方是小规模纳税人，应纳税额19165.1万元，增值税税负5.11%。
含税总收入不变，用地性质为城改项目，按照评估价40%缴纳土地出让金，其他成本项不变，应纳税额23194.67万元，增值税税负6.18%。
5、房企税种预缴对比表
结论和应对措施
1、房地产行业营改增，房企增值税税负是增是减要实际测算和运营监控，但一定是减轻了房企阶段性税负。
2、增值税税负，取决于增值税进销项差，是否减税首先看能否取得足够多的进项税。
3、业务操作规范、财务健全，是巩固进项税发票规范和抵税效应最大的基础。一是规范增值税发票和供应商付款合规性管理；二是理清上下游链条，供应商材料采购、成本核算等细分领域，发挥集中批量采购的平台优势，向上游供应商进行成本转移；三是重视税额承担方合同确认，完善合同相关条款设置。
4、提升经营开发能力，是享受营改增政策效益最大的根本。规模经营，开发能力强，快速动工，快速开盘和回收现金，享受政策利益最大。
关于盛世神州基金
盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司（原名：盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司）成立于2010年3月，注册资本金一亿元人民币，是北京市第一家规范注册、首家通过国家发改委备案的私募房地产管理机构。于2014年3月成为在中国证券投资基金业协会登记备案的金融机构，是全国房地产投资基金联盟会长单位、全联房地产商会副会长单位。目前，公司管理着四十多个人民币及美元专项基金，投资管理规模超200亿元人民币和15亿美元。
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