一、何为业主
不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。房屋租赁人不是业主。与房屋所有权人同居住者也不能称之为业主（包括父母、子女等）。
业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。
取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；
（二）因继承取得房屋所有权的；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；
（五）法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
二、业主的权利与义务
（一）业主在物业管理活动中享有下列权利
1.对物业服务区域内共有部分实施共同管理；
2.对共同管理的有关事项提出建议；
3.对需要业主共同决定的事项，行使表决权；
4.在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；
5.对物业管理活动享有知情权、监督权；
6.监督业主大会和业主委员会的工作；
7.监督物业服务合同的履行；
8.监督专项维修资金的管理和使用；
9.业主可以委托他人参加业主大会会议。
10.法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。
（二）业主在物业管理活动中履行下列义务
1.遵守法律、法规、规章及相关规定；
2.遵守管理规约、业主大会议事规则；
3.遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
4.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
5.履行物业服务合同约定的义务；
6.按照规定和约定交纳专项维修资金、支付物业费和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付费用的，从其约定，业主负连带支付责任；
7.法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。
（三）业主的知情权
1.业主要求查看并复印以下资料，业委会不得拒绝
（1）可以查看并复印业主大会所有已经在小区公告过的决定决议的信息资料。
（2）可以查看并复印业主委员会的信息资料：
A.业主委员所有已经在小区公告过的决定决议的信息资料；
B.业主委员会已经形成会议记录的决定决议的信息资料；
C.业主委员会与物业服务企业签订经过业主大会同意的小区《物业服务合同》的信息资料；
D.经过业主大会同意的小区《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、业主委员会制定的其他规章制度，以及相关法律法规政策规定等信息资料；
E.共有部分的使用和收益情况，以及经过业主大会同意的由业主委员会代表业主大会对外签订的公共收益合同或协议的信息资料；
F.经过业主大会同意的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况的资料信息；
G.经过业主大会同意的建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用情况与管理的资料信息；
H.业主委员会监督物业服务企业根据《物业服务合同》履职尽责的往来函件以及与其他相关单位交往的信函等的信息资料；
I.业主大会和业主委员会工作经费的收支情况的资料信息；
J.业主委员会选举及备案的信息资料。
2.业主要求查看并复印以下资料，业主委员会可以拒绝
（1）业主委员会经讨论研究未形成会议记录的决定决议的信息资料；
（2）业主委员会内部工作事务的有关活动的信息资料；
（3）业主委员会会议尚未形成正式决定的一些过渡性的信息资料；
（4）业主委员会与其相关单位协商未达成一致的会议纪要；
（5）业主向业主委员会提交的意见和建议的信息资料；
（6）业主委员会委员个人的意见表达不必向业主公开的信息资料。
3.业主要求查看并复印业主大会、业主委员会相关资料的规矩
（1）业主在向业主委员会申请查看信息资料时，需要提前预约，且需要提供证明业主身份信息的材料等；
（2）业主可以查看并印制业主委员会的信息资料，但原件不得带出业主委员会办公室。
（四）业主在物业服务区域内禁止下列行为：
1.房屋装饰装修时，不得损坏房屋承重结构、主体结构；
2.不得违章搭建建筑物和构筑物；
3.不得侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分；
4.不得擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质；
5.不得随意堆放、倾倒垃圾、杂物；
6.不得违反相关法规规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质；
7.不得占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道和安全出口；
8.不得超过规定标准排放噪声或者产生振动；
9.不得在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车；
10.不得在阳台等处搁置、悬挂易坠落危险物等；
11.不得从建筑物中抛掷物品；
12.不得毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；
13.不得违反规定饲养动物；
14.不得有法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
15.不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地。因维修物业或者公共利益的需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当告知业主委员会和物业服务人，并及时在物业服务区域显著位置公示。
未产生业主委员会的，向居（村）民委员会报告。施工现场应当设置明显警示标志和采取安全措施。临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
16.不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
17.业主专有部分出现危害安全、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者合法物业使用人应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。
