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2016年12月公布的案件。
2005年4月6日，李瑶、卢力平（甲方）与王黎明签订《关于房屋转让的协议》（以下简称《协议》），就甲方向王黎明转让诉争房屋事宜，达成如下协议：1、甲方向王黎明转让房产，王黎明于2006年2月底前支付现金90万元。从2005年4月份起，由王黎明支付银行贷款余额（约277.5万元）相应的月供。2、标的房屋的合同面积为415.85平方米，合计总价款为367.5万元。王黎明实际应付甲方90万元，甲方尚有银行贷款约277.5万元（以银行实际数额为准），自动转让给王黎明，在本协议生效日，即王黎明交付首付款时，双方办理交换手续。甲方不得再行出租、转让、处置该房屋。3、若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效。定金10万元作为王黎明对甲方的补偿，王黎明所付余款自动转为房租（现行整套租金为2.25万元／月）。4、甲方承诺，在王黎明付清按揭款项（或提前付清按揭款项）时，甲方协助办理房屋过户手续。5、甲方承诺，在王黎明付清90万元时，甲方即将本房产有关的文件交由王黎明保存。6、甲方违约责任包括下列条款：一是不向王黎明提供相关法律文件；二是不协助王黎明办理出租手续；三是不协助王黎明办理过户手续；四是悔约。若甲方违约，除退还王黎明已付房款外，还应向王黎明赔付定金10万元，并向王黎明支付王黎明所交按揭款的20%作为罚金。
2006年2月24日，卢力平累计已收齐￥90万元整。该《协议》签订前，王黎明已使用诉争房屋。李瑶、卢力平未将《借款合同》交与王黎明。审理中，王黎明提供存折，以证明其还款状况，根据该存折记载，自2005年4月起至2007年9月20日由王黎明支付银行贷款余额，根据记录，还利、还本时间有的在每月的20日前，有的在20日之后。同时，该存折显示，卢力平自行还款的还款时间20日前、后均存在。对该证据形式要件的真实性卢力平予以认可。卢力平提供银行对帐单证明王黎明出现未按上述协议约定按期即每月20日前支付银行月供的情形，对该证据形式要件的真实性王黎明予以认可，但认为该记录记载的时间系银行记帐的时间，不能确认是王黎明还款的真正时间，应以存折记载的时间为准。
2007年8月24日，李瑶、卢力平委托律师向王黎明发出律师函，内容为李瑶、卢力平认为王黎明在2005年4月、7至12月、2006年2月、4月、5月、7月至12月、2007年2月至6月出现违反《协议》约定，未按期支付银行按揭月供的情形，其中有3次连续超过三个月未能按期支付银行按揭月供，王黎明收到该函后，也委托律师向李瑶、卢力平发出律师函，内容为不认为其存在违约行为，望双方履行《协议》。
王黎明2007年9月27日向北京市海淀区人民法院提起一审诉讼，请求：1、请求判令李瑶、卢力平继续履行2005年4月6日签订的《协议》；2、请求判令李瑶、卢力平赔付王黎明定金10万元，支付罚金12.014万元。
李瑶、卢力平提出反诉，请求：1、判令解除王黎明与李瑶、卢力平签署的《协议》；2、判令王黎明支付定金10万元作为对李瑶、卢力平的补偿；3、判令将王黎明所付首付款中的66.5万元转为至2007年10月6日止的房租，并继续计算房租至王黎明实际搬迁并恢复原状时。
一审判决
王黎明与李瑶、卢力平签订的《协议》，系双方自愿且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同签订后，双方应严格予以履行。双方的争议主要在于双方是否存在违约行为？具体分析如下：首先确定李瑶、卢力平是否违约。根据《协议》设定的义务，李瑶、卢力平在王黎明付清90万元时，其将诉争房屋有关的文件交由王黎明，李瑶、卢力平违约责任包括下列条款：一是不向王黎明提供相关法律文件；二是不协助王黎明办理出租手续；三是不协助王黎明办理过户手续；四是悔约。通过法院查明的事实，李瑶、卢力平未将《借款合同》交与王黎明，但此并不能确认其具有违约行为。综观双方签订的协议，双方约定李瑶、卢力平将诉争房屋有关的文件交由王黎明，但并未对文件名称、内容做具体约定，故王黎明认为李瑶、卢力平未将《借款合同》交付即构成违约，法院对此不予支持；关于李瑶、卢力平提出解除合同，是否构成“悔约”，法院认为，虽然双方对“悔约”并未约定条件，但李瑶、卢力平要求解除《协议》系认为王黎明违约在先，从合同的相对性及公平而言，其提出解除《协议》，目的是对自身权益的保护，故并不应认定违约。综上，法院现不能确定李瑶、卢力平在履行《协议》过程中存在违约行为。
