再谈达州商业现状
20180407 · 四川同合商业管理有限责任公司总经理
给我10万方，成就大商业。达州从来不缺消费力，800万总人口，170万城市人口，一个标准的大中城市人口规划，何愁没有消费人群？
可恰恰是，达州唯一缺的，就是一个良好的商业配套和消费环境。
这种情况的发生，有人说：“是政府没有相应的规划”；也有人说：“是开发商缺乏眼界”；更有人说：“达州没有相匹配的商业人才，所以做不出高品质的商业来”。
到底是什么原因，造就了达州目前的商业现状呢？
我们先从南外说起，南外所属地由达川区和经开区管辖，城市人口和外来人口最多，生活日用品消耗量大，房屋开发量大，销售速度最快，可谓购买力强劲。
然而，南外的高品质商业却寥寥无几，高规格品牌难以落户。
原因有四：
1、达州南外缺乏集群式商业，即有相当规模的城市综合体，来吸引和聚集人群。当然也表现在一些专业市场在规划与定位上的不准，这种情况的出现，首先表现在开发商的理念上，由于人才与资金的限制，同时也由于开发商“重住宅，轻商业”的思维，造就了目前的商业格局。
2、运营思路上的不清晰，急于回报的心态，影响到商业的定位与经营思路的改变。许多商业地产开发，在规划定位之初，就出现了重大策略失误，总体经营目标和计划是什么？招商策略如何与之相呼应？商业回报点如何取舍？我觉得大多开发商在启动商业之前，思路上就比较紊乱，没有站在一个高度去认识商业的本质与价值。
3、思维的固执与人才的匮乏，致使商业运营始终处于一个低端水平。商业运营有特定的规律与特性，不同于普遍的住宅开发，没有相应的思维与理念，所表现出来的行为就显得不专业，做出来的事就相差十万八千里。
4、如何平衡预期的期望值与实际操作上的误差。当预期的期望值出现落差后，许多开发商表现出：慌乱紧张的情绪，不自信的心态就表露无遗，缺乏相应的应对策略去调整思路。
实例说明：
例一：<升华广场>号称31万平米商业综合体，南外第一家如此有雄心壮志的开发商，应该说：老板有胆量和气魄。值得赞赏的地方：在大家专注于商品房开发的时候，清醒地意识到商业价值丰厚的回报。由专业商业设计团队负责整体项目的规划设计，商业形象大气，布局合理，从宣传中，我们了解到该商业定位还是较为准确的。然而，可惜的是，我们没有看到它清醒的运营思路。
有操作失误和欠缺的地方：◆为了当初制定的商业定位，每月50元一平米的租金是否得当？从招商效果来看，似乎不太理想，引进的品牌换了一批又一批，是招商团队不努力吗？未必，根本的核心问题，恐怕是招商策略出了重大问题，凡品牌商户选择落户于一个项目，必然有一个准确而详尽的分析报告，人流量？经营成本？经营周期盈亏状况？若开发商没有培育市场的气度，就没有品质商源的入驻，没有相应的高规格品牌，就没有高品质商业的呈观？
◆是先要经营效果，还是急于追求商业销售回报？因项目投资过大，造成项目资金暂时短缺，迫使开发商急于将商业变现，在招商还未有成效之时，就推出了商铺的销售。5万？10万？如此单价是开发商的期望值，然而，违背商业操作的一般规律，销售是不可能成功的。