18.转让、出租物业或者设立居住权的，应将管理规约、物业服务收费标准等事项告知买受人、承租人或者居住权人，并自合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。
19.装饰装修房屋的，事先应告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
20.业主、合法物业使用人（包括物业承租人、借用人、居住权人等）装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、合法物业使用人负责清理。
三、业主应当知晓的几个概念与关系
（一）彼此之间的关系
1.开发商与物业公司的关系
（1）在业主大会成立并依法选聘物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）之前，房地产开发建设单位即开发商依法依规选聘物业服务人，签订书面的《前期物业服务合同》。
前期物业服务人依据与开发商所签订的《前期物业服务合同》约定，开展物业服务人所涉及的工作内容。
（2）前期物业服务企业，是开发商依法依规为业主签订来小区，为业主的物业提供服务管理的一个企业。
（3）业主在与开发商签订《商品房买卖合同》时，开发商在物业销售前将制定的《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》、《前期物业服务合同》约定并予以书面承诺。
（4）业主接房并装饰装修入住时，前期物业服务企业已经入住小区的了。
（5）《前期物业服务合同》可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会招聘的新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效的，前期物业服务合同终止。
（6）业主应当遵守《临时管理规约》、《前期物业服务合同》约定。
2.业主与物业公司的关系
（1）《前期物业服务合同》中业主与物业公司的关系是合同关系，只不过这份《前期物业服务合同》是由开发商依法依规代为业主签订的。
（2）业主大会授权业委会签订的《物业服务合同》中业主与物业公司的关系，是真正意义上的《物业服务合同》中甲方与乙方的关系。业主是主人，物业公司是业主通过业主大会会议形式决定而聘请来的，其目的就是为业主的物业提供物业服务管理的。管理业主的物业，服务物业的主人（业主）。双方的权利义务约定在《物业服务合同》中，受法律保护。
3.业主与开发商的关系
业主与开发商是合同关系。双方的权利义务约定在《商品房买卖合同》中约定，彼此遵守。
4.业主与业委会的关系
业主是业主大会的组成全部成员，业委会是业主大会的执行机关。通俗一点讲，业主（老板、老板娘），通过召开业主大会正式会议（临时会议）形式，决议业主大会议案，通过了议案，业委会（鳅儿、义务打工仔）就去执行业主大会通过的这个议案的内容。
“老板、老板娘”就是全体业主，“义务打工仔、鳅儿”就是业委会几位委员。小区里的一切涉及共同公共事务的决策权力，属于业主大会，业主大会是小区最高的决策机构。业主大会通过的决定，一般来说需要2/3的业主参与投票表决后又1/2（或3/4）通过才可以实施的。
（二）权利义务
1.开发商
《商品房买卖合同》中约定以及国家相关法律法规规定和地方政府部门规章执行。与业主发生纠纷时，可以协商解决，亦可以通过司法诉讼途径解决。
2.物业公司
《物业服务合同》（含《前期物业服务合同》）约定以及国家相关法律法规规定和地方政府部门规章执行。
与业主发生矛盾纠纷时，可以自行与物业公司协商解决，亦可以通过业委会平台与物业公司沟通交流协调解决，或者20%以上业主联署签名，提议召开业主大会临时会议表决决议解决，最后还可以通过司法诉讼途径解决。
对于物业公司不履行《物业服务合同》约定，不作为甚至偷工减料乱作为时，业主可以监督，如果物业公司“死不悔改”，提议召开业主大会临时会议炒了它。
3.业委会、业主大会
（1）业委会
业主委员会由业主大会选举产生，五人至十五人单数组成，每届任期不超过五年。业主委员会主任、副主任由本届业主委员会在其成员中推选产生。业主委员会成员出缺时，设有候补委员的，由候补委员依次递补。
业委会这个依法依规成立的公益组织：是由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。
（2）业主大会
业主大会是物业服务区域权利和管理责任主体，履行以下职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；
（十）物业服务区域划分与调整；
（十一）实施自行管理；
（十二）物业费调整；
（十三）设立业主代表大会以及确定其职责；
（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
提交业主大会会议表决的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议每年至少召开一次，具体召开次数由业主大会议事规则约定。
业主大会会议应当讨论并决议以下内容：
（一）审查业主委员会和物业服务人的年度工作计划；
（二）选举需要补选的业主委员会成员；
（三）决议下一年度物业管理有关事项；
（四）决议下一年度业主大会收支预算；
（五）决议物业管理的其他有关事项。
业主大会会议应当有物业服务区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定，应当自己作出决定之日起七日内以书面形式在物业服务区域内公告，公告应加盖业主大会印章。
利用共有部分开展经营活动，经业主大会决定，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。
利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用。
共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有部分收益应当及时转入该账户。共有资金账户由业主委员会管理。
经业主大会决定可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。
物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主，或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导监督。
做一个具备法律法规知识的业主，才能依法依规维护自身合法权益！唯有共商共建，才能共享共赢！
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