本文来自“秦朔朋友圈” 作者：陈鑫。
沙头角，在传统香港人脑海里，是位于香港和深圳交界处、处于边境禁区内的一个偏远地区。近日，这个地方火遍了全香港媒体，原因是它的新盘均价已经超过了香港传统蓝畴屋苑太古城！
开发商远东发展(3.84, 0.08, 2.13%)公司4月27日开始在这里推出一个名叫“尚澄”的新盘，均价是10031至17815元/平方英尺。其中最贵的一个两居室单位，实用面积约593平方尺（大约50平方米），送大约1140平方尺的天台，叫价高达961.4万港币。若以尺价计算，“尚澄”已然是沙头角区最贵的物业，其个别单位的单价已超过传统蓝筹屋苑、鲗鱼涌的太古城（最近的成交尺价约15979港币）。
不熟悉香港地理的人可能对太古城和沙头角没啥感觉，如果拿内陆城市来对比，太古城和沙头角的关系，大约相当于北京东城区和廊坊的关系，抑或是深圳香蜜湖区和惠州的关系。总的来说，沙头角是一个比较偏的地方，人口也只有8000多人，过去17年来，这个地方一个新盘都没有出现过。这次“尚澄”的出现，也算是厚积而薄发？
更令人惊诧的是，由于位处边境禁区内，所以别说要买这个新盘，就算是要预约登记看楼，都得先拿到香港警务处的禁区通行证。非该区居民要申请这个证件，还挺费周折，因为需要先在当地租房子，拿到租约和其他有效居住证明后，才可向警务处申请通行证。
买了这个楼盘之后，还有不少麻烦事，因为通行证有效期仅5年，之后还需要再申请。而且平时如果有亲友来拜访，还需要有担保人填写申请表证明。
就是这么折腾的地方，它的楼价已然超过香港蓝畴屋苑。香港的楼价癫狂到什么地步由此可见一斑！
很多香港同事看到上面的消息，都出现O形嘴。自去年中以来，香港楼价不断攀升，同事们已经不断被横空出世的房地产消息惊出O形嘴，比如不久前海航等内陆房企在香港高价拿地，创出面粉贵过面包的标价；又比如近期北角新盘定价，上千万元的价格，只能买到大约40平方米的蜗居。但是这次，大家似乎O形嘴得更大一些。
Q1：谁在香港买楼？
要说港府也在挺努力压抑楼价，这几年没少提升印花税和收紧按揭来试图压房价。从买楼时的从价印花税，到卖楼时的额外印花税，再到针对非香港永久居民的买家印花税，但香港的房价还在涨，究竟是谁在推高？
其实，我倒觉得不妨先问另外的问题：明知道政府在打压房地产价格，也明知道房价在加息环境下面临调整预期，那么，到底什么人还在买楼？为什么有人宁愿花高价买沙头角的房子，也不去买太古城的蓝畴屋苑？这些问题或许会有助于我们找到高房价的源头。
先说说谁在香港买楼。
其实自从港府推出乱七八糟的各种印花税以来，非香港本地的炒房团和投资客已经大为减少——对非本地居民来说，买家印花税和双倍印花税加起来近30%，足以让他们却步。从港媒披露的买家情况和看楼客的采访情况来看，这两年买房的大部分还是本地用家和香港本地投资客。
但香港本土买家也要面对双倍印花税的困扰。为了对付港府的各种税，这些买家也是用尽了各种办法。比如采用“一约多伙”，即一次性买入多套房子，这样只算一次印花税，将来可以通过律师把房子分契出售给不同的人。当然，能一次性买入多套房子的，这种用家（买房自用的人）也非等闲之客，可以大体上归入本地投资客一族。
在港府堵住“一约多伙”之后，现在香港人又利用家人身份买楼。只要是满18岁的子女，都可以用他们的名义买楼，这样也可以节约印花税；实际上，有人连刚出生的婴儿都拿来借身份，通过信托的方式用这些孩子的名义买楼。
