我市县域房地产市场分析
高 博
2009年,市委十届七次全会首次提出“全域城市化”概念。同年召开的市委十届八次全会暨经济工作会议进一步明确提出加快全域城市化进程,发挥工业化和城市化的双轮驱动作用,优化城市空间布局,使全域城市化成为拉动新时期发展的新引擎。在今年的《政府工作报告》中市政府又将“着力推进全域城市化,拓宽跨越发展战略空间”作为2010年的首项工作任务重点部署。全域城市化的提出为我市县域房地产市场大发展、快发展提供了难得机遇。
商品房新开工面积和施工面积作为商品房供给的先行指标,按照房地产开发规律,其实际上反映的是未来1年半左右的房地产开发情况。因此,县域商品房新开工面积和施工面积大幅增长预示未来1-2年内县域商品房供应将会爆发性增加,相信随着全域城市化实施,伴随着城市空间的拓展,未来我市房地产开发将进一步向周边县区延伸,县域市场将成为房地产开发主力。
我市县域房地产市场对经济社会发展的作用
全域城市化为县域房地产市场提供广阔的空间,同时,县域房地产市场的大发展又会增强其对经济增长的贡献能力,加快县域城市化进程。
加快全域城市化进程。县域房地产业的快速发展,将大大拓展我市城市发展空间,为我市全域城市化打下坚实基础。房地产开发不仅能带动城市基础设施建设,而且会在促进城市规划设计水平,改善城市面貌,提升城市品味等方面起到很大积极作用。
带动相关产业发展。房地产业同建材、轻工、钢铁、建筑业等多个关联行业发展密切相关。据美国和日本统计数据,房地产业每增加1个单位产值,可以带动其他关联产业增加1.5-2个单位产值。世界银行研究报告,发展中国家房地产投资对相关产业的带动效应约为2倍,即每100元的房地产需求,大约会带动其他行业200元的需求。同时,房地产业亦属劳动密集型产业,就业容量大,带动能力强,房地产开发建设及与之相关的装修、物业管理会吸收大量的就业,为扩大县域就业、促进社会和谐发挥重要作用。
增加税收和财政收入。目前我们国家房地产方面的主要税种有交易环节的契税、土地增值税和营业税等税种,还有保有环节征收的税种如城镇土地使用税和房产税,这些税收都会显著增加县域的税收和财政收入。据测算,新建商品住宅应缴税费占投资额的24%,非住宅应缴税费为投资额的34%。而且,房地产市场的发展还能极大提高县域土地收益,增加县域土地收入,这些都会大大增强县域财政实力。
我市县域房地产业发展面临的有利因素
土地供给相对充裕。我市市内四区经过多年发展,土地供应日趋饱和,土地大多来自企事业单位搬迁和旧城改造,这也使得土地取得成本大大提高,因而也相应增大了房地产开发成本。而县市区由于房地产市场起步较晚,土地资源相对不如市内四区那么紧张,开发空间很大,因此制约房地产开发的土地瓶颈基本不存在。这是县域房地产市场发展比较大的有利因素。
商品房价格较低。当前,我市县域房地产价格相对较低。2009年末,开发区商品房均价为6753元/平方米,在县市区均价最高,但仍比市内四区的均价低2000多元,像金州区和旅顺口区的均价仅为4225元/平方米和5097元/平方米,而在北三市中,普兰店市的均价还没到3000元,均价仅为2964元/平方米。县区商品房价格较市内相比有较大优势,对外吸引力将进一步增强。
环境得天独厚。我市县域不少地方环境优美,不仅有旅顺等天然适合人居的环境,而且像开发区、金州也有良好的居住环境,即使在北三市也有相当一大部分适合居住待开发的临海区域。因此,县区可以借助房地产开发的后发优势,开发建设一批低碳生态型住宅,提高房屋品质,这样既可充分满足都市人回归自然的生活理念,还能吸引市内居民来购房居住和投资。
我市县域房地产市场发展的建议和措施
科学制定发展规划,促进县域房地产市场发展。发展我市县域房地产市场,应结合“十二五”规划,制定科学、合理的开发规划。在开发过程中要做到先规划、后开发,使住宅地产、商业地产和工业地产能合理布局、协调发展。根据城市功能布局统筹安排各类房地产开发用地,优先保证普通商品住房和保障性住房用地供应,合理配置市政基础建设,做到以规划引导和调控县域房地产市场的发展。
做好县域房地产需求预测,节约集约利用土地。我市县域房地产市场发展基础有很大不同,各县经济发展水平和环境条件也有较大差异,人口规模相对有限,房地产需求也相应不同。因此,县域房地产发展不能一哄而起,盲目开发。各县市应结合当地实际情况,以县域城镇人口发展规模和发展速度、城镇人口住房现状及发展目标、县域经济发展水平和发展前景、城镇居民收入和消费水平为主要依据,对县域房地产需求作出科学预测,确定合理的开发规模和速度,实现县域房地产市场健康持续发展。
制定和实施有利于县域房地产发展的相关政策。各县区要在土地、税费等方面制定和实施有利于县域房地产发展的相关政策。一是加大招商力度,努力吸引国内外高水平房地产开发商,利用当前房地产企业向二三线城市转移的有利时机,加大县域房地产推介力度,提高县域房地产开发品质。二是在土地政策方面,结合旧城改造、村屯整治和新农村建设等政策措施,提高城镇土地利用效率,防止出现土地闲置等情况的出现。
(作者单位:大连市国土资源和房屋信息中心)
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