Real Estate Investment Trust
▲世联评估
REITs介绍
REITs被誉为一种颠覆传统地产的金融模式，那么什么是REITs？REITs是“Real Estate Investment Trust”的复数缩写，即房地产投资信托基金。它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按分配给投资者的一种信托基金。从本质上讲，REITs属于资产证券化的一种方式，同样需要基础资产即房地产的未来有持续稳定的现金流为支持。
REITs具有稳定且较高的收益、投资门槛较低、可以优化投资组合、开发商可以获得税收优惠、且部分替代银行信贷、并降低政府的运营成本等优势，这些优势无疑将推动未来中国REITs的快速启动和发展。
REITs发展现状及前景
〔1〕
国际发展现状
美国：REITs在1960年诞生于美国，从起步到成长，再从成熟到高速扩张，经过半个多世纪的发展，截止2015年年底，美国共有244只上市的REITs，占当时全球总数的60%，总市值达9,300多亿美元，合约64,000亿人民币。
日本：日本2001年建立REITs上市系统，当年9月首个REITs上市。经过十几年的发展，截止2016年第三季度，日本共有REITs56支，总市值达1,100多亿美元，合约7,500亿人民币。
澳大利亚：澳大利亚1971年推出REITs，经过四十多年的发展，截止2015年年底，澳大利亚共有47只上市REITs，总市值约890亿美元，合约6,100亿人民币。
〔2〕
我国发展现状
香港：我国香港2003年8月颁布《香港房地产信托投资基金守则》，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，香港共有10只上市REITs，总市值约300亿美元，合约2,000亿人民币。
台湾：我国台湾地区2003年7月颁布《不动产证券化条例》，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，台湾共有5只上市REITs，总市值约20亿美元，合约140亿人民币。
内陆：2005年11月，我国商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议，我国内陆首次提出开展REITs；2009年，央行联合银监会、证监会等部门成立“REIT试点管理小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业；2014年11月，根据住建部和有关部门的部署和要求，北上广深4个特大城市将先行开展REIT发行和交易试点工作；2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，积极推进房地产投资信托基金试点。2017年2月14日，中国证券投资基金业协会召开党委扩大会议，协会将研究推动“公募基金 资产证券化”的房地产投资信托基金（REITs）模式，实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展。
我国的REITs起步较晚，但近年来明显加快了推出的步伐，另外由于受到相关法律法规未出台的限制，目前房地产物业多为非标准的类REITs和CMBS的资产证券化产品。我国内陆市场第一只符合国际惯例的公募REITs产品鹏华前海万科REITs，于2015年6月8日正式获批落地，但由于我国相关法律法规尤其是相关税收政策尚未出台，时至今日第二只产品仍未面世。
我国自2016年10月以来出台了一系列的房地产新政，在房地产去杠杆、抑制资产泡沫以及商业银行房地产信贷紧缩的大背景下，房地产企业传统融资渠道日益困难，逐渐开始重视资产证券化等新型融资渠道。另外从国家意志层面，我国为完善房地产金融架构，拓宽国民对大宗房地产投资渠道，一直在积极加快REITs的正式出台。REITs近在咫尺、呼之欲出。
〔3〕
发展前景
在我国REITs的规模方面，据相关部门统计，截至2016年底，全国逾107万亿各项贷款余额中商业性房地产贷款余额为26.7万亿，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重粗略估算，我面房地产资产证券化规模总量约为一个16万亿的巨大市场，这实实在在是一个巨大的蛋糕将要摆在面前。
而对于与REITs息息相关的评估行业，同样也是蓝海一片。以日本最大的不动产评估公司日本不动产研究所为例，目前该公司总营业额中50-60%为咨询业务，而咨询业务中50-60%为资产证券化的业务，其中REITs的后续业务占主要部分。可想而知，在传统银行等评估业务日益难做的背景下，即将到来的REITs业务即将是一个新型的战场，评估公司则需要积极拓展和备战，迎接这场没有硝烟的商战。
REITs尽职调查
兵马未动，粮草先行，在REITs尚未真正出台之际，我们需要厉兵秣马，积极备战。而作为评估公司在REITs最核心的工作——尽职调查，我们评估师究竟尽职调查些什么呢？这是我们首先需要考虑并且需要积极准备的。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2015年9月10日发布了《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（以下简称《指引》），该《指引》明确了REITs物业评估内容包括了物业状况评价、物业市场调研和物业价值评估。其中物业状况评价指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动；物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动；物业价值评估，是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。《指引》对这三方面均进行了详细的指引，本文不再赘述。由于REITs的业务核心工作是预测未来现金流及价值，本文将对尽职调查重点内容按照物业类型的不同针对预测未来现金流及价值影响因素进行重点剖析。
根据美国REITs的发行情况，其房地产物业类型主要有公寓、零售地产、写字楼、工业仓储、酒店等类型。那么我们将一一进行剖析其各自比较重要的尽职调查内容。
通过以上对不同物业特点进行入手，小编从影响物业收入和支出的各因素进行全方面剖析，将其差异性和特点进行一一罗列介绍，以便我们评估师在日后REITs尽职调查工作上能够有的放矢、重点突出，提高整个尽职调查工作的效率和质量，提高我们评估业在REITs中各类型中介如律所、会计师事务所、评级公司等的形象。
等风来，拥抱REITs
风将至，云帆起。作为REITs的重要的参与方，我们评估公司应该在如何做好尽职调查工作上，厉兵秣马，事先做足功课，以达到胸有成竹，届时可以轻松应对。让我们等风来，迎接拥抱REITs的到来吧！
联系客服
