本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon,
其实现房销售这件事真还挺吸引人的,大家可以想象下,如果有一天真的全面实现现房销售了,会是什么样的画面?
当你到达销售现场时,想要哪套房子可以直接拿下,付款后这套房子长啥样,精装用的哪家品牌全都一清二楚,甚至连售楼处、样板房都可以节省掉了。
相比大概要等待2年,且还可能烂尾的期房,意味着所见即所得的现房,自然更靠谱些。
当然,以上画面都是我们最容易对现房销售产生的最初印象,那么你有没有想过伴随着现房销售背后,还会有哪些问题出现。
比如现房销售后房价是跌还是涨,如今市场的现房到底卖得怎样,而对于开发商来讲,是否一定愿意选择现房销售呢?
甚至就连你以为的现房,或许也只是卖不出去的尾盘期房。
所以今天想和大家聊的就是,现房销售这件事,背后真的没有我们想象得那么简单。
一、先来看看,全国现房销售进行到哪一步了
就当下的现房规模来说,已经在实行现房销售的城市其实还蛮多的。
在2022年,超过全国14%现房销售规模占比水平的城市就有16个。
此外,我们还可以注意到现房销售比例较高的大多都是北方城市,比如黑龙江、天津以及吉林。而浙江、贵州、四川这些东部或西南地区城市来说,比例都相对较低,其中最低的青海,占比仅4%。
首先,来说下全国占比最高的海南。
作为全国第一个推行现房销售的省份,到目前为止,海南至少已经有81个商品住宅项目都需要通过现房销售,并且这些年海南的现房销售占比,一直都处在上升趋势。
从2020年的20%到2022年39%的占比
换句话说,去年在海南每销售的10套住房里,其中有4套都是现房。
当然,海南的现房出售占比能如此之高,其实也离不开政策调控的支持。
早在2020年3月海南就发布相关通知要求此后新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度,后来经过3年改革试点,海南自然也能比其他城市更快提升自己现房销售的占比。
除海南外,还有两个城市比较特殊,占比23%的北京和20%的上海。
按理说作为北京、上海这样一线城市,即使是期房销售,也应该完全不愁卖才是,为什么现房销售的比例能超过20%。
其实也是因为,要想在这两座城市取得预售许可证的标准都比较高。
就拿上海来说,对于高层住宅,基本要到结构成型才可以报批预售证,所以等到预售证快下来了,其实房子差不多也就是现房状态了,而这些现房大部分也都是在崇明、金山、奉贤这样的郊区。
当然,规模也只是一个侧面,还有一个不能忽视的迹象就是,现房销售的趋势确实有所回升。
自2017年推出资管新规征求意见稿,地产融资收紧后,房企们对现金流回款的要求增加,现房销售趋势下降。
而在2021下半年停工断贷的刺激下,消费者对期房的交付越发担心,基于挽回行业信心的基础上,很多房企也才选择开始加入了现房销售。
于是我们看见,从去年开始现房销售占比就已经开始回升,甚至这样的趋势还延续到了2023年。
就在今年1月,全国住房和城市建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”,不到一个月的时间。
数据来源:CRIC
广东、山东、四川、安徽、河南多个省份都纷纷开始表示支持,争着当那个最先吃螃蟹的人。
从2022年到2023年,我们看见不少城市都在开展现房销售且这个趋势还在不断增加。
二、那么,现房销售的真实情况又是怎样的呢?
有没有想过从拿地到交付,怎么也得2年以上的时间,为什么我们突然就能在市场上看见那么多的现房呢?