其次确定王黎明是否存在违约行为。按照《协议》约定，王黎明的义务为：2006年2月底前分批支付90万元；从2005年4月份起，支付银行贷款余额。若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效。根据法院查明的事实，王黎明在分期支付的90万元中，存在未按约定的时间支付的情况，但最终其在约定的2006年2月底前将款付清，符合双方约定的内容，故此不应认定其违约；关于从2005年4月份起，王黎明支付银行贷款余额问题。王黎明提供的还款存折，具有客观性、真实性，其效力法院予以认证。按照《协议》双方未明确约定每月还款的具体时间，而李瑶、卢力平与银行签订的《借款合同》中约定的借款时间并不能约束王黎明，且该《借款合同》也未交与王黎明，故王黎明按照自己的理解每月月底前还款并未构成违约；关于连续三个月未能按期支付月供一节，王黎明理解为：未能当月支付月供的状况连续三个月，而连续三个月指从时间顺序上三个月不间断，如：1、2、3月。按此理解，王黎明虽存在2005年9月、2006年2月、4月、7月、11月、2007年2月、5月迟延支付月供的情况，但彼此未相连，不存在违约行为。法院对此予以认可。综上，不能确定王黎明存在违约行为。
根据上述，现王黎明要求履行《协议》，理由正当，法院予以支持，但其要求李瑶、卢力平赔付定金10万元，支付罚金120140元，因不能确定李瑶、卢力平具有违约行为，故法院对其该请求不予支持。李瑶、卢力平要求解除双方签订的《协议》，由王黎明支付定金10万元作为对其的补偿；将首付款中的66.5万元转为房租至2007年10月6日并继续计算房租至王黎明搬迁并恢复原状，按照每月2.25万元计算，因不能确认王黎明存在双方约定的违约行为，故法院对其诉讼请求不予支持。据此判决：继续履行双方于2005年4月6日签订的《协议》，驳回双方的其他诉讼请求。
李瑶、卢力平不服上述一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。
北京市第一中级人民法院二审认为，王黎明与李瑶、卢力平签订的《协议》，系双方自愿且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按协议履行。根据《协议》设定的义务，李瑶、卢力平在王黎明付清90万元时，应将诉争房屋有关的文件交由王黎明。但并未对文件名称、内容做具体约定，故李瑶，卢力平未将《借款合同》交与王黎明，并不能确认其具有违约行为。关于李瑶、卢力平提出解除合同，是否构成“悔约”。虽然双方对“悔约”并未约定条件，但李瑶、卢力平要求解除《协议》系认为王黎明违约在先，从合同的相对性及公平而言，其提出解除《协议》，目的是对自身权益的保护，故并不应认定违约。
按照《协议》约定，王黎明的义务为：2006年2月底前分批支付90万元；从2005年4月份起，支付银行贷款余额。若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效。关于从2005年4月份起，王黎明支付银行贷款余额问题。王黎明提供的还款存折，具有客观性、真实性，其效力一审法院已予认证。按照《协议》双方未明确约定每月还款的具体时间，而李瑶、卢力平与银行签订的《借款合同》中约定的借款时间并不能约束王黎明，且该《借款合同》也未交与王黎明，故王黎明按照自己的理解每月月底前还款并未构成违约。关于连续三个月未能按期支付月供一节，王黎明理解为：未能当月支付月供的状况连续三个月，而连续三个月指从时间顺序上三个月不间断，如：1、2、3月。按此理解，王黎明虽存在2005年9月、2006年2月、4月、7月、11月、2007年2月、5月迟延支付月供的情况，但彼此未相连，不存在违约行为。法院对此予以认可。综上，不能确定王黎明存在违约行为。据此，李瑶、卢力平的上诉请求法院不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。
李瑶、卢力平不服上述二审判决，向北京市高级人民申请再审。
北京市高级人民法院再审期间，卢力平、李瑶提交了以下证据：1、北京银行金运支行说明，内容为：卢力平、李瑶2000年11月在我行申请按揭贷款，2005年至2007年期间，该笔贷款多次逾期违约。特别是2007年7月，已构成连续3次逾期。在此期间，我行电话多次联系卢力平及承租人王女士（手机139××××8848），催收欠款。2、北京银行金运支行还款记录单，用以证明：2007年4月20日应还款，实际还款日为2007年6月13日，2007年5月未如期还款。2007年7月20日应还款日，未偿还6月、7月月供。因王黎明连续三个月不按期支付银行按揭月供，经银行催促，卢力平于2007年7月23日自行偿还6.78万元，该款用以偿还5月、6月、7月的月供。2007年12月20日应还款，实际还款日为2008年3月20日，王黎明连续三个月不按期支付2008年1月、2月、3月的月供。3、《支付结算办法》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行贷款通则》、《中国工商银行综合业务核算操作规程》，用以说明按照金融系统的规定及惯例，王黎明没有按期交纳月供，必须先归还逾期部分所有本息，才能归还正常部分本息。