例二：<中青家居>。比较典型的商业销售奇迹，单从商业销售套现上来说，算是成功的，从当初的几千元一平米，炒到现在的两万平米，可谓收获颇丰。然而，它似乎忽略了一个最大的隐患，商业套现的同时，如何解决后期的经营和返租上的压力？销售回报8%，折算返租率高达60多元一平米，而实际的租金收入则在22元之间，40元的差距如何去平衡？问题出在两个方面：规划与定位出现重大失误。30万平米的装饰家居卖场体量过大，严重饱合，导致商户经营压力大，租金单价注定上不去。所以，在当初做规划和商业定位时，不准确；如果10万平米的家居，加上20万平米其它商业配套，比较可靠。 该商业在销售策略上出现重大失误，为了缓解返租压力，开发商应分时、分段、分期销售，同时，自持部分物业，来支撑后期经营与缓解高额的返租率。
话说市中心商业。繁华之都，可谓商气、财气俱佳。应该说，商业运营应该容易成功。事实如此吗？世纪广场，中心广场代表了达州的商业典范吗？可惜的是，它们却成了达州商业的反面教材，商户存活低，商业空置率高，如果是没有了如此好的口岸，我们难以想像该商业是什么样的惨状？规划凌乱，定位不准，好的好，差的差，看不到统一管理和整合，看到的倒是个别品牌为了自己的生存，而不得不发出的吆喝声。临街门市卖掉，大量的商铺空置，这样的销售算是成功吗？宏峰大厦的机电市场，用凋零二字去形容，毫不为过；圣地亚家居的暗淡退场，只能说明:口岸不是高品质商业唯一的标准，良好的经营思路是多么的重要。
西外商业失败的话题更多。
1.海棠新村“北京华联一夜之间的退场”不是没有先兆，用知名品牌来支撑商业不能当成神话；
2.信德商业广场至今不见起色，没有了老地方酒楼的苦苦支撑，信德商业广场这块招牌可以宣布予以取消；
3.天恒花园的“达人街”成为老太婆打小麻将的消遣场所，二期商业大面积空场至今无人问津。
新城市广场如果不吸取教训，不调整经营思路， 如果没有一个明确的商业定位，未来看得见的结果，未必是理想的。
谈到商业定位，如果我们只看策划书，大家都会被蒙骗，所谓的商业策划公司是没有商业运营经验的，纸上谈兵的最终结果，只能是失败。脱离市场的策划和商业定位是空洞的，如何去看待一个方案是否可行？最重要的一个依据是市场需求和未来的市场空间，同时，我们还要考虑到市场环境、地理和交通上的配套因素。 其次，能否强力执行招商策略，是否按照定位的要求去打造商业堡垒。 当然，商业托管、商业维护必然交由专业运营团队去执行，投入是必需的，建立消费信心不可能是一两天的事，良好的经营，才能体现出商业的最大价值。
事物有两面性，一个观点在特定的条件下也许是正确的，如果我们把它放在全局中去分析和验证，它可能就是错误的。做商业，也是这样的。我们许多人，陈旧的观念和受局限的思维，制约了我们对商业正确的理解。当然，这里我不是否认达州所有的商业，在局部上也有可取之处，如：中迪红星，现在看来在整体规划定位上，有过人之处，针对达州情况做出了准确的规划与定位，不盲目追随和跟风，发展前景看好。
达州首个城市商业综合体落地 把达州人的消费留住
2017年2月7日 · 四川新闻网官方账号
“走，上罗浮吃饭去!”2月3日中午，在达州市政务服务中心附近工作的王柏林开始和同事商量着午饭的去处。她们口中的“罗浮”是1月12日开始试营业的达州市首个大型城市商业综合体罗浮新世纪广场。
城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。
在全国范围内，城市商业综合体入驻三四线城市集中在2013年-2014年。达州市自2007年前后重庆新世纪百货进驻以来，百货商场勃然兴起，但商业综合体的建设却比同类型城市“慢了半拍”。是什么拖慢了达州百货业的脚步?达州又在进行怎样的布局和提档升级，留住流失的达州人消费?
