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成都城市总体新规划征询启动,商业地产“去库存”依然严峻

成都大都市区范围(成都市规划局提供)

功能网络图(成都市规划局提供)

10月28日,《成都市城市总体规划(2016-2030年)》公众意见征询会在成都市规划馆召开。成都市规划局就《规划》编制的思路和重点研究内容进行介绍,并邀请公众代表就国家中心城市构建和《规划》初步方案发表意见和进行讨论。按照成都市委、市政府部署,由成都市规划管理局牵头已正式启动新一轮总规编制工作。现阶段,已经完成了前期工作。新一轮总规编制,将重点解决五大的问题。

全面落实国家中心城市的要求 构建15分钟基本公共服务圈

据悉,新一轮城市总体规划将明确建设国家中心城市的目标要求,提升城市功能,完善市域城镇功能体系,并着重从五个方面建设国家中心城市。

一是加强国际影响力。既兼顾国际化的基础设施和经济贸易,又兼顾国际教育、文化等软实力,让居民在成都即可感受到国际化大都市的氛围,如便捷的交通、高品质的服务、国际化的品牌等,打造比肩全球先进城市的国际影响领域。

二是引领辐射周边区域发展。按照四川省“多点多极”战略,不断提升成都在四川省政治、经济、文化中心的地位,更好发挥“引领示范辐射”的作用,成都市的优质基础教育、医疗资源等将会向周边区域延伸,成都将不断带动周边区域,形成网络化发展格局。

三是实现持续的创新引领。通过不断探索改革和创新发展动力,作为创新模式的重要输出地,创造具有中国特色、可复制、可推广的新型城市发展模式。

四是不断提升城市生活品质。城市的发展最终要以人为本,城市在不断发展过程中,也能为市民提供能够与全球先进城市相媲美的一流生活品质。公共服务配置方面,成都将按照都市核心区、都市新区、卫星城、小城市、特色镇等多个层次,标准化配置行政管理、社区服务、教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务业等公共服务设施,形成多中心、多层次、网络化的公共服务设施体系,构建15分钟基本公共服务圈。中心城区还将推进小街区规制,重点进行服务提升、环境整治、城市更新修补及交通、基础设施改善,提升居民生活质量。交通方面,构建以轨道交通引领的开放型运输网络和多枢纽交通体系,做优双机场分工,建设国际航空枢纽;以高铁、城际提升对外联系和辐射周边能力;以轨道交通引领城市发展,构建多种交通方式融合的公交都市,实现便捷的交通出行。

五是展示城市独特的文化魅力。全力保护历史文化名城、历史文化街区和文物古迹,开展中心城区文化复兴计划,塑造成都具有全球识别性的文化形象,打造世界文化名城。

都江堰灌区分布示意图(成都市规划局提供)

突出城市规划的区域统筹作用 统筹考虑37个区(市)县

一是推动国家中心城市功能在更大区域尺度重构。规划将打破成都市传统的单核集聚发展模式,强化区域间统筹协调发展,将成都、德阳、眉山、资阳全市域范围以及雅安的雨城区和名山区共37个区(市)县统筹考虑,构筑网络化的大都市区,促进非核心功能向外疏解,以核心功能为切入点,推动区域空间组织网络化。规划注重从大都市区范围内组织城市交通,强化都市区内城市间交通联系,缓解中心城区压力,在现有城际铁路的基础上,新增多条都市区内城际铁路,实现各城市间1小时的互通互达,大都市区范围外,加强铁路和高快速路通道建设,让大都市区与省内其他城市的联系更加便捷。

二是跨区域协调产业发展。重点推动龙泉山东侧产业带建设,也注重推进成都与德阳、眉山、资阳、雅安等跨市际的产业、旅游、物流等互补与协同,并构建市际复合交通廊道,支撑区域一体化发展。三是不断创新城乡统筹发展模式,功能上,以特色功能引导镇村发展专业化,融入城市功能体系;空间上,镇村“成片连线“布局,形成精品示范线路;形态上,按照“小规模、组团式、微田园、生态化”理念,合理控制建设规模、充分利用自然要素形成自然有机的组团布局形态、建设“房前屋后桃李飘香”的田园风光以及充分保护山水特色,让居民看得见山、望得见水、记得住乡愁。

突出城市总体规划的战略引领作用 打造“人在城中,城在绿中”新格局

一是注重顺应城市发展规律,提出网络城市群大都市区体系下的城市规模和布局,按照“三定“的发展思路,合理确定城市规模。即“以水定人“:以水资源承载力和水环境容量为底线,合理控制人口规模,防止因人口规模过大而带来水资源不足的风险。“以地定城“:以保障区域生态安全格局为前提,协调城镇生态、生产及生活空间,合理控制城市规模,防止城市空间无序蔓延。“以气定形“:系统分析城市规划中的风环境、热环境、邻避设施气体污染等问题,通过构建多条通风廊道,改善城市通风环境和热环境,转变高密高强的城市开发模式,让居民在城市中也能感受到自然的气息,提升城市宜居环境品质。

