1.土地成本
2.建设成本
（1）前期费用，例如市场调研、可行性研究、项目策划、环境影响评价、交通影响评价、工程勘察、测量、规划及建筑设计、工程造价咨询、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等开发项目前期工作的必要支出。
（2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。
注意区分：基础设施建设费、公共配套设施建设等，避免重复计算或漏算。
（3）基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。
（4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）等非营业性设施的建设费用。
（5）其他工程费。
（6）开发期间税费，税收和地方政府或有关部门收取的费用。如绿化建设费，人防工程费、水电增容费、白蚁防治费等。
3.管理费用
是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，通常按土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
4.销售费用
指预售或销售房地产的必要支出。为便于投资利息的测算，分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。通常按开发完成后的房地产价值的一定比例测算。
5.投资利息
房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。
投资利息的计算
（1）应计息项目（四项）：土地成本，建设成本，管理费用，销售费用（销售税费一般不计利息。因为没有资金占用时间）。
（2）计息周期，计算利息的单位时间——年、半年、季、月。
（3）计息期—（起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期），一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是是建设期的终点。
（4）计息方式——单利和复利两种方式。
i1单利利率F＝P·（1＋i1×n）
i2复利利率
（5）利率——单位时间内的利息和本金的比率。投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。
6.销售税费：销售税金及附加（两税一费：即增值税、城市维护建设税、教育费附加）；其他销售税费：印花税——都是卖方税
销售税费不包括：
应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税——因为每个企业的土地增值情况和所得税情况和经营状况相关，会影响估价结果的客观性。
7.开发利润
开发利润是房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发企业的平均利润，不是个别开发企业的实际利润/期望利润。
基数不同（投资额、成本、销售收入等），利润率指标不同。
（利润率通过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率，根据比较法原理得到）
直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。
利用销售利润率估算开发利润的情况下求取房地产价值时，
房地产价值＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
销售税费＝房地产价值×销售税费率
开发利润＝房地产价值×销售利润率
联系客服
