二哥税税念的朋友大家好，我是夏夏。
二哥告诉我们，每个人的经验都值得分享，在这个移动互联网时代，你自己看似不起眼，觉得没什么含量的实践经验通过网络无限放大受众基数后，总是能帮助到一些需要的人，所以要大胆的分享，千万不要觉得只有大师专家才有资格发言，我们小会计的接地气的实操经验也非常有用。
没有太晚的开始，不如从现在就行动，我把自己公司在向个人租入房屋时候如何测算税金，如何倒算开票金额的经历分析出来，希望对大家有所帮助。
做为一个公司，我们必不可少的就是办公场所、当然有些公司还需要一些职工宿舍。
大部分公司不会自己去盖自己的办公大楼和职工宿舍，因为固定资产的投资回收期会非常长，那么唯一的方式就是租用。
不管是向个人租还是向公司租房，出租方都会把税收问题抛给承租方，那么了解租赁环节的税收对一个公司的财务来说就非常必要的，那个人出租房屋到底涉及哪些税？每种税如何计算？
带着这个问题，我直接以图表的方式为大家展示一下个人出租房屋的涉税事项。「以四川省为例」
其他省份具体征收率可能有所差异，比如个人所得税和房产税可能存在差异，实践中还要结合当地税务机关的规定来计算。
住房
非住房
具体我再一一解析一下涉及的各个税种
01
增值税
不动产租赁服务适用税率是10%，但是个人出租房屋不同。
按照国家税务总局公告2016年16号文规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。「国地税合并后都是税务机关了」
具体如下图：
「国地税合并后都是税务机关了」
我们看到，增值税这块如果月租金小于3万元，个人出租住房和非住房这块比照小微企业，免税的，当然没有增值税，随之附征的城建税和附加也是没有的。
个人如果是一次性收取的全年租金，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
当然，这种情况下只能代开增值税普通发票，如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。
个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。
3万以上，按照房屋性质还有不同，住房1.5%，非住房5%。
02
房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率都是12%。
那么个人出租房屋都是有优惠的，出租住房和非住房的又有不同，非住房的要高于住房的税率。
而且每个地方还不同，特别是非住房这块，四川这边根据租金的级别适用不同征收率，而其他地方，比如湖北武汉，直接适用12%。
03
土地使用税
土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
个人出租住房这块是免的，非住房就需要交了，但是这块各地也是有差异的。
04
城建税、教育费附加、地方教育费附加
城建税是跟着增值税走的，增值税免征其就没有。
教育费附加和地方教育费服务也是按照增值税来算，但是月租金超过10万才会有，因为有政策10万以下是免的。
05
印花税
在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳印花税。
但是，个人在出租租房和非租房方面印花税也有差异的，个人出租住房印花税免。
06
个人所得税
个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率
具体实施中个人出租不动产都是有优惠政策的核定的，具体每个地方，以及出租的是住房还是非住房都有差异。
在实际操作中，租入个人房屋还会遇到一个问题，这么多的税费，个人绝大多数是不愿意给你承担的。
我所在的公司就是这样的，由于我公司的在同一个城市的需要设置很多服务点，而这些点的门店大部分是向私人租用的，发票的问题首先是摆在我们面前的一个问题，这个和房东商量是可以让他去税务局代开发票的，但是房东去税务局开发票就会交税，大部分人是不愿意交税的，或者说交了税也会让你把这部分税给他。
企业就算愿意承担这部分税金，但是实际上来说，也是没有合法的扣除凭证的，因为这些税金只能取得以房东为纳税人的完税证明。就算企业在核算上列支了，在企业所得税上也算不上企业与取得收入有关的、合理的支出。不得被允许税前扣除。
我们就会测算，在和房东谈判好其净得之后，我再测算需要缴纳多少税金，然后再倒算一个开票金额，这样来做，虽然会多付出租金，但是如果测算所得税扣除的影响，还是有利于我公司的。
比如，和房东谈判好月租金4万块（不含税），这个也是房东的净得。如果房东按照这个去开具发票，会开一张40600的发票，我们支付40600，同时，他还会涉及到2242的除增值税的其他税费。具体如下：
如果，公司承担着2242的税费，我们只能取得房东名义的完税证明，在所得税汇算时候不得税前扣除，需要做纳税调增2242*25%=560.5。
这个时候，我们会倒算一个开票金额，用40000/(1-0.105%-4%-1.5%)算一个不含增值税的价格42375.13，然后再换算开票数，用42375.13*（1.015）=43010.75
所以，我们只需要让房东去开具43010.75的发票，就能保证他交税后依然拿到40000，而我们也会全额取得发票。
而这一切，我们会比之前多付出43010.75-42842=168.75，但是相比我们纳税调增的数，还是有利的。
每次公司在租房的时候，我都需要根据不同性质的房租的涉税情况，并筹划开票金额。我自己也在工作中做了一套测算表，这也是我多年工作的总结。
非常高兴能通过二哥的平台给大家分享自己的一点点经验，希望能对大家有所帮助，当然，也希望通过这个平台检验一下自己的方法是否正确，是否有更优化的方式。
二哥税税念是一个会计人交流学习的好平台，希望大家多交流，一起学习，共同进步。
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PS:夏夏分享的出租房屋的涉及税金的问题二哥之前也写过，这次她邮件给我他的稿件后，我在她的文稿基础上结合了我之前对房租的涉税情况分析，夏夏把她一套完整的测算底稿发给我，这个底稿我觉得她做的非常好，非常方便，只要输入谈判的不含税价格，就可以测算出开票数，非常用心。
最后，希望大家多多支持这种分享的精神，如果大家都把自己宝贵的经验藏着掖着，其实对大家都不是好事，二哥通过近两年的努力，建立了这个平台，汇集了全国十多万的财会人，如果大家都来分享，必然会碰撞出更多的知识火花。
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