因专业性强、事实认定复杂、审理期限长、矛盾化解难度大，建设工程施工合同案件一直是民商事案件中最疑难的案件类型之一。该类案件中建设工程价款优先受偿权又因其问题普遍、争议繁多而凸显，特别是在其法律性质、效力顺位、行使主体、客体范围、保护范围、行使期限、行使方式、行使条件等方面的问题，时常给该领域的审判实践和实务适用带来困扰。
《中华人民共和国民法典》（以下称《民法典》）基本继受了合同法中关于建设工程优先受偿的规定，之后《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下称“《建工司法解释一》”）第35-42条取代了原有的司法解释，与《民法典》第八百零七条共同构建了建设工程价款优先受偿权的规范体系。最高院及各地法院此前出台的大量工程价款优先受偿权的司法解释、政策，是否依然有效、妥当，有待实践中进一步检验、明确。
为全面探析法院在建设工程价款优先受偿权纠纷中的裁判规则，笔者以“建设工程价款优先受偿权”为关键词在“alpha系统”[1]上检索，以“案由：民事”“法院层级：最高人民法院”进行筛选，获取到指导案例2个、公报案例5个，以及最高院案例1460个，再筛选前述案例中“争议焦点”与本文焦点问题的实质关联性后得到有效案例104个。本文不揣浅陋，试图围绕建设工程价款优先受偿权八个方面、15个争议问题，对最高院相关司法解释、政策、案例及各地高院相关政策进行梳理评注，以期能对相关纠纷的解决有所裨益。
本文为本团队建设工程实务研究系列文章的第二篇（点击此处阅读第一篇）。为方便阅读，本文将分为上下两篇，上篇将围绕建设工程价款优先受偿权的内涵及性质、效力顺位及行使主体、保护范围等问题展开，下篇将侧重对其客体范围、保护期限、行权方式、行使条件等问题进行探讨。
目 录
一、 建设工程价款优先受偿权的内涵及性质
二、 建设工程价款优先受偿权的效力顺位
三、 建设工程价款优先受偿权的行使主体
四、 建筑工程价款优先受偿权的保护范围
五、 建筑工程价款优先受偿权的客体范围
六、 建设工程价款优先受偿权的行使期限
七、 建设工程价款优先受偿权的行使方式
八、 建设工程价款优先受偿权的行使条件
一、建设工程价款优先受偿权的内涵及性质
《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《建工司法解释一》第35条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
依据上述规定，建设工程价款优先受偿权是指在发包人经承包人催告支付工程款后的合理期限内仍未支付工程款的情况下，承包人享有的与发包人协议将该工程折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。
关于建设工程价款优先受偿权的性质，学界历来存在理论争议，主要包括三种学说：法定优先权说（法定担保物权说）、留置权说、抵押权说。反对“留置权说”的人认为，我国法律规定留置权只适用于动产且必须占有标的物，但建设工程显然为不动产，且工程价款纠纷大多发生在工程交付给发包人之后。对“抵押权说”的批评集中在，我国仅承认约定抵押权而未设定法定抵押权，且建设工程价款优先受偿权与抵押权在生效要件、担保范围、优先顺位等方面存在较大差异。[2]
通说认为，建设工程款优先受偿权是一种类似于船舶优先权、航空器优先权等的法定优先权，其性质更类似于法定担保物权，其法律构造应当理解为工程价款债权与优先权的结合，前者为债权，标的物是工程价款；后者为物权，标的物是建设工程合同项下的建设工程。[3]最高院在〔2007〕执他字第11号复函中也明确其性质为法定优先权。
二、建设工程价款优先受偿权的效力顺位
焦点问题1：权利人就其房屋享有的权益能否对抗建设工程价款优先受偿权？
裁判观点1：承包人对未出售房屋享有建设工程价款优先受偿权。
案例：在（2017）最高法民终730号一案中，最高院认为，“建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其'实际投入’或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。”
裁判观点2：针对查封前已经出售的房屋，法律未规定承包人不享有建设工程价款优先受偿权，即便涉及第三方利益也应当由购房人行使相应的诉讼权利。
案例：在（2019）最高法民终1533号一案中，最高院认为，“多力多公司上诉称由于案涉工程部分房屋在查封前已经出售，为优先保护购房人的利益，故上海建工对案涉工程不享有建设工程价款优先受偿权。但是，法律没有规定，这种情况下承包人不享有建设工程价款优先受偿权，而且，即使上海建工对案涉工程行使建设工程价款优先受偿权，损害了其他购房人的利益，也应当由购房人行使相应的诉讼权利。”
裁判观点3：建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭。
最高院民一庭认为，“建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价款优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于效力顺位问题，可另行解决。”[4]
裁判观点4：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。[5]