一个关键的点就是,不少的现房其实都是原来的期房尾盘。
我整理了全国部分城市现房出售的情况:
可以看见这些现房,大部分其实都是期房后期加推。
比如去年8月在深圳出售的现楼新房华晖瑞禧家园,据销售小姐姐说该楼盘本来已经分给回迁户,但是现在公司又重新买回来,再次备案卖出,目前在卖的就是楼盘2A栋的18~26楼,一共43套,此外整个过程也完全没有宣传,就草草在售楼处贴了一张A4广告打印纸。最后的结果可想而知,43套现房只认筹了3套。
图片来源:大胡子看深圳
还有类似于扬州的德辉天玺湾,项目于2014年开盘,到现在开盘9年后还有几套房源可售,并且房价还在不断降低。
图片来源:扬州房地产观察
项目均价也从8000元/平涨至13500元/平,后又降至12800元/平。
如今为了清盘单价仅1万出头,也就比9年前的开盘价高出大概2000元/平。
更有甚者,就连我们看见的大量开发商推行的现房销售活动,其实也是为了去库存。
数据来源:CRIC
从去年开始,不少房企都开始现房销售活动,这样的活动也就是想通过低价换回款的方式来减轻自己的库存压力。但是无论是首付分期、买房送车、还有送物业费等活动,效果其实也并不明显。
以时代中国为例,去年7月这家房企借着举办安心购房节的活动,将自己大湾区8城19个楼盘,包括广州、佛山、珠海、中山等地区的楼盘都投入了现房销售之中,且这些项目多为尾盘或积压存货。
而从最后的结果来看,2021年时代中国的库存现房占比约为8%,现房节后,2022年中期报告中,不降反升,甚至快到10%。
如此说来,从市场反应来看,如果楼盘本身就是期房尾盘,或仅仅是开发商为了去库存而做的营销噱头,这样的“现房”,其实并没有真正促进住房市场的销售。
三、更困难的是,现房销售还很难大面积实行
首先要明确的就是,为什么房企会喜欢实行预售制。
一来通过预售制,项目只需几个月就能开盘,可以快速实现现金的回流,二来由于产品预售的原因,后期具体的交房时间对于开发商来说也会相对可控。
而如果是换作是现房销售,动辄长达2~3年的开发周期,项目所需的资金成本自然更大,这样的情况下当然不适合一直以来提倡高周转的房企们。
因此第一点就是,开发商其实并不愿意去做现房销售。
举个例子,杭州就曾经在2021年8月,有作为现房销售试点的10宗“竞品质”地块,最终无一列外,全部流拍。
并且紧接着在12月份立马调整,从“竞品质”变成不再要求现房销售的“定品质”,连土拍市场一向火热的杭州都是如此,其他城市想在土拍市场做现房销售难度可想而知。
那么,就没有城市狠下心来全面进行现房销售吗?
当然有,海南。
但即使是全面去做现房销售的海南,3年现房改革后,更多也是散状式的实现现房销售。
自2020年3月推行现房销售后,海南合计出让住宅性质土地超80宗,但这些土地主要还是集中在两个区域:海口和三亚。
数据时间截止至2022年7月
单海口、三亚就占到总数的60%还要多,其余大部分市县也就是个位数。
而就算是出让了38宗住宅用地的海口,其中商品住宅也只有16宗,由此可见想要进一步提高海南如今39%的现房销售占比,还有一段不小的距离。
但是这还没完,我们假定当有城市去推行现房销售,也有开发商愿意去执行,现房销售就能百分百顺利吗?
其实这样也会出现一个问题,那就是现房房价的上涨。
好比北京的首个现房销售项目中铁兴创·逸境,该项目企业拿地时销售指导价每平方米5.9万元,项目一期为期房,仅二期为现房,而一期期房在售均价为每平方米5.5万元,二期现房还未定价预估均价每平方米6万元,对比下来现房销售每平方米还要高出5000元。
这一点其实也不难理解,现房开发周期更长,加上房企的融资成本也在增加,难免这部分成本就会抬高现房的价格。
但对于刚需购房者来说,这样的差价是否能够接受也还是个问号。
四、所以,我们可以来感受下现房销售到底面临着哪些问题?
从市场销售来说,大部分的现房其实都是原来的期房,要么是尾盘,要么就是房企库存,慢慢熬成的现房,而这样的现房往往也很难去化掉。
从开发商来看,真正愿意做现房销售的开发商太少,要想全面开展现房销售或许意味着新一轮的房企洗牌。
即使真去做了,也还很可能导致现房成本的增加。
一句话来说,理想很丰满但现实很骨感。
如今现房销售的趋势确实越来越浓,但不得不承认的是,在已经经历29年预售制的今天,要想立马过渡到全面实现现房销售,一切都还任重道远。
本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon
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