因不可抗力因素导致的商业地产租赁合同履行障碍纠纷诉讼代理策略

导读

    

    由于不可抗力导致不能实现合同目的的，可以解除合同。但如不可抗力只是导致合同暂时不能履行的，当事人不能随意解除合同，在不可抗力事件排除后，应当继续履行合同。只有在不可抗力的发生致使合同部分或者全部不能履行，且导致当事人订立合同的主要目的在采取一切必要合理措施后仍无法实现时，当事人双方才可以解除合同。

案情简介

    2015年3月30日，A公司向B公司承租上海市静安区北京西路XXX号XXX楼整层。涉案房屋所在大楼于2000年7月25日取得消防验收合格的意见书。2014年、2015年，国*大厦消防设施检测合格。A公司进驻后进行了二次装修。

       2015年4月24日，A公司向上海市静安区公安消防支队(下称静安消防支队)申报涉案房屋办公室内装修工程消防设计审核。6月24日，静安消防支队出具建设工程消防验收意见书：“该建设工程不符合国家有关消防规范、地方标准和原审核要求，具体情况如下：一、未提供消防设施的检测报告，不符合《建设工程消防监督管理规定(119号令)》第二十一条规定。二、部分走道两侧的隔墙未隔至楼板底部，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第6.2.4条规定。鉴于以上情况，该建设工程消防验收不合格。”

    之后，B公司向**集团公司申请国*大厦消防排风系统改造，获批准，由**集团公司进行改造招标采购和施工，至2015年10月20日完成，后A公司拒绝再次申请消防验收。

      2015年9月17日，A公司向B公司发送电子邮件，称：因B公司原因导致国*大厦未取得消防验收合格证，存在安全隐患，不符合使用标准，不能实现合同目的，在A公司给予的几个月宽展期内仍未解决消防事宜，至今未能取得消防验收合格证，故通知解除双方签订的租赁合同，要求退还已付全部款项并赔偿装修费用、经济损失。2015年9月19日，B公司复函A公司，称：国*大厦于2000年消防验收合格；A公司装修消防验收未通过，系因今年5月消防验收标准的提升，消防排烟量不能达到新标准，B公司将于10月20日前完成该整改工程，并递交审批；A公司未因此受到行政处罚并导致不能正常办公，B公司不认可A公司以此事由解除租赁合同。

      2015年10月30日，A公司搬离涉案租赁房屋，并于第二日将B公司诉至上海市黄浦区人民法院，请求解除合同并要求B公司赔偿A公司损失。后B公司提出反诉，请求确认从A公司搬离日起算，合同解除，并要求A公司承担违约责任。

      A公司的诉状、代理意见及庭审陈述围绕合同解除作以下主要陈述：1、因消防部门已认定租赁房屋不符合租赁标准，且继续使用会受到行政处罚，所以B公司交付的房屋不符合合同约定，存在严重安全隐患，导致A公司合同目的不能实现；2、B公司超过四个月仍未完成排风系统的改造，导致A公司长期不能取得消防合格证，合同目的不能实现。

      吴俍君律师代理的B公司在答辩状、反诉状、代理意见及庭审陈述中围绕合同解除作以下主要陈述：1、因消防标准提升而消防不达标属于合同履行过程中出现的不可抗力，且该不可抗力属于一时性不可抗力；2、B公司在收到A公司的消防整改意见反馈后一直努力进行消防整改；3、B公司在整改期限内一直口头告知A公司整改进程，但A公司却在未做任何告知的前提下提出解除合同于法无据；4、A公司在2015年4月至2015年10月30日期间，一直正常使用房屋，不存在因不可抗力导致合同无法继续履行的客观情况。

法院判决与裁判观点

     法院判决认为：B公司承租涉案房屋时，该房符合消防验收标准；2015年5月1日起颁布实施新版《建筑设计防火规范》，消防验收标准提升，涉案房屋所在国*大厦需进行消防排风排烟系统改造。A公司于2015年6月24日的涉案房屋装修工程消防验收未通过，原因一是上述消防验收标准的提升，二是A公司装修的部分走道两侧的隔墙未隔至楼板底部。新的部门规章的实施属于不可抗力因素，B公司据此于2015年6月底启动对涉案房屋所在国*大厦进行整改的进程，A公司未举证证明其因此影响房屋使用或B公司不合理拖延整改，故A公司以此为由解除合同，不符合法律规定和合同约定，因此其要求B公司退还已付租金、支付违约金的诉请，法院不予支持。