案例1：在（2021）最高法民终600号一案中，最高院认为，“相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。……在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。”
案例2：在（2018）最高法民申1978号一案中，最高院认为，“马文作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断马文对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益……本案证据能够证明，双方在案涉商品房查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，“马文已支付全部房款”，并且“马文购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资”，因此，“马文对案涉商品房享有足以排除执行的民事权益。”
裁判观点5：拆迁补偿安置权益满足一定条件下足以对抗建设工程价款优先受偿权。
案例：在（2021）最高法民申31号一案中，最高院认为，“特定情形下的商品房消费者可以对抗建设工程价款优先受偿权……在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。据此，案外人基于拆迁安置而享有的民事权益应当优先于建设工程价款优先受偿权。”
法律法规索引：
《建工司法解释一》（法释〔2020〕25号）第35条、第36条
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第1-3条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第27-29条
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条、第126条
《人民法院办理执行案件规范》第945条
最高人民法院《关于<城市房地产抵押管理办法>在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（〔2012〕行他字第8号）第二条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条第一款（后续修订中该条款已被删除）
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条、第二条（已失效）
三、建设工程价款优先受偿权的行使主体
焦点问题2：实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权？
裁判观点1：只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。实际施工人不属于与发包人订立建设工程施工合同的承包人，不享有建设工程价款优先受偿权。[6]这也是目前司法实践中的主流观点。
案例：在（2020）最高法民申2858号一案中，最高院认为，“原判决未支持实际施工人关于市政府、城管局、环卫处应对工程款的支付承担责任的诉讼请求并无不当。……只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人，才能依照合同法第二百八十六条规定就工程折价或者拍卖价款优先受偿。吴严生不是与发包人订立建设工程施工合同的承包人，在请求案涉工程的价款时，依法不能对工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
最高院在（2020）最高法民终1142号、（2019）最高法民申6310号、（2019）最高法民申2755号、（2019）最高法民申2852号、（2019）最高法民再258号等案件中均持上述类似观点。
裁判观点2：与发包人订立了施工合同的挂靠人享有建设工程价款优先受偿权。
案例：在（2020）最高法民终429号一案中，最高院认为，“《施工合同》《补充协议1》《补充合同2》系戴荣忠借用资质与金海大酒店签订……表明金海大酒店对于戴荣忠的实际施工人主体地位并无异议。现金海大酒店以案涉工程还存在其他实际施工人为由主张戴荣忠无权主张全部工程款，进而认为其不享有建设工程价款优先受偿权缺乏事实与法律依据，不能成立。”
最高院在（2022）最高法民申22号、（2019）最高法民申6085号等案件中均持上述类似观点。
裁判观点3：实际施工人虽属无效施工合同主体，但在一定条件下对其提出主张的建设工程价款优先受偿权，可以予以支持。
浙江省高院、安徽省高院均认为，在满足以下条件时，实际施工人就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权：①实际施工人履行了施工合同约定的施工义务；②已完工程的质量能够达到合格标准；③施工合同的总承包人或转包人存在不主张或者怠于向发包人主张建设工程价款优先受偿权的行为；④总承包人或转包人前述行为对实际施工人的工程款权益造成损害。[7]
