春节前，我写了篇文章，主要是当时觉得2019年，整体商业地产市场不是很理想，商业地产圈整个有一种焦虑情绪，所以想聊聊自己的想法。但后来因为家里有些事，没来得及写完。
这几天憋在家里哪里都出不去，又把文章打开，发现已经不用往下写了。
因为现在很多商业地产人的感觉，已经不是焦虑，而是崩溃了。
这几天在网上看了很多关于疫情对商业的影响，先不说预言帝们的观点靠不靠谱，大多数都是集中在商户层面。无论是更多利用线上渠道，自媒体推广还是社群营销，更多的是针对特定业态与品牌。
而针对商业地产发展商，也就是业主，我看了下，主要就两方面的信息。
捐款与免租！
房东么，狗大户，这会儿不做点贡献还能干什么？
狗大户是有的，但说实话，就去年那个经济形势，地主家余粮也有限。更不要说，很多地主家别说余粮了，连一日三餐都吃不饱了。
举个简单的例子，一个商业中心，假设10万平米，连地价带建安成本，算它12亿，如果按40%自有资金，其他的资金成本8%，那么每年一年的利息成本就是6000万左右。
如果这个项目按建筑面积租金在3元/平米/天，那么一年的租金也就1个亿，扣除20%的运营推广成本，再扣扣税，不算折旧的情况下，能有个持平或微利就不错了。
可能有人说3块每天也太低了，你看恒隆太古SKP，人家一个项目一年租金十几亿呢。
麻烦您醒醒，那是人家的项目！
去看看这两年很多国内陆产公司的年报，购物中心平均租金好多2块每天都不到，这个租金也就是勉强能COVER运营及财务成本，投资回收那是个长远的故事。
而现在，至少要一两个月没有租金收入，那么年度指标基本上没戏了，别说利润。连利息都要还不上了。
这就是大多数商业地产运营人员的现状。
那么在这个情况下，大家都在喊自救，喊创新，对商业地产来说，在这次疫情中，到底能做些什么？
1.很遗憾，现在你能做的，其实很少！
说起这个话题，首先就要说商业地产的最核心的东西。
无论怎么讲故事玩概念，商业地产有两个消费前提，是肯定改变不了的。
第一：场景消费
第二：衍生消费
场景消费是指商业地产是场景化的，主要是实地消费，只有人进入到商业设施中，才能形成有效的消费行为。同时比较好的场景与氛围，还能够激发客户的消费冲动。
衍生消费是指你在一个商业中心活动的过程中，会不断的形成关联消费，例如你去看看了场电影，完了一般会吃顿饭，喝杯奶茶，吃完逛逛，可能又买了件T恤，在这个过程中，消费就产生了。
所以我们在做商业消费者研究的时候，有一个很重要的指标，叫单次停留时间，停留时间越长，则产生消费的可能越大。
而商业项目无论怎么做，这两个要素都是最重要的。人不来，你说什么都没用。这个事情想清楚了，你大概就明白，从商业地产运营的角度，你能做的，真的有限。
现在的情况，就像某个海岛上建了一个度假村，设施好活动多，还有好多漂亮小姐姐，现在台风来了，船停了，你还能怎么办？
让所有的小姐姐都去直播卖海鲜？
不要动不动说线上，线上消费对于部分零售品牌来说，可能有一定作用，但对于大部分业态都是实地体验型的商业地产来说，线上消费能起到的作用其实很小。
这就是这次疫情中，最惨的一定是餐饮的原因，因为餐饮也是场景化的消费，外卖可以带来一定消费，但第一，外卖所占比例在整个销售额中本来就比较小，第二，在扣除平台费用后，很多外卖的利润是很低的。
零售业好些，还能利用直播、钉钉、手淘、微信群等进行线上销售，但也要看产品、品牌，以及组织能力，这中间效果差异很大。相对来讲，饰品、化妆品、家居等低客单价，容易形成随机消费的产品，效果还可以，高客单价的就比较难。
现在有一些商场，也开通了一些网上平台，基本上就是品牌的销售群和推广号集合，与其说是营销，不如说是找点方法抱团取暖。
现在所有的这些动作，目前来看都是特殊时期下被逼出来的自救措施，确实有少数零售品牌，因为渠道与组织得力，取得了不错的效果，但从购物中心的角度，总体上来讲是杯水车薪。
现在很多公众号都在说，疫情逼出了多少新的商业模式。
可如果去问问真正的成交额，和运营成本对比一下，你就知道，
哪有那么多模式，大多是故事。
哪有那么多风景，最多是盆景。
仔细盘点下，非常遗憾，商业地产人被憋在家里，看着租金一天天往下掉，其实能做的真的有限。
就算尽量做点的，更多的也是挣扎着续命。把这些包装成创新的机遇，基本上就是坟头上蹦迪。
保持积极的心态去应对是好的，但不要变成不切实际的自嗨。
2.我们其实最应该考虑的，是疫情过后的问题。
首先第一个问题，疫情过后，实体商业会怎样？
现在有一个观点，说由于在疫情期间，大量的用户由于习惯了使用线上购物（有一个21天养成理论），在疫情过后会把这个习惯延续下来，所以未来线上更多的替代线下，一定是一个趋势。商业地产要形成线上获客的能力。
我觉得这个说法如果说训狗，我觉得可能，但如果说是人，就很值得商榷。
按照这个理论，因为在家呆了21天，已经形成习惯，所以未来中国会自动生成13亿宅男宅女。
按照这个理论，因为我们习惯了21天不乘坐公共交通工具，所以未来公交车、地铁、高铁甚至飞机都会消亡，除了自驾车外，大家都骑自行车。
按照这个理论，所有超过21天的情侣都不会分手，所有超过21天的夫妻都不会离婚，因为已经习惯了。
