无论是房企、业主,甚至政府都有一个心头大患,那就是建筑渗漏!渗漏!渗漏!
可以毫不掩饰地说,提升房企的核心竞争力,必须提升工程质量,而解决工程质量问题,首要就是要解决渗漏问题。
最近,明源工程管理讲堂如期开播,绿城集团天津公司技术负责人张孟书,基于绿城的实战经验分享建筑渗漏的防治之道。
导致渗漏问题发生的核心原因剖析
防渗漏整体管控原则、管控策划及管控动作拆解
如何从设计、材料、施工、维保等环节对建筑渗漏问题进行全方位防治?变痛点为卖点!
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以下是本期直播的文字总结,做对了能避开99%的渗漏问题,建议收藏、分享给你身边干工程的朋友。
地产二十多年,因为渗漏导致的质量问题居高不下。先来看两组数据:
2014年中国建筑防水协会与分析公司勘察全国28个城市,2849栋楼房,发现屋面渗漏率达 95.3%, 室内渗漏率达37.48%,也就是说,基本上十家有九家都漏水。
第三方机构也对地产行业做了深入调研,2021年行业渗漏率是12%,一些比较严重的企业甚至达到了21%,标杆企业最好是在6%左右。
6%的差距,无论是对维修成本、还是品牌信誉的影响都非常大,尤其是发生系统性的渗漏,无疑会将使开发商苦心经营数年的品牌声誉毁于一旦。
追根溯源,渗漏发生的原因有哪些?
从工程施工之前、到施工中、交付期涉及的四个环节,张孟书一一对应提出21点成因。
这四个环节组成的是一条无形的责任链,每个节点的牢固程度将直接影响这条责任链的强弱,任何一个节点“塌腰”,都会导致渗漏风险成倍增加。
渗漏问题是一个综合性质量问题,发生渗漏也是多种原因综合的结果。
据不完全统计,渗漏问题35%来源于技术问题,65%来源于意识和管理问题,因此解决渗漏问题绝不能头痛医头脚痛医脚,也不能仅仅靠技术或管理,要以全局视角来看,建立全周期系统化防渗漏管理体系才是防渗漏的关键举措。
1、各参建方高度重视
渗漏问题的普发性、严重性决定了成本、设计、工程、客服、物业各个部门都无法置身度外,各部门联动协同,思想在哪,行动就会在哪,结果就会出在哪。
另一方面,材料商、施工单位的资源整合同样很重要,从总包、门窗幕墙、PC及ACC厂家等进行宣贯,从图纸设计、施工管理两端同步加强管理。
2、全过程精细化系统防水管理
于甲方而言,地产项目工程管理难度大,管理上相对粗放,在改善防渗漏问题过程中的一个思想就是重视管理,又要重视技术。
3、建立完善管理技术标准体系
本期课件,张总参考标杆企业,还有施工单位的优秀做法,实际讲了每个企业长处、短处,以及背后执行落地。
4、设计是前提,材料是基础,施工管理是关键,质量通病防治是灵魂
对于很多项目而言,渗漏的很大一部分原因,就是房屋一开始在设计阶段就出现了问题,例如楼地面的排水坡度、地漏及排水口的位置和设计标高、露台及开敞阳台的室内外高差等。
因此,想渗漏问题得到较好的解决,必须从源头上解决问题,也就是解决防水设计问题。
其次,防水材料的选用与材料特性、地域、项目特点和施工单位能力都有一定关系,在选型时可根据企业的标准化策略、产品定位及项目具体特点做出针对性选择。
再次,出现渗漏70%的原因都是施工过程的管理不当,我们需要借助工序检查,过程控制,质量验收来去做管理。
最后,我们会发现,实际上渗漏问题很多是出在哪,其实出来的质量通病,比如说防水基层处理不到位,或者工期比较紧,基层全是水,在这种情况下施工,防水肯定做不好。如果我们把这些通常容易犯的问题控住了,那渗漏基本上能控制住至少50%以上。
5、“排、截、堵“相结合,综合治理
借鉴国家的标准,还有行业标准,同时一些实际经验,张总提炼出这项原则:
6、施工层防渗漏工作三项重点:
①结构自防水,包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰、塞缝等,这是整个防水体系的基础,重点 是结构裂缝的防治。基础工作不过关,防水体系就无法保证;
②防水材料(聚氨酯、卷材等)严格按照施工工艺施工,并做好成品保护;
③各饰面层、防水层施工后的淋水和蓄水试验,通过淋(蓄)水试验才能检验防水能力。
从设计/材料/施工/维保
精细管控,变痛点为卖点!