笔者认为，建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，在效力顺位上还优先于非居住型消费者的物权期待权、抵押权，为避免权利被滥用，兼顾发包人、其他债权人的利益，同时维持合同相对性，以及避免实际施工人范围不确定所引发的法律关系不稳定等因素，其行使主体不应扩大解释，应当限于只有与发包人订立施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权，因此在建设工程实践中常见的挂靠、转包、违法分包情形下的实际施工人，均不属于与发包人订立建设工程施工合同的承包人，因而不享有建设工程价款优先受偿权。
法律法规索引：
《民法典》第八百零七条
《建工司法解释一》第三十五条
《最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要》
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（已失效）
《中华人民共和国物权法》第五条（已失效）
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号，以下简称“《建工司法解释二》”）第十七条（已失效）
焦点问题3：建设工程债权受让人是否享有优先受偿权？
裁判观点1：建设工程价款优先受偿权具有从属性，但不具有人身属性，建设工程债权转让后，其受让人仍享有优先受偿权，这有利于建设工程债权的流转，也并不违背建设工程价款优先受偿权制度保护建筑工人劳动报酬的制度目的。最高院民一庭[8]、山东省高院民一庭[9]、湖南省高院[10]均持前述观点。
案例：在（2021）最高法民终958号一案中，最高院认为，“第一，建设工程价款优先受偿权为法定优先权，功能是担保工程款优先支付，系工程款债权的从权利，不专属于承包人自身，可以随建设工程价款债权一并转让。……第二，本案建设工程价款优先受偿权与工程款债权的一并转让，既不增加兴基伟业公司的负担，也不损害兴基伟业公司其他债权人的利益。综上，中建七局将案涉工程款债权转让给中建海峡公司后，中建海峡公司可以享有建设工程价款优先受偿权。”
最高院在（2021）最高法民再18号、（2021）最高法民申35号等案件中均持前述类似观点。
裁判观点2：建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，具有人身依附性，行使主体应限定为与发包人形成建设工程施工合同关系的承包人。建设工程债权转让后依然肯定受让人享有优先受偿权，对于保护建筑工人等的利益并无促进作用。因此，不应一概肯定受让人享有优先受偿权。最高院部分案件[11]、重庆市高院、四川省高院[12]以及河北省高院[13]均持上述类似观点。
案例1：在（2021）最高法民终869号一案中，最高院认为，“工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，但莉对宜昌万佳公司享有的权利仍为普通债权。”
案例2：在（2019）最高法民申3349号一案中，最高院认为，“建设工程价款优先受偿权为法定优先权，其设立初衷意在通过保护承包人的建设工程价款债权进而确保建筑工人的工资权益得以实现，专属于承包人。在建设工程价款债权转让时，该工程价款的优先受偿权是否随之一并转让，并无明确的裁判意见。就本案而言，张黎明通过债权转让所取得的债权可以被认定为普通金钱债权。”
法律法规索引：
《民法典》第八百零七条
《建工司法解释一》第三十五条
《最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要》
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（已失效）
《中华人民共和国物权法》第五条（已失效）
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号，以下简称“《建工司法解释二》”）第十七条（已失效）
四、建筑工程价款优先受偿权的保护范围
焦点问题4：利润、违约损失、停窝工费用是否属于优先权保护范围？
裁判观点1：享有优先权保护的建筑工程价款的范围可以界定为，如指已竣工工程，应指竣工结算价，如指未竣工工程，则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款；包含承包人为建设工程应当支付的实际支出费用及正常利润，但不包括发包人逾期支付工程款而导致的利息、违约金、损害赔偿金、资金占用费及停窝工损失、材料价差损失等。[14]
需要特别说明，建设工程款优先受偿权的法律构造为工程价款债权与优先权的结合，前者为债权，标的物是工程价款，即本篇分析的“建筑工程价款优先受偿权的保护范围”；后者为物权，标的物是建设工程合同项下的建设工程，即下篇将探讨的“建筑工程价款优先受偿权的客体范围”。
案例1：在最高法（2014）民一终字第56号一案中，最高院认为，“能够行使建设工程价款优先受偿权的权利范围不包括因发包人违约导致的损失。而从前述中铁公司在本案中被支持的诉请款项来看，包括因瑞讯公司违约给其造成的停窝工损失和材料价差损失两项，均不属于建设工程价款优先受偿权的权利行使范围，故一审法院未予支持中铁公司主张对案涉工程项目享有优先受偿权的请求，并无不当。”
