农村土地管理与使用

　　人口红利基本消失后，农村土地红利才刚刚释放。国家也鼓励农村土地承包经营权有序流转，提倡土地适度规模经营，引导工商资本合理参与农业。

　　无论以何种方式从事农业，农村土地都是一个绕不开的话题。但因其复杂和陌生，不少人对农村土地知之甚少，本文做一个简单的梳理，以帮助大家更好理解。

　　一、相关法律法规

　　要对农村土地、土地承包、流转、经营权证、土地征收等有一个基本了解，学学以下四部法律法规是必要的。

　　1、《土地管理法》；

　　2、《农村土地承包法》；

　　3、《农村土地经营权流转管理办法》；

　　4、《农村土地承包经营权证管理办法》。

　　二、土地的两个重点：权属、用途

　　按权属，土地分为国有土地、集体所有土地。按用途，分为建设用地、农用地（未利用地不在讨论范围）。

　　我们比较关心的宅基地，属于集体建设用地。耕地、林地属于农用地，一般为集体所有，也有小部分属于国有。

　　三、主要管理手段

　　各级政府对土地的管理，主要包括：土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地变更登记手续。土地变更登记手续，会在第四点着重说明。

　　1、土地利用总体规划

　　乡镇一级规划，须市级政府审批，其他一般规划，省级政府审批。

　　2、土地年度利用计划

　　在土地利用总体规划下，各级政府会制定土地年度利用计划，以有效实行对建设用地总量控制。

　　四、土地变更

　　如上所述，土地变更涉及到：土地权属（集体变国有），土地性质（农用地专为非农建设用地）。

　　1、土地征收

　　土地征收，事实上是把集体所有资产收归国有，因此，在审批上很严格，超过1000亩（70公顷）就需要国务院审批，而征收基本农田，不管面积大小，一律归国务院审批。

　　2、农用地转用审批

　　被征收的土地，若用作非农建设用地，还须办理「农用地转用审批手续」。如果征收的农用地，未超出总体规划、年度利用计划，则由原规划审批机关同意即可。

　　五、耕地保护制度

　　为了守住18亿亩耕地红线，土地管理法对耕地保护制度做了详细说明。包括：土地占补平衡、基本农田保护、耕地闲置处理等。

　　土地占补平衡：按照「占多少，垦多少」原则，确保开垦的耕地面积不低于被占用耕地面积。

　　基本农田保护：这个好理解，不赘述。

　　耕地闲置处理：

　　如果企业占有耕地用作非农建设，连续2年未开工使用，县级政府可无偿收回。这点应该高度重视。

　　至于承包方（农民）连续2年弃耕则强制收回的规定，现实中执行得少。我老家很多水田多年闲置，政府也基本不过问。

　　土地经营权流转后，受让方（承租方）若闲置土地如何管理，上述法律法规中似乎无规定。现实中，一些农业企业租赁土地后，多年撂荒的现象是有的。

　　六、农村土地承包

　　国家提倡的农村土地「三权分置」，系指所用权归集体、承包权归农户、经营权可流转。土地承包，调节的是发包方（镇、村集体组织）与承包方（主要指村集体成员）之间法律关系。

　　1、绝对多数决

　　土地承包方案，须经集体经济组织的村民会议三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。

　　2、农转非

　　承包方全家迁入设区市，转为非农业户口，承包土地应交回集体。其他情况，不得收回。

　　3、妇女保护

　　妇女结婚，如在嫁入地未取得承包土地，则原承包地不得收回；若离婚或丧偶，无论是否在原居住地生活，只要其后来未取得承包地，则原承包地不得收回。

　　对在农村仍处于弱势地位的女性而言，这种法律上的安排，有力地保证了妇女合法权益。

　　七、土地承包经营权流转

　　农村土地承包经营权流转，是近几年很受关注的话题，《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》均作了详细规定。删繁就简，我认为把握好以下几点即可：

　　1、流转方式

　　土地流转有互换、转让、转包、入股、出租等方式，跟工商企业、城市白领相关的，其实就一种：出租。

　　2、流转程序

　　如何走流转程序，取决于流转协议签订对象、流转土地性质。大致有四种方式：

　　跟承包方（农户）直接签，与一般的租赁没什么区别。双方签订流转协议，一式四份，合同双方各执一份，发包方（一般为村集体）、乡镇经管站各备案一份。签协议前，作为受让方，应该复印承包方的承包合同、土地经营权证（有些地方确权颁证还未完成）。同时，为保险起见，可以要求镇经管站做合同鉴证。

　　与中介方（发包方、产权交易组织）签。发包方（村集体）、产权交易组织，作为承包方（农户）的受托方，代为签署。这时，需要补充双方的委托协议。目前，全国各地的农村产权交易所正在积极开展这项业务。

　　统一流转。如果一家企业，因经营需要，须承包村里几十户农民的集中连片土地，一个一个签费时又费力。这时，村集体可与转让农户签订委托协议，企业再与集体签署流转合同。

　　流转村集体未承包用地。村集体组织，除了大部分土地会发包给农户，还有少部分未承包用地，包括机动地，和承包方依法、自愿交回的土地。

　　如果企业要承租这种形式的土地，则需要村民会议三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。

　　3、政府职能

　　目前，乡镇经管站主要提供合同鉴证、台账查询、备案登记等服务。不过，各地经管站的服务意识、认识程度很不统一，有些很配合，有些就难说了。

　　要把农村土地产权盘活起来，有效发挥占有、使用、收益等权能，离不开规范、活跃的农村产权交易市场，离不开高效、专业的中介组织，也离不开相关数据的信息化、电子化。惟其如此，方能摆脱「靠关系、看脸色」的基层常态，让更多的工商资本、社会资本进入农村、农业，既能像百度李彦宏一样有「前瞻布局」，也能免除后顾之忧。