REITs自去年6月上市以来,受到了机构以及广大投资者的密切关注,表现非常亮眼。
今天老师带着同学们一起来分析一下11只国产REITs的表现,以及要注意哪些投资风险。
目前在上交所上市的有6家(左侧图),深交所上市的有5家(右侧图)。
行情回顾
为了让同学们能够更加直观地感受REITs的阶段表现,老师给同学们做了一份表格,供大家参考。
通过对比,我们可以清晰地看到,REITs自去年6月以来,上交所REITs平均涨幅为52.23%,深交所REITs平均涨幅为37.47%。
涨幅最小的平安广州广河涨了9.21%,涨幅最大的是富国首创水务涨了117.37%。
看到这样的收益表现,不少小伙伴们惊呆了,“仿佛错过了1个亿”。
对于不关注REITs的同学来说,的确是这样的。
“知识就是财富”,你储备的知识越多,你的投资机会就越大,变现的能力就会越强。
REITs投资方法
投资中国REITs我们可以把它分成五大步骤:
第一步:选出好REITs;
第二步:等待好价格;
第三步:买入;
第四步:长期持有;
第五步:卖出。
国内市场的REITs可以分成两大类,产权类和特许经营权类。
产业园区、仓储物流,就属于产权类的REITs。环保基建、高速公路就属于特许经营权类。
今天,老师主要给大家讲下产权类REITs的投资标准。
第一步:选出好REITs
上交所的公募REITs信息平台:
基础设施公募REITs专栏首页 | 上海证券交易所 (sse.com.cn)
深交所的公募REITs信息平台:
我们以深交所上市的博时招商蛇口产业园为例,找到基金募集说明书。
产权类的REITs我们可以重点关注两项指标:
1.每年营业收入是否长期稳定,且有增长趋势;
2.地段是否好,整体出租率是否大于90%。
通过财务数据可以看到,蛇口产业园的主要资产是万融大厦和万海大厦。2018年、2019年营业收入相对稳定,但2020年,受到疫情的影响,营业收入有所下降。
万融大厦2018-2020年出租率分别为84.25%、81.13%、84.08%。万海大厦2018-2020年出租率分别为85.26%、81.06%、94.36%。万海大厦的出租率只有2020年超过了90%,其它均未超过90%。
我们仅以蛇口产业园作为教学案例,教会大家如何查找好REITs,其它产权类REITs查找方式相似,同学们可以自己练习操作。
第二步:等待好价格
产权类REITs的好价格,我们可以重点参考分红派息率。
历史上美国REITs的分红派息率是在4%-8%之间波动的。
中国REITs是基建为主,也是一个全新的投资产品,底层资产风险略微小于美国的市场,所以我们给出中国REITs分红派息率的合理波动区间在3%-6%之间。
分红派息率大于3%时,REITs具有投资价值,且越高越好,小于3%时需要谨慎。
这里老师要特别提示的是,每个人对于投资的预期收益不同,因此标准可能也会有所偏差,请根据个人的风险偏好,自行抉择,上述内容仅供参考。
特许经营权类的REITs,如何计算好价格,略微有些复杂,老师会在之后的文章中,或者在实践训练营的晚课上给大家进行解读。
第三步:买入
已经操作过REITs的同学都知道,买入分成两种。
第一种是有新发行REITs时,可以在场内或场外提前认购。
场内认购方式比较方便,只需拥有一个证券账户,在认购REITs之前,我们还需要开通相关的权限。
第二种方式就是待REITs上市后,在二级市场进行交易。
二级市场购买REITs的操作,和买卖股票一样,搜索对应的REITs名称/代码,就可以找到并购买啦。
第四步:长期持有
每位同学都应该给自己设定一个止盈止损的目标值,大家的风险承受能力和期望值不同,所以目标值因人而异。
优秀的资产,是值得我们长期持有的。
REITs会将可供分配利润的90%强制分配给投资者,所以投资优秀REITs就是在给自己创造一个优质的生钱资产。
第五步:卖出
在我们持有中国REITs的过程中,【产权类REITs】出现以下两种情况,可以考虑卖出:
第一种情况,产权类REITs分红派息率低于3%时;
第二种情况,当中国REITs持有的项目质量变差时。
所以同学们要掌握分红派息率的算法,以及学会如何分析REITs的经营情况。
【经营类REITs】老师会在今后跟同学们分享。
REITs涨幅过高,该卖了吗?
投资方法我们讲完了,那肯定有同学会问老师,那现在还能参与吗?已经持有REITs该卖出还是继续持有呢?
老师认为,是否参与取决于你对REITs的认知程度,重点参考本次分享的投资REITs的五步法。
已经持有REITs的同学,关键看自己的期望值,以及配置REITs的目的。
另外第三批REITs正在申报审批中,今年有望上市,同学们可以在老师上面发布的两个网址中追踪REITs上市动态。
风险提示
市场风险:
第一,REITs价格大幅波动,价格超过内在价值,带来的风险;
第二,因价格上涨,导致投资者净现金流分红派息率降低的风险。
近期多家基金公司发溢价提醒或直接停牌,主要是为了提示投资者以上两点风险。
经营风险:
因经营不善,导致收益不及预期,同学们要及时关注资产实际的经营情况。
不可抗力风险:
因自然灾害、疫情等不可抗力因素带来的风险,我们无法把控,化解这一风险的方法就是分散配置。
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