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1.房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税？
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条的规定，签订预售合同或销售合同的收入为销售收入，因此签订销售合同之前收取的定金不属于销售收入，不应当征税。对于收取的定金将来签订预售合同时，一并纳入预收账款核算，作为销售收入，如果客户不再要房子，而没收的定金，作为营业外收入处理。如果企业虽然没有签订制式的预售合同，但是签订了相当于预售合同的协议，也应当认定为已经签订了预售合同，对此定金应该作为销售收入征税。
2.房地产企业的未完工收入是否允许作为三项费用扣除基数？
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，已经签订预售合同的收入为销售收入，销售收入是三项费用的扣除基数，因此房地产企业的未完工收入允许作为三项费用扣除基数。但是，待完工年度该项收入结转为会计收入时，不能再次作为三项费用扣除基数。
房地产企业以地下人防设施作为地下车库出售或出租，是否作为计算计税成本的可售面积？计算有产权的地下车库是否作为计算计税成本的可售面积？
个人意见：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第33条规定，企业以地下基础设施作为停车场所的，作为公共配套设施处理，而公共配套设施在计算计税成本时，作为不可售面积，因此无论是无产权的地下人防设施，还是有产权的地下车库，都是以地下基础设施建造的停车场所，因此均可以不作为可售面积计算。
3.企业自有房屋的装修费，如何在企业所得税前扣除？
根据《企业所得税法实施条例》第70条规定，其他长期待摊费用，自支出发生的次月起，按照不短于3年摊销。因此自有房屋的装修费如果是发生在投入使用前的，应当纳入房屋原值，如果是发生在投入使用后，应当在下一次装修前的期间内摊销，摊销年限不短于3年。
4.企业的房屋会计上按照40年计提折旧，税务上按照20年计提折旧，并且在年末纳税申报表进行纳税调减，是否允许？
按照最低折旧年限计提折旧在企业所得税前扣除，会计折旧年限和税法最低折旧年限有差异的，如果会计折旧年限长于税收折旧年限，应当允许纳税人在年度纳税申报时做纳税调减处理。
5.企业支付的电力增容费、管网建设费、集中供热初装费摊销期限如何界定？
根据《企业所得税法实施条例》第70条规定，其他长期待摊费用自发生之日起，按照不短于3年摊销。因此对一次性支付的费用，如果有合同规定服务年限的，应该服务合同年限内摊销，如果合同没有规定服务年限的，作为其他长期待摊费用应不短于3年摊销。
6.房地产企业预售年度是否允许扣除未完工收入缴纳的营业税及附加？
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条文件第12条规定，允许扣除未完工收入缴纳的营业税金及附加。
7.园林绿化工程是否允许作为公共配套设施预提成本？
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条文件第26条规定，园林绿化工程属于基础设施建造费，不属于公共配套设施，因此不允许预提成本。
转自：孙炜财税课堂
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