邱春晖 合伙人、律师
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按：根据现行法律规定，以土地使用权进行抵押的，应办理相关登记。但实践中，由于各地抵押登记业务办理的异同，可能存在土地使用权无法办理抵押登记的情形，此时若一味的以“登记”作为有效抵押的判断依据，则不仅可能违背当事人的真实意思表示，也可能侵害到债权人的合法权益。
一、案情概要
上诉人（原审原告）：A银行支行
被上诉人（原审被告）:B公司
2012年6月至2013年6月期间，A银行支行与B公司分别签订了《授信协议》、《授信补充协议》、《银行承兑合作协议》、《最高额抵押合同》及《补充协议》等多份协议，其中《最高额抵押合同》约定，抵押物为C房产及对应的国有土地使用权；抵押担保范围为A银行支行提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为4000万元整），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现抵押权的费用和其他相关费用。
前述协议签订后，A银行支行依约向B公司发放贷款、垫付承兑汇票本金、垫付信用证款项。此外，因该县登记部门无法同时办理房产与对应土地的抵押登记，故A银行支行与B公司仅办理了C房产的抵押登记，B公司并将国有土地使用权证的原件交付给A银行支行。
现A银行支行以B公司未按时还本付息为由提起诉讼。
一审法院经审理后认为：B公司自愿以C房产在最高债权额4000万元范围内提供抵押担保，并已办理上述房产的抵押登记，因此，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，本案抵押物应为C房产及其占用范围内的建设用地使用权，A银行支行可在最高债权额4000万元范围内优先受偿。
一审宣判后，A银行支行不服，依法提起上诉。
二审法院经审理后认为：1、相关证据足以证明抵押物包括C房产及土地使用权，具体是：①《最高额抵押合同》载明抵押物为房产及相应土地；②《房地产抵押估价报告》载明抵押物总价值为5040.1万元，其中土地使用权评估价值为2858.8万元、房产所有权评估价值为2181.3万元；③因该县登记部门对于附有地上建筑物的工业用地土地使用权实行单向抵押登记（即若地上建筑物有产权，则由该县房地产管理所进行建筑物抵押登记，对于土地使用权部分不再进行抵押登记），因此A银行支行向该县房地产管理所申请办理C房产的抵押登记并取得房屋他项权证；④案涉土地使用权的土地证原件仍由A银行支行持有。2、依据《最高额抵押合同》有关抵押担保范围的约定可知，本案实际的贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、实现抵押权的费用和其他相关费用可能高于4000万元，B公司对高于4000万元的部分也应承担保证责任。
二、典型意义
考虑到实践中各地抵押登记业务开展的异同，为依法维护债权人的合法权益，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九条规定“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权”。
本案中，C房产所对应的土地使用权系因该县登记部门未开展土地上附有建筑物的土地使用权抵押登记业务而导致无法办理抵押登记。依据前述规定，并结合B公司已将土地使用权的土地权证原件交付给A银行支行的事实可以认定A银行支行对该土地使用权享有优先受偿权，一审法院认定本案抵押土地使用权仅限于“C房产占用范围内的建设用地使用权”显属错误。
案例来源
（2015）闽民终字第2215号
起草：温淑华
复核：邱春晖
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