人性是最复杂的东西，消费心理也是！
所谓线上线下，首先你要搞清楚两件事：
第一：场景化消费，是商业消费的核心，例如情侣约会，朋友聚餐，家庭活动，健身娱乐等，这些都是必须在线下完成的。
这中间有爱情、亲情、友情、互动、成长等等精神因素，而这些是淘宝京东永远不能解决的。
第二：中国的百货公司倒闭了，大家都说是因为互联网的冲击，但中国人一批批的飞到日本，去把日本的百货公司买空。因为既价廉物美，又服务周到，购物体验很好。
不是某个商业模式不行了，而是你提供的产品与服务跟不上时代了！
线下消费，与线上消费，并不是对立的，而是建立在不同的消费场景与消费需求下共存的商业模式。
就像在一次内部论坛上，一位某知名社交软件的高级总监说了一件事：
他认为互联网与实体商业，一定是相辅相成的，因为据他的研究，所有在他们APP上约的炮，都是在线下的酒店里打完的。
我们在下面热烈鼓掌：好久没听过这么激励人心的飙车了！
3.现在，你能干点什么？
前面说过，现在大家都在喊疫情影响啊，商业地产自救啊啥的。
是的，疫情是有影响，但你现在的问题，真的是完全因为疫情吗？
一个好好的中心区商业，被你做的租金两块都不到，免租和装补是主要的招商手段，平时还动不动就一堆商户要退租！
就好像没有疫情，你就活的很好一样。
如果你租金收益高，运营状况好，一两个月没租金影响肯定有，但可能没那么大。所以你看带头免租的，都是那些经营状况很好的，有的项目一免就是两个月，那是因为人家平时的现金流好，这会儿扛的住。
我看有文章说，这次疫情反应了实体商业的脆弱，说这话，就像高福高院士早期说新冠病毒对青年和儿童感染较少一样，真等到了爆发期，哪个年龄机率都差不多。
说实话，遇见这种黑的透亮的黑天鹅事件，大部分行业都顶不住。
现在需要想的是，你能不能撑的过去，以及撑过去后怎么办。
首先需要考虑的，是疫情过后，消费市场会怎样？
这个问题只要去问问：
今年的情人节，有多少人怀念烛光晚餐，酒吧，和情侣酒店？
这些天里，有多少人想逛逛街，看场电影，吃顿火锅？
有多少人发现，原来能在阳光下自由自在的行走，原来就是很幸福的事情。
又有多少人会发现，家庭，健康、朋友这些我们曾经忽视的东西，有多么珍贵。
而这些都必然会转化到现实中，并在疫情逐步控制后，带动实体商业报复性增长。
关键在于，在这波增长中，你能抓到什么？
形势烂的时候，大家都一样烂，但最后活下来的，一定是那些形势好转后反应最快的。
这中间，包含了几个方面：
第一， 疫情不是一下子过去的，必然会有一个递减的周期，那么在物业管理与卫生防护等多个方面，你能否给客户更好的信心，更早的让他们回来消费。
第二， 这一轮疫情中，无论是零售、餐饮还是儿童教育等所有业态，肯定会有一个收缩期，你现在需要考虑的，是在力所能及的范围内，让你的商户能够生存下去。等到了消费复苏，最少不至于因为商户都关门了而门市萧条。
第三， 多做点实际工作，关心下你的商户有哪些困难，利用平台，多组织点口罩资源，给商场多消毒，比告诉他们怎么做线上营销强。
第四， 开始储备新的商户，尽可能减少年度的空置率与空置时间。
说的简单点，你要做的，就是尽量帮助那些能活的活下去。并尽早辨别活不下去的，提前找好替代者。
这对于商家来说有些冷酷，但从商业中心运营的角度，是不可回避的现实。
从远期看呢，你又能做点什么？
我觉得这才是更需要思考的问题。
但这个课题的基础，不要单纯的建立在疫情持续上面，这本身就是伪命题。你也不可能单独为这种情况，建立一套所谓的特殊运营模式，因为不等你建好，可能疫情就结束了？
那你接着呢？期待下一次疫情吗？脑子里是坑吧！
你要考虑的，其实还是商业地产最简单，也是最核心的几个问题：
第一、做好产品。怎样把更多的客户吸引进来！无论是主题，环境，空间，还是品牌，你怎样能做的和别人不一样？
第二、做好运营。想清楚，人们为什么来到线下，他们到你这里能得到什么不一样的服务？你能给他们什么样的体验，让他们愿意一来再来。
第三、控制成本。从建设成本，到运营成本都要全面管控，同时提升项目的盈利能力。
做到这些，那么假如有下一次黑天鹅事件，你的存活率就更高一点。
新冠病毒最少教会了我们一件事，这次灾难中，生存率更高的，并不是吃药最多的，而是自身强壮，免疫力好的。
所以，尽可能成为最强壮的那个。
最近很流行一句话：
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。
但前提是，你要能熬过冬天，才能看见春天，那些埋在冬天里的，只能成为回忆。
作者简介：
宋若嘉（Daniel Song），江湖人称丹总，微秃，略胖，中等油腻。爱美食，爱户外，10年商业地产经验，成功与失败案例均十分丰富。曾服务于多个知名外资及内资商业地产公司，深度参与过多个国内知名商业地产项目的开发及运营管理，对于商业地产的发展战略、商业规划、建筑设计以及招商运营均有所涉猎。
近年来专注于商业地产的规划设计、项目运营调整与改造，以及社区商业的体系化发展。中购联专家委员会委员，国际金融地产联盟常务理事。
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