北京市高级人民法院再审认为，《协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均 应按《协议》履行。根据《协议》第4条的约定，“若王黎明连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质自动失效。定金10万元作为对甲方的补偿，王黎明所付余款自动转为房租”。因王黎明多次出现未按期支付月供的情形，按照金融系统的相关规定以及交易惯例，其只有将所欠贷款本息偿还完毕的情况下，才能归还当月的按揭贷款，故其行为已构成连续三个月不按期支付月供。卢力平、李瑶依约有权解除协议。鉴于双方当事人签订协议的目的是转让房屋所有权，迟延支付月供的情况不足以导致房屋买卖不能实现。就现有证据，王黎明已补齐欠款，从保证交易稳定及公平的角度出发，双方应继续履行《协议》。但因王黎明存在未如期支付月供的违约行为，给卢力平、李瑶造成了一定的损失，其应承担相应的违约责任。原审判决部分事实认定不清，该院予以纠正。据此，北京市高级人民法院判决：继续履行双方于2005年4月6日签订的《协议》，王黎明于本判决生效之日起30日内赔偿卢力平、李瑶100万元。
王黎明不服上述再审判决，向检察机关提出申诉，最高检抗诉。
最高院再审对北京市高级人民法院再审查明的事实予以确认。李瑶、卢力平再审中主张王黎明的违约行为导致其遭受巨大损失，但未能举证证明。另查明，因另案执行，案涉房屋已经登记在王黎明名下且被查封冻结。
最高院再审认为，基于检察机关的抗诉及当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点如下：
关于王黎明的履约行为应否被认定为符合《协议》约定的连续三个月未能按期支付银行按揭月供的情形的问题。李瑶、卢力平与王黎明签订的《协议》相关约定内容为，“若王黎明（指王黎明）连续三个月未能按期支付银行按揭月供时，本协议转让性质也自动失效”，上述约定中的“连续三个月未能按期支付银行按揭月供”，到底是指三个月逾期，还是指三个月断供，以及连续三个月断供应否按金融系统的相关规定及交易惯例进行理解，双方各执一词。本院认为，第一，该条约定并未明确每月20日为还款日；第二，此前李瑶、卢力平自行还款时亦存在20日之后还款的情形；第三，李瑶、卢力平未在订约时将《借款合同》交与王黎明，《借款合同》中每月还款日的约定不能直接视为王黎明参与订立的《协议》的组成部分；第四，本案系发生在王黎明和李瑶、卢力平之间的合同履行争议，该合同履行中违约行为的界定与李瑶、卢力平和银行之间借款合同违约行为的界定不应等同，而根据合同相对性，《支付结算办法》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行贷款规则》、《中国工商银行综合业务核算操作规程》等金融系统的相关规定与交易惯例及银行依据上述规定惯例作出的相关认定，至多只能约束作为银行交易相对方的李瑶、卢力平，不能约束作为李瑶、卢力平交易相对方的王黎明，且王黎明客观上也不存在连续三个自然月未予还款的情形，基于上述四点理由，北京市高级人民法院再审关于王黎明的履约行为已构成《协议》约定的连续三个月不按期支付月供及李瑶、卢力平据此依约有权解除协议的认定不能成立，应予纠正。
关于王黎明向李瑶、卢力平赔偿数额的问题。北京市高级人民法院再审判决认定王黎明的履约行为构成连续三个月不按期支付月供，进而认定李瑶、卢力平有权解除协议，但同时又从保证交易稳定及公平的角度出发，对李瑶、卢力平解除协议的诉请未予支持并判令王黎明赔偿李瑶、卢力平100万元，如前所述，王黎明的履约行为并不构成《协议》约定的连续三个月不按期支付月供，故北京市高级人民认定赔偿数额为100万元的前提即不能成立，应予纠正。但李瑶、卢力平因王黎明的履约瑕疵确实受有损失，综合考虑李瑶、卢力平历次审理中主张的赔偿数额及相应的举证情况，本院酌定王黎明应向李瑶、卢力平赔偿10万元较为妥当。
综上，判决如下：继续履行双方于2005年4月6日签订的《协议》，王黎明于本判决生效之日起30日内赔偿卢力平、李瑶10万元。
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