二是中心城区向外疏解人口和城市功能,加强市域生态保护,维护生态格局。规划注重生态文明建设,推进城市的补绿行动,通过构建生态屏障、建设绿色廊道、提升城市绿地比例等措施,打造“人在城中,城在绿中”的新格局。三是结合重大环境变化,加强与新机场的对接,实现与简阳一体化安排,优化调整城市空间格局,并从大都市区和集中建设区范围分别考虑,明确不同层次的城市空间布局。四是促进多规融合,实现规划建设管理一张蓝图全覆盖。

突出城市总体规划的刚性管控作用 保护永久基本农田

一是通过划定城市开发边界、生态保护红线、永久基本农田等刚性控制线,稳固城市发展格局。

二是进一步明确城市规划的强制性内容,提出各类空间区划的管控要求,并予以监督,确保总规的权威性。

三是明确城市历史文化保护和城市风貌管控,大力推进历史遗产保护、特色文化展示,塑造魅力天府,打造世界文化名城。未来漫步于成都大街小巷,居民将切实感受到自然景观和人文景观有机交融的城市特色,既有深厚的历史文化底蕴,又兼具国际化的现代文明,精神生活将得到进一步丰富。

突出城市规划对专项规划编制的引导作用

新一轮城市总体规划将对历史文化保护、城市设计、生态保护、居住和公共服务、综合交通、市政公用设施、综合防灾减灾等的专项规划提出编制引导,明确具体的原则标准,在符合总规专项原则和标准的前提下,专项规划可进一步细化布局等详细内容,为城市总体规划和专项规划预留接口,有利于规划的实施。

商业地产——去库存仍是开发商的重中之重

商业地产去库存仍是开发商的重中之重——相对于住宅,商业地产投资门槛更高;另一方面,无论是商铺还是写字楼的库存量都比较大,去库存仍是主线。

现状:商业库存量仍比较大

都城南商业主要集中在世纪城、环球中心和天府二街一带,而且大多是商业综合体;此外,还有海昌极地海洋世界的商业街、麓山国际商业中心等社区型商业,以及一些零星社区底商。

从具体商业项目看,环球中心和奥克斯广场不仅满足了城南消费者需求,还吸引成都全市乃至省内外的消费者。而世豪广场及伊藤洋华堂高新店则重在满足大源和金融城区域居民的消费需求。从目前运营情况来看,这两大区域成为了当前城南最火爆的商圈。

在商业库存方面,近期这两大区域没有新的大型商业体入市,主要是社区型商铺在售,库存量相对较小。但据统计,目前城南商业库存总量依然不小,其中大源板块待售商业面积有50多万平方米,写字楼待售面积约300万平方米;南湖、麓山板块内的零售商业待售面积约30万平方米,写字楼待售面积约20万平方米。因此,去库存依然是当前开发商的重中之重。住宅销售火爆对社区型零售商业会有一定拉动作用,但对城市商业综合体则不会有太明显的影响。

扩张:商超巨头走向全川

9月22日,麦德龙在成都的第二家店开业,当天上午,位于天府二街的卖场因为超负荷,临时三次闭店限制人流。该店经理明媚表示,“新店受众对进口商品的热情远远高于老店,显示了这个区域具有较高的消费水平。”据统计,当天一些促销商品,如儿童牛排和一些生鲜商品全部售空。

9月14日,成都伊藤洋华堂眉山店召开招商说明会,伊藤中国总代表、董事长三枝富博透露,作为伊藤在四川二级市场的第一家店,眉山店将在2017年春节前开店。当天,有180家供应商共计298人出席,成都伊藤副总经理黄亚美认为,如此高的出席率说明供应商对眉山店充满信赖与期待。

同样发展势头良好的商超企业还有永辉超市,因为进驻欢乐339而将整个商场的人气带活,传为业界佳话。永辉超市今年在四川已新开8家店,年底前预计还有6-7家要开业,它们大部分都不在成都主城区,明年还将计划在川新开15-17家。“没有固定的区域,合适就开!”因为已开店铺的销售业绩颇为可观,相关负责人对四川的开店计划充满信心。

开店热:带动商铺去库存

麦德龙成都第二家店位于天府二街,对面是伊藤高新店,附近的建发·鹭洲里有商铺在售,销售员告诉来访的记者,“麦德龙开业以来,这里的商铺销售就好起来了,目前只剩下不足两成的商铺了,单价在3万元/平方米左右。”此外,毗邻南湖的商业项目“北京街”,受市场利好的带动,在没有大规模宣传的情况下,每周都有商铺销售……

未来:新区亟需商业配套

商业配套对于新兴居住区的重要性不言而喻,对于新区楼盘入住率的提升有着重要作用。笔者发现,从成都市区往南,过了牧华路和麓山大道后,目前还没有成规模的商业配套。因此,一些知名品牌商超企业看到了城南的发展机会,纷纷加快了布局速度。

今年5月,红星美凯龙耗资2.02亿元拿下了天府新区的两宗地块,其位于华阳街道一心村,紧邻牧华路与剑南大道,临近地铁五号线规划站点。红星美凯龙项目建成后,将极大方便区域内居民生活的需要。

(原标题:成都城市总体规划 将统筹考虑37个区(市)县(图) 转自 四川新闻网)

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