股东低于市场价购买本单位开发房产的税务处理

发布时间：2012年11月05日

信息来源：太仓地税局 张世红

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日前，苏州市太仓地税稽查局在对某房地产企业上年度税收检查过程中发现，该企业自去年以来，趁房地产市场销售行情低迷之际，将原来惜售的成排门面房15套计1050平方米，一揽子以成本价4800元/平方米销售给了该房产公司总经理（投资人之一）王某。经税务稽查人员调查，并从该公司销售部门以及其他购房者处取证，同期同地段房产的市场价约8000元/平方米，最后稽查部门在证据确凿的前提下，找王某进行了约谈。王某解释签低合同价格主要出于两方面原因：一是企业目前房产销售欠佳，通过少签合同价款和少计销售收入，可以减轻营业税、企业所得税等税收负担；另一方面，公司为了奖励有贡献的股东，通过低价售房给股东，变相减少股东现金分红而少缴个人所得税。最后稽查部门作出了对企业按市场价差额补交营业税、城建税、土地增值税等地方各税28.6万元，并加收滞纳金2.6万元，罚款14.3万元；对股东王某按市场价差额补征个人所得税67.2万元，并进行了相应的处罚。

相关税务处理：

一、根据《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

1、按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

2、按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

3、按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

二、根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），对于“非直接销售和自用房地产的收入确定”规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

三、根据国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

鉴于低于市场价向股东王某销售房产这一企业行为，不属于该房地产开发企业全体职工均享受的福利政策，因此该案不适用财政部、国家税务总局《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）和国家税务总局《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号），按照工资薪金征收个人所得税的相关规定。本案销售给王某的房产应按市场价与开发成本价差额为计税依据，适用《财政部国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税〔2008〕83号）规定，按照股息、红利分配征收个人所得税。