还有更曲折的做法，有人会去买一个属于政府拆迁重建项目的小型旧楼，因为一旦政府拆迁，业主就可以利用“一楼换一楼”的政策优惠，去买一个全新的楼盘，而不用支付印花税（这是港府赋予旧楼被拆迁业主的一个豁免权，以吸引他们将旧楼出售给政府）。
买一个小型的旧房子可能只需要300-500万港币，但是随便一个大型的新盘，标价都在上千万甚至上亿，光是省下来的印花税都够支付买旧房的成本了！
谈了这么多，其实就是说明，香港本地客才是这一轮买高房价的主力。但是要说这些香港本地买家和投资者是幕后推手，估计他们肯定心里不服，毕竟谁会愿意买高价房，他们没理由自己把房价推上去是不是？
Q2：蓝畴屋苑并非不受欢迎
在香港，如果是上班一族，住在港岛区是最方便的，也因此港岛的房子供不应求，因为容易出租给上班族，加上整个港岛已经没有可供开发的土地，因此这里的房子即便在金融海啸期间，跌幅也相当有限。但这一轮房价上涨中，像太古城这样的蓝畴屋苑涨幅却不大，甚至有些旧楼几乎没涨，涨幅落后那些偏远地区的新盘或是次新盘。
为什么香港人宁愿买边郊的楼盘，却不买太古城这样的蓝畴盘？
实际上，人们稍加留意就会发现，这一轮被媒体炒得离谱的香港楼盘，大部分都是新盘，而且这些新盘大多偏离市区或是传统大型住宅区。一个直接原因，是现阶段开发商对于买新盘的购房者提供了不少好处。
开发商比较普遍的优惠措施是提供印花税减免。对于开发商来说，实际效果和“先提价后降价”效果一样，但是对于买家则完全不同，因为银行的估价是跟着还没有扣除印花税补贴之前的合约价格走的，因此开发商的做法相当于帮买家提升了银行贷款金额。
此外，针对金管局推出的各种首付款限制，开发商还提供种种不同优惠利率的“首付贷”，通过这种方式，可以让买房者大大提升首付款金额，创造上车的机会。
事实上，这两年来，为了应付港府的各种“印花税”和金管局的首付比例限制，开发商推出的楼盘普遍越来越小，20平方米到40平方米的新盘已经是销售主力。这些小户型虽然单价高，但总金额不算太大，对于想上车一族来说，有了开发商的首付贷款协助，大部分人咬咬牙还是能付得起的。
值得一提的是，香港的房地产开发商大都是通过自己旗下的财务公司提供首付贷款，这些财务公司不受金管局的限贷措施约束，而且可以从银行融到低息资金，再转手以稍高一些的利率贷给购房者，这种交易安排对于房地产开发商来说，既赚到利差，又协助销售新房，一举两得。
购房者难道不知道开发商所谓的“印花税减免”是先提价后降价的虚招吗？难道不知道开发商在首付按揭过程中也会赚一道吗？当然不是。
刚才说了，对于年轻的香港购房者来说，他们现在面对的最主要矛盾一是高额的印花税，二是大额的首付款。高额印花税意味着提升置业的实际成本，因为这部分费用是不包括在银行贷款金额内的；而大额首付款进一步令购房者的压力上升。在房价不断上涨的情况下，这意味着如果年轻人的收入增长不是特别高，将越来越难以买到房子。
像太古城这样的蓝畴屋苑素质固然不差，社区好，保养得当，抗跌力又极强。但问题是，买这类二手屋苑的时候，需要买家自行支付印花税，而且又难从按揭保险公司获得足额的首付贷款（香港金管局在2015年2月27日的第7轮措施中，把按揭保险公司提供的最高按揭成数，由90%下调至80%，变相令买家要多出至少10%的首付款）。
反过来看，买新盘，明知偏贵，但至少能上车了。他们难道不担心未来房价暴跌？当然不是，他们是更担心将来根本无法买楼上车。
