本文来自“秦朔朋友圈” 作者:陈鑫。
沙头角,在传统香港人脑海里,是位于香港和深圳交界处、处于边境禁区内的一个偏远地区。近日,这个地方火遍了全香港媒体,原因是它的新盘均价已经超过了香港传统蓝畴屋苑太古城!
开发商远东发展(3.84, 0.08, 2.13%)公司4月27日开始在这里推出一个名叫“尚澄”的新盘,均价是10031至17815元/平方英尺。其中最贵的一个两居室单位,实用面积约593平方尺(大约50平方米),送大约1140平方尺的天台,叫价高达961.4万港币。若以尺价计算,“尚澄”已然是沙头角区最贵的物业,其个别单位的单价已超过传统蓝筹屋苑、鲗鱼涌的太古城(最近的成交尺价约15979港币)。
不熟悉香港地理的人可能对太古城和沙头角没啥感觉,如果拿内陆城市来对比,太古城和沙头角的关系,大约相当于北京东城区和廊坊的关系,抑或是深圳香蜜湖区和惠州的关系。总的来说,沙头角是一个比较偏的地方,人口也只有8000多人,过去17年来,这个地方一个新盘都没有出现过。这次“尚澄”的出现,也算是厚积而薄发?
更令人惊诧的是,由于位处边境禁区内,所以别说要买这个新盘,就算是要预约登记看楼,都得先拿到香港警务处的禁区通行证。非该区居民要申请这个证件,还挺费周折,因为需要先在当地租房子,拿到租约和其他有效居住证明后,才可向警务处申请通行证。
买了这个楼盘之后,还有不少麻烦事,因为通行证有效期仅5年,之后还需要再申请。而且平时如果有亲友来拜访,还需要有担保人填写申请表证明。
就是这么折腾的地方,它的楼价已然超过香港蓝畴屋苑。香港的楼价癫狂到什么地步由此可见一斑!
很多香港同事看到上面的消息,都出现O形嘴。自去年中以来,香港楼价不断攀升,同事们已经不断被横空出世的房地产消息惊出O形嘴,比如不久前海航等内陆房企在香港高价拿地,创出面粉贵过面包的标价;又比如近期北角新盘定价,上千万元的价格,只能买到大约40平方米的蜗居。但是这次,大家似乎O形嘴得更大一些。
Q1:谁在香港买楼?
要说港府也在挺努力压抑楼价,这几年没少提升印花税和收紧按揭来试图压房价。从买楼时的从价印花税,到卖楼时的额外印花税,再到针对非香港永久居民的买家印花税,但香港的房价还在涨,究竟是谁在推高?
其实,我倒觉得不妨先问另外的问题:明知道政府在打压房地产价格,也明知道房价在加息环境下面临调整预期,那么,到底什么人还在买楼?为什么有人宁愿花高价买沙头角的房子,也不去买太古城的蓝畴屋苑?这些问题或许会有助于我们找到高房价的源头。
先说说谁在香港买楼。
其实自从港府推出乱七八糟的各种印花税以来,非香港本地的炒房团和投资客已经大为减少——对非本地居民来说,买家印花税和双倍印花税加起来近30%,足以让他们却步。从港媒披露的买家情况和看楼客的采访情况来看,这两年买房的大部分还是本地用家和香港本地投资客。
但香港本土买家也要面对双倍印花税的困扰。为了对付港府的各种税,这些买家也是用尽了各种办法。比如采用“一约多伙”,即一次性买入多套房子,这样只算一次印花税,将来可以通过律师把房子分契出售给不同的人。当然,能一次性买入多套房子的,这种用家(买房自用的人)也非等闲之客,可以大体上归入本地投资客一族。
在港府堵住“一约多伙”之后,现在香港人又利用家人身份买楼。只要是满18岁的子女,都可以用他们的名义买楼,这样也可以节约印花税;实际上,有人连刚出生的婴儿都拿来借身份,通过信托的方式用这些孩子的名义买楼。
还有更曲折的做法,有人会去买一个属于政府拆迁重建项目的小型旧楼,因为一旦政府拆迁,业主就可以利用“一楼换一楼”的政策优惠,去买一个全新的楼盘,而不用支付印花税(这是港府赋予旧楼被拆迁业主的一个豁免权,以吸引他们将旧楼出售给政府)。
买一个小型的旧房子可能只需要300-500万港币,但是随便一个大型的新盘,标价都在上千万甚至上亿,光是省下来的印花税都够支付买旧房的成本了!