市场业态单一滞后 商圈过于分散
王柏林是地道达州人，大学毕业后即回达州工作。自试营业以来，“罗浮”就成为她的业余休闲地，被她和她的同事们戏称为“第二食堂”。“第一次对达州有了大城市印象”，王柏林说。
在达州市通川区商务局副局长万春眼里，达州消费能力强，但是消费流失大。百货业的提档升级，满足了高端消费需求，成为留住达州消费的重要手段。
万春回忆，在重庆新世纪百货进驻之前，达州的主要大型商业卖场仅有本地国营的通洲商厦一家。2006年以后，苏宁电器、国美电器、沃尔玛、新世纪百货、摩尔百盛等相继入驻，“使得达州的商业形态和发展水平提升了档次。”2005年，达州市委市政府办公地西迁，西外新区人气逐渐聚集。苏宁电器、摩尔百盛等分别在2010年、2014年开始在西外开设新店。
但长期以来，达州百货业一直停留在单体百货商场的形态，且部分商场为了让服务人群最大化，立足于中偏低的品牌结构，部分卖场的模式也有隐忧。
2013年至2014年间，出于西外和南外新区的生活需要和商圈培育，达州市规划了红星美凯龙、仁和春天、罗浮新城市广场、升华广场等新的商业体。
消费有需求没供给 外流趋势严重
对新生事物充满兴趣的不止王柏林。据罗浮总经理彭云介绍，春节七天假期，开业率不足40%的综合体营业额超过2000万元，“处于正常水平”。而首次进入达州的某比萨专卖连锁品牌和某韩式休闲咖啡品牌的单店日营业额已逾10万元。
这样的业绩并未超乎彭云意料。市场调查显示，达州市常住人口500万人-600万人，人口多而集中;当地百货行业中，只有通洲、新世纪、摩尔百盛三足鼎立，购物中心少，“竞争比其他地方小很多”。2016年，达州市实现社会消费品零售总额761.72亿元，同比增长13.3%。
一方面，消费总量不断增长，另一方面，高端消费有需求没供给，外流趋势严重。
王柏林记得，自家的购物习惯是到成渝扫货或网购。“尤其是大学毕业后，感觉达州百货入驻的品牌已不适合我们。”
一位达州市民介绍，其所在单位七成人以上在成都购房，随之带走的，就是达州人的教育、医疗、高端服装等消费。
中高端消费在达州有巨大需求，为什么达州市的商业综合体却姗姗来迟呢?
据苏宁云商集团重庆地区管理中心达州公司总经理许永奎介绍，老城区人口密度大，拆迁成本高;前几年新区尚未开发，人气还未完全聚集，没有合适的商业地块，项目无法盈利。
此外，达州老城区部分商业地产“小产权”现象突出，导致商圈业态过于分散。“大型商家入驻，意味着要跟几十个小业主谈”，即使有开发商作为中间人，也难免有上百个业主意见不一致的情况。这一步，大型商超进驻就被拦住了。
据不完全统计，达州消费市场外流量每年至少在20亿元以上。作为达州商务系统资深从业人员，万春为这样的流失深感惋惜，“对于三四线城市，城区的经济发展需要靠商贸、流通、服务业来支撑。”在他眼里，即使有城镇化的向上流动带来的消费，但消费水平和能力却不一样。罗浮的开业状况，让他看到希望，“新型业态进入，提高了品质和档次，看能不能回流一部分。”
提升壮大商贸流通 优化网点布局
达州市第四次党代会提出提升壮大商贸流通业，达州将优化商业网点布局，加快建设一批年销售额超百亿元的商贸集聚区和超十亿元的专业市场、城市商业中心。到2020年，建成全国区域级流通节点城市。2017年初的经济工作会上，达州市市长郭亨孝再度提出要将“达州人的消费留在达州”。
按照已出台的《达州市城市商业网点规划(2013-2020年)》，达州将按组团式商业(商圈)发展模式，打造主体功能突出、业态错位发展的七大组团商业功能区。目前，在西外莲花湖片区，仁和春天正在建设中;在南外，升华广场也即将开业。
摩尔百货达州区执行总经理陈建乐见这些新的变化，“罗浮的出现已把市场搅热，但他们更多的是休闲式消费，目标性强的消费市场我们依然要把握。”目前，摩尔百盛也正在进行品牌升级，“我们依然注重把握住金字塔的中底部”。
1月25日，农历腊月廿八下午，彭云的电话还在响个不停。“一个渠县的火锅品牌想要进驻”，彭云最近拒绝了很多类似的合作，“已经有1500平方米的火锅店，我们讲究一店一色，不能重复招商”。目前罗浮的招商聚焦新型业态，注重体验式，功能性业态，宁缺毋滥。
罗浮在走的新路，也是达州市商贸流通业鼓励的方向。万春告诉记者，近年来，通川区正在帮助商贸流通业走品牌化、信息化、标准化发展之路，并已出台相关规划，“罗浮投资了几千万元引进品牌，我们今年也在考虑将其纳入品牌扶持计划。”
业内人士认为，从一线经验来看，城市综合体模式肯定会取代单一百货商业，罗浮虽跟万达、保利项目比还有一些差距，但对达州整个商业氛围营造是个好事情。
