今天，有位房地产开发公司的老板来到智慧源咨询，说他的公司一套管理团队，同时管理不同地方的项目公司的房地产项目。但是管理团队成员都是和集团母公司签订劳动合同，并且由集团母公司发放职工薪酬的。
这位老板税务意识很好，知道集团母公司给管理团队成员发放职工薪酬，集团的成本费用相对比较多，在没有收入的情况下，就会形成亏损，可能导致多交企业所得税。而开发项目的项目公司就不需要额外发放职工薪酬了，成本费用就会比正常的少，在项目公司售房产生收入的时候，也可能导致多交税。所以这位老板就安排集团母公司与项目公司签订房地产项目管理服务合同，并由项目公司给集团母公司支付项目管理服务费用，并由集团母公司给项目公司开具项目管理服务的税务发票。这样一些，集团母公司有收入了，可以避免多缴企业所得税。项目公司的成本费用也不缺了，也可以避免多缴税了。
这位老板知道由集团母公司给项目公司提供项目管理服务可以避免多缴税，也知道项目公司给集团母公司支付的项目管理费如果可以在土地增值税前加计扣除的话，还可以节税巨额的土地增值税。但是，这位老板不确定项目管理费到底能不能在土地增值税前加计扣除。
前几天通过偶然的机会经朋友介绍听说智慧源是专门解决税务疑难问题的专业机构，就抱着仅有的一丝希望找到智慧源。
智慧源了解情况后,对项目管理费能不能在土地增值税前加计扣除的问题查询了相关税收法规。
首先是财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
根据上述国家层面的财法字〔1995〕6号，尽管字面上没有详细规定清楚项目管理费可以在土地增值税前加计扣除。但是项目管理服务费属于直接组织、管理开发项目发生的费用，据此理解是可以在土地增值税前加计扣除的。当然最后还是得以地方税务机关的相关人员的理解执行为准，有可能有些地方税务机关的相关人员理解是可以的，也可能有些地方税务机关的相关人员理解是不可以的。对于这个问题，多数地方税务机关并没有发布明确的法规作详细规定。
然后是穗地税函[2012]198号《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》第十二条规定，关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题：（二）房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除：1．委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用（工程监理费除外）；2．向上级公司缴纳的管理费。
按照上述规定，项目管理费不可以在土地增值税前加计扣除，应作为管理费用计算扣除。
但是，穗地税函[2014]175号《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》第二条明确规定，关于项目管理费、境外设计费的扣除问题，房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。
按照上述规定，项目管理费可以作为开发间接费用在土地增值税前加计扣除。
了解更多地产财税知识，可以咨询智慧源地产财税
联系客服