谈了这么多,其实就是说明,香港本地客才是这一轮买高房价的主力。但是要说这些香港本地买家和投资者是幕后推手,估计他们肯定心里不服,毕竟谁会愿意买高价房,他们没理由自己把房价推上去是不是?
Q2:蓝畴屋苑并非不受欢迎
在香港,如果是上班一族,住在港岛区是最方便的,也因此港岛的房子供不应求,因为容易出租给上班族,加上整个港岛已经没有可供开发的土地,因此这里的房子即便在金融海啸期间,跌幅也相当有限。但这一轮房价上涨中,像太古城这样的蓝畴屋苑涨幅却不大,甚至有些旧楼几乎没涨,涨幅落后那些偏远地区的新盘或是次新盘。
为什么香港人宁愿买边郊的楼盘,却不买太古城这样的蓝畴盘?
实际上,人们稍加留意就会发现,这一轮被媒体炒得离谱的香港楼盘,大部分都是新盘,而且这些新盘大多偏离市区或是传统大型住宅区。一个直接原因,是现阶段开发商对于买新盘的购房者提供了不少好处。
开发商比较普遍的优惠措施是提供印花税减免。对于开发商来说,实际效果和“先提价后降价”效果一样,但是对于买家则完全不同,因为银行的估价是跟着还没有扣除印花税补贴之前的合约价格走的,因此开发商的做法相当于帮买家提升了银行贷款金额。
此外,针对金管局推出的各种首付款限制,开发商还提供种种不同优惠利率的“首付贷”,通过这种方式,可以让买房者大大提升首付款金额,创造上车的机会。
事实上,这两年来,为了应付港府的各种“印花税”和金管局的首付比例限制,开发商推出的楼盘普遍越来越小,20平方米到40平方米的新盘已经是销售主力。这些小户型虽然单价高,但总金额不算太大,对于想上车一族来说,有了开发商的首付贷款协助,大部分人咬咬牙还是能付得起的。
值得一提的是,香港的房地产开发商大都是通过自己旗下的财务公司提供首付贷款,这些财务公司不受金管局的限贷措施约束,而且可以从银行融到低息资金,再转手以稍高一些的利率贷给购房者,这种交易安排对于房地产开发商来说,既赚到利差,又协助销售新房,一举两得。
购房者难道不知道开发商所谓的“印花税减免”是先提价后降价的虚招吗?难道不知道开发商在首付按揭过程中也会赚一道吗?当然不是。
刚才说了,对于年轻的香港购房者来说,他们现在面对的最主要矛盾一是高额的印花税,二是大额的首付款。高额印花税意味着提升置业的实际成本,因为这部分费用是不包括在银行贷款金额内的;而大额首付款进一步令购房者的压力上升。在房价不断上涨的情况下,这意味着如果年轻人的收入增长不是特别高,将越来越难以买到房子。
像太古城这样的蓝畴屋苑素质固然不差,社区好,保养得当,抗跌力又极强。但问题是,买这类二手屋苑的时候,需要买家自行支付印花税,而且又难从按揭保险公司获得足额的首付贷款(香港金管局在2015年2月27日的第7轮措施中,把按揭保险公司提供的最高按揭成数,由90%下调至80%,变相令买家要多出至少10%的首付款)。
反过来看,买新盘,明知偏贵,但至少能上车了。他们难道不担心未来房价暴跌?当然不是,他们是更担心将来根本无法买楼上车。
为什么呢?因为房价暴跌的时候,银行估价会更保守,甚至估价不足,届时买家的首付款可能会更高。而且,房价到底什么时候跌,跌多少,根本是无法预测的。如果多等几年才买房,这几年积累下来的租金支出,加上额外增加的首付款,可能已经远远超过房价的跌幅。