案例2：在（2020）最高法民终455号一案中，最高院认为，“根据《建工司法解释一》第四十条第二款的规定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。因文泰公司原因造成宇洪公司工期延误损失，不属于建设工程价款优先受偿权的权利行使范围，故宇洪公司主张将工期延误损失确认为工程价款优先受偿权范围，于法无据。”
最高院在（2020）最高法民终1310号、（2020）最高法民终1113号、（2019）最高法民终250号、（2019）最高法民终344号、（2019）最高法民终1572号、（2019）最高法民终273号等案件中均持前述类似观点。
裁判观点2：停窝工损失属于住建部、财政部规定的建筑安装工程费用项目，停窝工损失属于工程价款而非逾期支付工程价款导致的损害赔偿金，故该部分费用应享有优先受偿权。
案例1：（2022）最高法民终24号一案中，最高院认为，“依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十一条的规定，享有优先受偿权的工程价款范围，根据国务院有关行政主管部门的规定确定。而正如本院上文评述，本案中由鉴定机构鉴定的停窝工费用，均为住建部、财政部规定的建筑安装工程费用项目，属于工程价款而非逾期支付工程价款导致的损害赔偿金，故该部分费用，应享有优先受偿权，府河苑公司的该项上诉请求，本院不予支持。”
案例2：在（2019）最高法民终273号一案中，最高院认为，“《建工司法解释二》第二十一条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿权的，人民法院不予支持。根据上述规定，中建四局行使建设工程优先受偿权应当限于欠付的工程价款144065066元及停工损失388万元的范围内，共计147945066元。中建四局请求就违约金部分行使建设工程价款优先受偿权的主张，本院不予支持。”
笔者认为，建筑工程价款优先受偿权的保护范围应当包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金、质保金、垫资款等实际支出的费用；但不包括发包人逾期支付工程价款的利息、损失、违约金、损害赔偿金及实现优先受偿权的费用等。
值得一提的是，司法实践主流观点将施工过程中因发包人原因造成的停窝工损失等索赔费用归类为损害赔偿金，从而将其从优先受偿权范围剔除，但笔者认为停窝工损失与“逾期支付工程价款”并非直接相关，而是属于《建筑安装工程费用项目组成》中规定的人工费、材料费、施工机具使用费等范畴，因此也应属优先权范围。
法律法规索引：
《民法典》第八百零七条
《建工司法解释一》第四十条
《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）第一条
《建工司法解释二》第二十一条（已失效）
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条（已失效）
《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条（已失效）
文章注释与参考文献
（上下划动启阅）
1．网址：https://alphalawyer.cn/#/app/work-plat。
2．参见李建星：《<民法典>第807条（建工价款的优先受偿权）评注》，载《南京大学学报（哲学·人文科学·社会科学）》2021年第4期。
3．崔建远，《论建设工程价款优先受偿权》，载《法商研究》2022年第6期。
4．详见《最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要》。
5．最高人民法院2017年发布的《人民法院办理执行案件规范》第945条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第1-3条。
6．详见《最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要》。
7．《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十二条，以及《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第18条。
8．详见最高人民法院民一庭编《民事审判实务问答》第54-55页。
9．详见《山东高院民一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第12条。
10．详见《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（湘高法〔2022〕102号）第二十条。
11．详见最高人民法院民一庭编《民事审判实务问答》第54-55页。
12．详见《重庆市高级人民法院四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（2022年12月28日施行）第十七条。
13．详见河北省高院《建设工程施工合同案件审理指南》（冀高法〔2018〕44号）第37条。
14．最高人民法院民一庭编《民事审判实务问答》第66-67页，及《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》第73-77页。
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