为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。“这一政策改变银行此前单一的依赖抵押物价值保障为依据的贷款投放模式，商业银行可根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是表示。《金融时报》记者了解到，目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。该政策出台有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。“对一些有良好的经营资产，但现金流紧张、资产负债率比较高的企业来说，如果能根据企业经营性物业现金流的状况来决定是否发放贷款，则能够将企业整体风险尽可能地最小化。”李宇嘉分析称。相比于项目建设阶段发放的房地产开发贷款，经营性物业贷款额度较高、期限较长，且用途相对灵活。《通知》明确，经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求，也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。有业内人士分析称，在此前增量时代，房地产融资靠的是房价和地价上涨预期，这一逻辑在存量时代是难以维持的。因为房价和地价很难保持上涨。这时就需要发挥企业存量物业经营价值和现金流价值的最大化。“经营性物业贷款期限比开发贷还要长，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，远比开发贷三年以内的周期要长。而且现金流良好的物业，其利率会比较低。”有专家表示，这有助于让有市场、有前景、有竞争力、有暂时困难的优质房企增强信用、防范化解风险，满足合理融资需求，有效地助力符合条件的不同所有制房地产企业纾困解难、增强信心、轻装上阵、大胆发展。除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，对于经营性物业贷款用途，《通知》还明确“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券”。“按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。”中指研究院研究副总监徐跃进对《金融时报》记者表示。
