编者按
为加强房地产行业破产保护、推动问题楼盘法治化纾困，成都理工大学破产法研究中心、武侯法院联合承办四川省法学会破产法学研究会2022年年会暨第四届破产法治·天府论坛——房地产行业破产保护专题研讨会。本期为您推送的是论坛优秀案例——四川德佳房地产开发有限公司破产重整案，审理法院：德阳市旌阳区人民法院。
“托管式重整”破解问题楼盘续建难题
摘要：
以实现还迁户群体“安居”为重整基本目标，充分发挥府院联动机制，依法有效化解多重社会矛盾。出于项目模拟开发测算的利润低、“小二楼”改造规划条件的时效短、出资人权益强制清零的风险高等因素考虑，以“清算式重整”为基础，创设出“托管式重整”模式，即将案涉土地开发项目全面委托给投资人进行开发，投资人支付固定对价用于债权清偿，并取得项目开发完成后的全部利润。上述重整投资模式，改变了多轮招募投资人遇冷的困境，成功引进资金实力雄厚且有房地产开发经验的投资人，停工近十年的问题楼盘实现复工续建。
一、基本案情
四川德佳房地产开发有限公司（以下简称：德佳公司）在武侯区市场监督管理局注册登记设立后，并未开展经营。后以产权调换方式取得原属德阳市旌阳区城北街道秦宓一组“小二楼”248户居民名下的土地进行商业开发，项目占地25131.06平方米，规划开发面积约165000平米（含地下室），其中还迁安置面积44245.36平方米。开发过程中，公司股东多次整体转让股权，且由公司对股权对价提供连带责任保证，同时用案涉土地为第三方公司向银行的借款提供抵押担保以获取部分拆借款，项目基础部分未完成已停滞。后因第三方公司无力偿还银行贷款，案涉土地被抵押权人申请法院强制执行并已启动拍卖，由此引发还迁安置居民多次群访、集访，成为困扰当地政府多年的涉稳涉民生重大问题。当地政府主动向人民法院寻求司法重整指导，引导债权人、债务人通过法治路径解决现实困境，最终打消债务人实际控制人疑虑，促成债务人自行提出重整申请。法院裁定受理后，在省高院入库清算机构中依法确定成都百中清算服务有限公司为管理人，同时向管理人明确本案重整必须以实现还迁户“安居”为目标，其他工作均需围绕这一目标展开。案件审理中，通过府院联动机制明确了重整支持政策，使潜在投资人对项目开发的利润能够进一步精准测算，给出合理对价，成功扭转招募遇冷的局面，最终采用“假马竞标”方式确定了战略投资人。重整计划草案拟定中，在承债式收购无适用可能且投资人不接受出售式重整的情况下，创设适用“托管式重整”模式，据此制作重整计划草案提交债权人会议分组表决，各组均依法表决通过。2021年1月21日,旌阳法院作出（2019）川0603破3号之四民事裁定,裁定批准德佳公司重整计划并终止该公司重整程序。根据重整计划，税款债权、职工债权获全额清偿,担保债权按照68%清偿，普通债权综合清偿率从模拟清算条件下的0提升至20%。目前项目整体开发进度已过半，248户居民再无信访。
二、主要做法
案涉问题楼盘的产生与德阳政府倡导城市“棚户区”群众通过市场化方式自主招商改造人居环境的特定历史条件有关，更与业委会的市场参与能力弱、开发企业规模小、资金实力较差且无开发经验密切相关。开发企业以产权调换形式零成本取得案涉土地后，开发过程中所需的拆迁补偿、过渡费资金高度依赖高息民间借贷,股东又多次以股权转让形式转让土地，且为支付股权交易对价将案涉土地设定抵押，进一步加剧开发障碍,引发债务危机。本案审理中，始终坚持围绕还房安置这一重整目标，积极促成德阳市政府以政府批文形式解决了一系列政策问题，克服多重困难，推动项目开发走入正轨。
（一）府院联动机制贯穿重整程序始终
债务人取得案涉土地后，原规划设计方案并未通过行政主管部门审批。基于市、区两级事权划分，旌阳法院提请区政府协调市规划部门多次对案涉项目的规划设计指标及相关事宜进行会商，本着以“尊重历史、实事求是”的原则，市规划部门报请市规委会研究后最终同意沿用原地块取得时的规划设计指标。