防渗漏管理制度大家多少都有,但是俗话说的好,“说一千,道一万,落不了地是关键”。
所以从设计、材料、施工、维保等环节对建筑渗漏问题进行全方位防治非常重要,是变痛点为卖点的关键一步。
1、从设计开始就关注防水系统
设计是整个工程的重中之重,整个工程的最初模型、施工过程、最终成品都离不开设计。
好的设计,是需要结合规范、图集、图纸、性能、经验、环境、市场、现场等所有资源,选择合适的防水材料,保证防水工程质量。前期介入,针对设计,防患未然。
绿城防水体系
针对高发的屋面渗漏防水,为什么要选倒置式屋面,防窜水、相容性好、细部处理服帖、施工便捷的倒置式皮肤式涂卷复合防水系统,其中有什么关键设计节点?
防水与材料息息相关,各种材料类型也比较多,作为管理人员需要多对材料特性、标准及应用了解清楚。
比如沥青卷材与高分子卷材、有机防水涂料与无机防水涂料,防水涂料与防水卷材等等。
之后,管好材料是关键:
①主材辅材双控封样, 工艺验证;
②进场验收与验证:规避偷换材料 增加防伪标识
③重点关注材料试验和检测
④驻场和在线监造,飞行检查
⑤制定材料管控专项方案和供应计划, 监督完善
⑥材料的入库、储存和出库管理
如绿城、保利等标杆房企,使用智慧工程APP,将进场材料验收线上化,让现场每一批材料都全程留痕、过程在线、有据可查,极大地降低了材料的问题风险。戳此体验
3、施工:管理+施工双轮驱动
前面也提到,大多数渗漏问题是施工环节导致的,这一方面是是管理出了问题,另一方面就是施工专业层面的问题。
①解决思路:控风险、提效率、落标准
这里的管理标准不仅是制度标准,关键在施工之前要给施工单位立规矩,我们要求是达到什么程度,有什么关键要求,要通过前期的样板、宣贯来保证施工是规范的。
防水是隐蔽工程,所以还要有流程管控的逻辑,只有保证每一道工序都合格了,那么整个的防水最终才是合格的。
②常见施工工艺质量要求
包括自粘卷材、屋面防水施工工艺、样板先行、成品保护等基层质量标准和管控要点。
③严格量化监督考核
④数字化工具减负提效
绿城通过明源防渗漏专项数字化工具,把整个工程管理的制度标准,提炼纳入到具体管理中,实现实时在线管控。
比如在工程易渗漏的关键部位必须实施防渗漏专项隐蔽验收制度,如外墙螺杆洞堵塞、后浇带浇筑、屋面防水等。
通过信息化,留存关键过程影像记录,直观地展示这些关键工序的验收情况,一目了然地知道哪些工序是不合格的,进行跟踪落位。戳此体验
4、维修:不能按照新建工程施工
已交付项目,造成的影响和损失更大。
按经验来看,中式建筑渗漏与普通住宅差异较大,外墙和采光井渗漏较大,整体来说维修难度大,渗漏容易反复,渗漏解决思路不能按照新建工程施工。
要怎么解决?
◆ 找出渗漏部位根本原因是成功的一半,结合原因出具解决方案,维修期间注重成品保护;
◆ 维修的材料是关键,采用适合的堵漏材料,对施工材料和工艺进行验证;
◆ 委托专业渗漏修缮队伍进行施工,过程做好监控;
◆ 客服、物业和工程拉通,信息共享,建议通过渗漏维修,后端反哺前端,反思产品营造的问题, 完善设计、材料和 施工工艺管理;
◆ 已交付渗漏统计情况与在建项目渗漏占比基本相同,强化在建项目防渗漏的管理;
◆ 建立渗漏奖罚制度,对于已交付项目出现渗漏情况对相关责任人进行处罚,情况严重不予升职加薪,对于渗漏率低 的进行奖励。
小结
水是无缝不入,无孔不钻的,哪块薄弱从哪块渗漏。
工程朋友们能做到的是堵住孔,封住缝,从源头上重视起来,系统进行防治,建筑渗漏就一定能够得到有效的防治,变痛点为卖点!
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