一、案件背景情况
（一）、案件来源
根据市稽查局2010年专项检查工作安排，房地产行业属于专项检查的指令性检查范围。我稽查局于2010年5月4日至2010年5月26日对宜昌市宏基置业有限公司2009年度的所得税纳税情况进行了专项检查。
（二）、纳税人的基本情况
宏基置业位于宜都市陆城园林大道1号，属宜都市国家税务局陆城税务分局管辖的所得税纳税人，主营：房地产开发，物业管理，商铺、商住楼出租等，法人代表：张崇超；注册资本5500万元。2009年营业收入98095722.28元，利润总额3862741.72元，全年已申报缴纳所得税2137701.98元。
二、检查过程及方法
(一)、检查预案
1、研读房地产政策和房地产会计处理办法。一是学习房地产行业相关税收政策，反复研读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》即国税发（2009）31号与国税发（2006）31号的变化，做到政策理解到位；二是了解房地产经营特点，查找房地产企业的会计处理方法，全面掌握房地产企业的有关帐务处理，做到帐务处理心中有数。
2、学习借鉴房地产检查案例。一是重点查阅该户2008年检查卷宗，同时查阅该户历年检查资料；二是从网上和专业书上查阅房地产检查案例，记下关键点，从中找到启示，查找案件突破口。
3、了解企业纳税情况和实际经营情况。一是通过ctais中的一户式查询2009年度有关纳税情况；二是实地查看楼盘，摸底已开盘预售楼盘、已完工入住楼盘以及正在开发未销售楼盘的实际情况。
4、制定详细的查前方案。一是根据房地产企业行业可能出现少缴税问题的业务，罗列出重点关注的会计科目，如“预收账款”、“其他应付款”、“开发成本”、“经营成本”等科目；二是罗列出检查企业成本费用真实性和合法性的注意事项；三是关注合同事项：建筑合同、预售合同、贷款合同、抵押合同等。
（二）、具体检查情况
1、查阅合同核实成本。一是检查了建筑安装合同确定其成本真实性，二是检查房屋销售合同，核实其销售价格，重点检查销售合同内容和成本核对，看是否有虚列成本行为；三是检查贷款合同，核实其利息支出真实性。
2、利用电子表格对比分析，发现疑点。由于滚动开发，成本结转滞后，企业不能提供完整相关数据，我们自制电子表格，把每栋楼的可售面积、已售面积、未售面积、合同金额、已付款金额、未付款金额、单位销售价格、单位成本价格、销售成本全部输入电子表格，和企业的收入成本一一比对，同时，我们又按企业的库存商品台帐自制了电子表格进行一一比对，发现多转销售成本的事实。
3、仔细询问，固定证据。为了验证该表的真实性，检查组对发现问题进行询问，询问结果都和销售数据表上记载一致。最后，我们将该表打印出来让纳税人签字确认，固定了证据。
4、和谐稽查，责令自查。由于检查期间属企业的申报期，且企业积极配合检查并及时入库，责令将检查结果一并自查补报。
（三）检查中遇到的困难和阻力
1、该公司开发面积大且属滚动开发，施工单位多，取证涉及面广，结转销售成本滞后，核实真实收入和成本有较大困难。
2、该公司财务管理基础较薄弱，帐务不是十分健全完整，年终所得税汇算主要依靠税务师事务所汇算清缴，很多基础性数据很难提供，造成税务检查困难重重。
3、税务检查缺乏有效手段，给取证造成较大的障碍。在稽查过程中，需要求助于其他部门或个人，造成相关证据难取，影响稽查工作效率，丧失检查取证的有利时机。
4、建筑安装成本的核实需要专业建筑审计知识，税务检查人员难以核定其真实性。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和手段
1、隐匿政府补贴收入：2009年2月汇字9#，政府拨付拨排污处理工程款200万元，未计收入，应调增应纳税所得额200万元。
2、房地产企业的“代建”行为检查：政府和该公司签订开发建设“园林大道延伸工程和名都花园住宅小区”的协议书，项目建设已完工。该公司将余款挂往来不计收入。“其他应付款—代建”余额322200.85元，未计收入，应调增应纳税所得额322200.85元。
3、国税发（2009）31号要求“必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。本年账面结转销售成本87768562.30元，经查实际应结转销售87214394.99元。多转销售成本554167.31元，应调增所得额554167.31元。
4、利息支出检查：因借款费用属不同成本对象共同负担，未完工产品的资本化利息支出应计入开发成本，该企业在本期税前多列支利息支出1513640.64元，应调增应纳税所得额1513640.64元，
5、2009年度销售废旧物资取得含税收入60万元，企业按销售旧货税率的4%减半申报增值税并缴纳11650.49，经查，该销售行为不属财税字【2009】9号文件规定的旧货，应按3%税率申报，应补缴增值税5825.24元（即600000/1.03*3%-已缴11650.49=补缴5825.24）
以上合计调增应纳税所得额4390008.8元，应补交所得税1097502.62元，应补交增值税5825.24元。
（二）处理结果
1、根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第六条、第十五条，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条，应补交所得税1097502.62元；
2、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条，财税【2009】9文件第二条第一项第二款规定，应补交增值税5825.24元。
由于检查时正处于企业所得税汇算申报期间，同时考虑到自查情节，且企业及时做了纳税申报缴纳，我们对其进行了自查补报处理。
四、案件分析及征管建议
（二）征管建议
通过检查，我们认为房地产企业的所得税管理工作量大，情况复杂，政策涉及面广，专业知识要求较高，要做好房地产企业的税务稽查和管理，我们认为：
1、税源管理部门应探索对房地产精细化管理，由于房地产建设周期长，房地产收入及成本结转严重滞后，应建立房地产已售、待售、已开发未售房屋台帐。
2、税源管理部门要加强对房地产现场的管理，要定期和不定期对房地产已售、待售、已开发未售房屋进行实地巡查，掌握第一手资料。做到跟踪监控。
3、税务机关要加强对房地产专项业务知识培训，探索房地产行业的专业化管理，让房地产的税务管理和税务检查更加专业化。
