浅谈政府参与集体用地产业项目的开发路径

前言

随着经济的快速发展，产业升级转型成为各地寻求新的经济增长突破的重要路径。然而，多年的房地产开发导致土地资源的日益稀缺，产业空间载体的供应也日趋紧张，有效引导产业项目落地投资、防止产业用地房地产化，政府在方向把控和政策支持方面显得愈发重要。

近年来，“政府统筹、市场参与、利益统筹”成为越来越多项目的主要选择，与此同时集体用地发展产业项目也成为产业空间供给的重点，但是我们也发现由于集体用地的特殊性，面临历史遗留的问题也相对比较复杂，比如利益主体众多、权属复杂、违规建设严重等，因此如何做好利益统筹平衡、有效发挥各方主体优势成为项目成功的关键。下面，我们就政府参与集体用地产业项目的几种开发路径以及各自的优劣势进行简要探析。

具体来说，政府参与集体用地产业项目开发主要分为两大方向，如图所示：

保留集体用地性质不变

不需要改变土地性质，以产业导入和持有运营为主要目的，政府与村集体合作开发，政府投资建设，村里提供土地，同时可以考虑引入专业运营机构，最后实现利益分成。具体操作流程如下图所示：

优点：

无需改变土地权属，流程简单，周期短，阻力较小；

村里负责回收土地，操作灵活，避免政府收地困境。

缺点：

后期运营政府缺少绝对控制权，不利于园区运营；

项目建成后不可转让，短期资金压力较大。

通过三旧改造或者土地征收将集体用地转变为国有用地后，引入市场力量合作开发。

一、通过三旧改造将集体用地转变为国有用地，流程如下：

此种路径也分为3种模式：1、政府主导；2、政府与市场合作；3、市场主导。各自的优劣势如下：

二、通过土地征收将集体用地转变为国有用地，然后通过引入市场力量统一运营，或者政府授权代表机构进行运营：

优点：

土地性质变更为国有用地，政府主导出让对象和出让节奏，拥有绝对控制权，土地资源利用更为高效；

项目范围内市政道路设施统一由政府出资规划建设，利于片区科学统筹规划。

缺点：

土地征收过程时间漫长，完成时间难以评估，短期难见成效；

土地征收补偿款给财政造成压力，产业项目改造后现金价值小，政府收益有限。

以上是我们对现存政府参与集体用地产业项目开发的几种路径的简要分析，可以看出各种模式均有各自的特点和优劣势，如何结合自身核心诉求，发挥各方资源优势，因势利导、因地制宜的选择合适的开发方式将决定项目推进的难易程度和产业导入和投资落地的关键。后续我们也将持续跟踪案例分析进行深入探讨。

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