为什么呢？因为房价暴跌的时候，银行估价会更保守，甚至估价不足，届时买家的首付款可能会更高。而且，房价到底什么时候跌，跌多少，根本是无法预测的。如果多等几年才买房，这几年积累下来的租金支出，加上额外增加的首付款，可能已经远远超过房价的跌幅。
很多人认为，尽快上车，拥有自己的楼盘，可以不用挨贵租金。如果未来几年市场环境仍然比较好，还可以转手获利，买更大的自住房。假设房价真的暴跌，只要不失业，自己能付得起月供，至少不会面临居无定所的危险。
此外，香港的新楼盘大部分是高档精装修，相比年代较久的蓝畴屋苑，买新盘也帮买家节约了不少费用。
照上面这种分析来看，开发商似乎得为高房价负一些责任——但是他们也可能会叫冤，谁叫你政府把印花税定得这么高这么复杂，令大部分买家对开发商产生了豁免“印花税”的硬性需求，反过来迫使开发商提高销售单价。如果港府的印花税处于正常水平，或许开发商不用考虑替客户支付印花税，也就没有必要故意先把标价提高，毕竟开发商也要考虑尽快“散货”。另外，如果不是金管局不断限制首付款的比重，令买家更依赖开发商的首付贷融资，开发商也未必有动力把房价标得太离谱。
Q3：港府之过？
如此转了一圈，似乎港府也得要为高房价承担一些责任。
实际上，香港媒体对于港府的房地产政策批评已经不少。就连现任特首梁振英自己也多次批评他之前的官员，没有提前处理好香港私人住宅土地供应不足的问题。
然而，即便是在梁振英任内，增加土地供应和私人住宅上市也非易事。香港有人作过测算，从1981年至2015年期间，平均每年私人住宅落成量大约是23，000套。但目前香港政府的长远供应目标大约只是每年18，000套的水平，另一方面，公屋和居屋的建造又赶不上申请者的步伐，所以可以说以目前的土地供应水平和楼宇落成水平，几乎不可能达到供需平衡。
这两天，香港已经有智库提出，港府应该大规模填海造地，以增加土地供应。
毫无疑问，港府的土地供应不足，驱升了供求紧张关系，而繁杂的印花税和按揭收紧措施，又限制了二手房地产市场的流动性，实际上进一步限制了供应盘，在房价上升的时候，这势必造成房价节节攀升。
不过即便把责任怪到港府身上，对购房者来说也于事无补。
大家要考虑的应该是另一个问题：供不应求的局面并非一朝一夕，为什么现在才引起大家对私人住宅的饥渴需求？
事实上，香港年轻人想购房，也是近几年才兴起来的一种念头。10多年前，媒体上根本没有年轻人置业的报道。几年前一个年轻的香港大学生说自己买不起房的时候，还被一众香港老人家在报纸上狂点评，认为年轻人完全可以租房住，而不应该把人生目标限定在仅仅是买得起房。
但是，当房价不断上扬，特别是金融海啸之后各国量宽齐下，香港的房地产也深受外来流动性影响而价格窜升时，很多香港人坐不住了，媒体上关于年轻人置业的讨论也越来越热闹。
只是很多人可能忽略了，房子毕竟带有金融产品属性，房价上涨本身也会驱升潜在的购房需求，这也正如股市里，当股价上升的时候，往往也是大部分人跟风买入的时候；而当某个股票下跌的时候，往往买入者反而却步，即使公司的基本面没有任何改变。
近几年来房价的确癫狂，但投资者仍然要警惕，当市场需求预期转向的时候，现在的供不应求会很快就变成供过于求。不论是自住，还是投资，其实都要考虑房地产这个产品的金融杠杆因素，至于谁是高房价的幕后推手，已经不重要，想想时下如何结合自己的现状进行策略性的资产配置更要紧。
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