租赁资产评估

2018年4月25日，住建部和证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 要求，对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法。现行的评估方法有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。由于我国目前租售比很高，同一物业按市价评估要比按收益评估价格高很多，如果按市价评估会导致投资者的收益过低，如果像目前有些证券化产品，按评估的市价进行发行，而租金又只能满足利息的支付，没有多余的现金支付本金，本金完全靠原始权益人回购才能实现，就加大了证券化的风险，与前边要求的中等风险和收益不符。为了安全，《通知》还要求房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估。