按照德阳市政府2014年出台的棚户区改造相关政策，参与重整须向住建部门缴纳近9000万元的还建保证金，巨额保证金产生的财务成本，将使利润本就薄弱的案涉项目已无盈利可能，进而导致多次投资人招募遇冷。为此，旌阳法院再次提请区政府召集相关部门对重整中的政策适用问题进行会商研究，最终决定该保证金可由现金方式改采商业保函替代，大大提升了投资的有效利用率，为成功引入战略投资人创造了有利条件。
重整计划执行期间，市、区两级问题楼盘化解办实际发挥了府院联动机制办公室的作用，在土地合宗、规划许可证、施工许可证办理、按揭银行支持、周边道路拆迁等问题上为项目做好协调服务，确保管理人依法监督下相关部门联动为重整计划执行持续发力。
（二）“托管式重整”模式的创设适用
本案审理中，管理人原拟采用传统的“承债式重整”模式，但鉴于投资人对收购债务人公司股份并无兴趣以及对或有债务的担忧，且原股东罔顾项目实际情况利益诉求过高并坚决不让渡股份，同时为避免法院强裁引发的不必要的信访风险，管理人以假定开发条件下与快速变现条件下的价值对比为基础，以“出售 融资 代建”为基本思路，创设适用“托管式重整”模式，即：在项目清算价值与假定开发销售完成价值之间，由投资人向债务人公司支付一个明确合理的对价，该价款用以支付破产费用、共益债务、按照债权性质以及受偿顺序依法清偿债务人企业的破产债权，基于存在于抵押物即案涉土地上的还迁安置债权（物权期待权）与抵押权的冲突，还迁安置债权属于生存权范畴且先于抵押权设立，故应赋予其超级优先顺位，相应地对抵押债权予以削减，按照裁定确认金额的68%进行清偿；债务人以不可撤销的委托方式将项目的开发经营权交给投资人，投资人自担风险、自负盈亏，全权负责项目的建设、销售、交付（包含还迁安置）、项目税务清算等全部流程，项目剩余资产或收益均归投资人享有；出资人权益不作调整；投资人退出后债务人主体仍然存续，管理人对其整顿后交还原股东。以该模式编制的重整计划草案获得债权人会议包括担保债权组在内所有组别高票通过。
（三）采用“假马竞标”方式招募更优投资人
面对多次公开招募无人有效响应的尴尬局面，在市、区两级政府对相关政策予以书面明确的基础上，为避免再次失败，管理人与意向投资人历经数十轮谈判签署战略投资协议，并收取2000万元履约保证金锁定兜底投资人，以此为基础再采用“假马竞标”方式通过市场检验意向投资人给出的对价是否公允。为保证投资人遴选程序的公正性及最大限度保障债权人的合法权益，在两家意向投资人竞标条件各有优劣的情况下，管理人将相关竞标信息向广大债权人进行书面公开披露，并由两家意向投资人向还迁户债权人进行集中宣讲阐述其重整思路，最终以债权人分组投票方式确定了资金实力雄厚且具备多年房地产开发经验的投资人。
三、典型意义
本案中，法院在受理重整申请后，积极启动府院联动机制，确定了一系列关键的政府政策和经济技术指标，为投资人招募创造了有利的必要条件。同时，在传统重整模式遇阻时，没有“一张方子用到底”，而是紧紧围绕还房安置这个重整目标，利用市场化、法治化方式，指导管理人对多种重整模式在法律框架下进行“微调”适用，并最终成功引入了战略投资人。在重整计划草案拟定中，围绕“安居”这一目标，以审计、评估及偿债能力分析报告数据为基础，运用权利衡平原则，对抵押权予以合理削减，从法理上予以释明，取得抵押债权人的有力支持。同时，以市场为检验手段，通过债权人会议决议、重整计划表决等法律程序将相关商业条款转化固定为法律合约，以法治化手段保障投资人、债权人等各方利益，同时实现了“保交楼、稳民生”的政治任务，彻底化解历史遗留问题和多种矛盾纠纷，有效提升当地社会综合治理水平。
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