很多人认为,尽快上车,拥有自己的楼盘,可以不用挨贵租金。如果未来几年市场环境仍然比较好,还可以转手获利,买更大的自住房。假设房价真的暴跌,只要不失业,自己能付得起月供,至少不会面临居无定所的危险。
此外,香港的新楼盘大部分是高档精装修,相比年代较久的蓝畴屋苑,买新盘也帮买家节约了不少费用。
照上面这种分析来看,开发商似乎得为高房价负一些责任——但是他们也可能会叫冤,谁叫你政府把印花税定得这么高这么复杂,令大部分买家对开发商产生了豁免“印花税”的硬性需求,反过来迫使开发商提高销售单价。如果港府的印花税处于正常水平,或许开发商不用考虑替客户支付印花税,也就没有必要故意先把标价提高,毕竟开发商也要考虑尽快“散货”。另外,如果不是金管局不断限制首付款的比重,令买家更依赖开发商的首付贷融资,开发商也未必有动力把房价标得太离谱。
Q3:港府之过?
如此转了一圈,似乎港府也得要为高房价承担一些责任。
实际上,香港媒体对于港府的房地产政策批评已经不少。就连现任特首梁振英自己也多次批评他之前的官员,没有提前处理好香港私人住宅土地供应不足的问题。
然而,即便是在梁振英任内,增加土地供应和私人住宅上市也非易事。香港有人作过测算,从1981年至2015年期间,平均每年私人住宅落成量大约是23,000套。但目前香港政府的长远供应目标大约只是每年18,000套的水平,另一方面,公屋和居屋的建造又赶不上申请者的步伐,所以可以说以目前的土地供应水平和楼宇落成水平,几乎不可能达到供需平衡。
这两天,香港已经有智库提出,港府应该大规模填海造地,以增加土地供应。
毫无疑问,港府的土地供应不足,驱升了供求紧张关系,而繁杂的印花税和按揭收紧措施,又限制了二手房地产市场的流动性,实际上进一步限制了供应盘,在房价上升的时候,这势必造成房价节节攀升。
不过即便把责任怪到港府身上,对购房者来说也于事无补。
大家要考虑的应该是另一个问题:供不应求的局面并非一朝一夕,为什么现在才引起大家对私人住宅的饥渴需求?
事实上,香港年轻人想购房,也是近几年才兴起来的一种念头。10多年前,媒体上根本没有年轻人置业的报道。几年前一个年轻的香港大学生说自己买不起房的时候,还被一众香港老人家在报纸上狂点评,认为年轻人完全可以租房住,而不应该把人生目标限定在仅仅是买得起房。
但是,当房价不断上扬,特别是金融海啸之后各国量宽齐下,香港的房地产也深受外来流动性影响而价格窜升时,很多香港人坐不住了,媒体上关于年轻人置业的讨论也越来越热闹。
只是很多人可能忽略了,房子毕竟带有金融产品属性,房价上涨本身也会驱升潜在的购房需求,这也正如股市里,当股价上升的时候,往往也是大部分人跟风买入的时候;而当某个股票下跌的时候,往往买入者反而却步,即使公司的基本面没有任何改变。
近几年来房价的确癫狂,但投资者仍然要警惕,当市场需求预期转向的时候,现在的供不应求会很快就变成供过于求。不论是自住,还是投资,其实都要考虑房地产这个产品的金融杠杆因素,至于谁是高房价的幕后推手,已经不重要,想想时下如何结合自己的现状进行策略性的资产配置更要紧。
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