      A公司未支付2015年10月1日至30日的租金和物业管理费，并于10月30日搬离涉案房屋，构成违约。因此，B公司要求确认双方签订的租赁合同于2015年10月30日解除的诉请，本院予以支持，……

       后A公司提起上诉但又撤回上诉，本案一审判决生效。

诉讼策略

（一）本案涉及的主要法律问题

      1、不可抗力致使合同目的不能实现的，应重点区分不可抗力导致合同不能履行的时间状态（一时或永久）。

    由于不可抗力导致不能实现合同目的的，可以解除合同。但如不可抗力只是导致合同暂时不能履行的，当事人不能随意解除合同，在不可抗力事件排除后（守约方应依据合同法第94条第（三）款规定，对相对方进行书面催告，在合理履行期限后，相对方仍迟延履行或不履行合同主要义务的，守约方才能行使合同解除权），应当继续履行合同。只有在不可抗力的发生致使合同部分或者全部不能履行，且导致当事人订立合同的主要目的在采取一切必要合理措施后仍无法实现时，当事人双方才可以解除合同。

      本案中，消防规范的更新导致租赁房屋二次消防审查不通过属于典型的不可抗力因素导致的合同履行障碍，但该不可抗力因素B公司可以采取补救措施予以排除，因此该不可抗力属于一时性不可抗力。此时，A公司应依法履行催告义务，督促B公司在合理的期限内完成大楼消防的整改，提供符合消防标准的房屋。但A公司在合理期限内并未履行催告义务，而是直接发函解除了租赁合同。由于A公司的不当行为，其诉讼不仅无法实现所期望的目的还需承担相应的不利后果。

  

 2、合同目的不能实现应如何证明

      因合同目的不能实现而解除合同适用于迟延履行、不能履行、不适当履行、拒绝履行等各种违约形态，且无需进行催告。司法实务中，判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现(根本违约)，需根据违约的具体形态，结合案件情况，通过各种因素和标准斟酌判断。

    本案中，A公司承租房屋的根本目的是办公，而非其他用途，在A公司接到消防部门的整改意见书时，应当停止使用房屋，并向B公司重申合同目的并表明合同履行现状，同时督促B公司在合理期限内尽快完成整改。另外在阐释合同目的时，A公司的客观行为需与其所陈述的合同目的一致。即，A公司在接到消防整改意见书后，应停止使用租赁房屋而不是将其投入面试使用，因为一旦投入他用，即表明了其合同目的的多样性，最终难以在不履行催告手续的前提下，证明其合同目的不能实现并解除租赁合同。

（二）A公司败诉的主要原因

1、A公司未能正确认识基础事件的法律性质，其解除合同的请求权基础不明。

      首先，A公司在收到消防部门的验收意见书后第一时间里应明确，该消防不通过的原因系不可抗力因素。A公司在承租房屋时，国*大厦的消防整体验收是合格的，而后A公司在二次装修时消防不通过的主要原因在于法律规范的变更，这属于不可抗力因素。但直至诉讼中，A公司仍不明确界定该事件起因的法律性质，这是其败诉的重要原因。

      其次，A公司合同解除请求权基础不明确。A公司给B公司发送的合同解除函提及解除合同的依据为合同约定，但在诉讼过程中，又变成了法律规定，前后表述混乱。事实上，本案在合同没有约定的情况下，解除合同所依据的法律规范比较复杂。即，A公司所依据的第一层法律规范应是合同法第94条第（一）款：“因不可抗力致使不能实现合同目的”，第二层法律规范应是合同法第94条第（三）款：“当事人在迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行时可以解除合同。”

      再次，如果A公司认识到消防未能通过系不可抗力因素造成，并明确请求权基础，A公司可在2015年6月24日收到消防部门的《验收意见书》后，停止使用房屋，并立即发函给B公司，向其陈述消防验收未能合格的原因并给出合理期限请求B公司尽快修复房屋。事实上，如果A公司在第一时间给B公司发函，要求其尽快进行消防整改，并给出合理整改期限的（例如：3个月），B公司则很难在第一时间证明A公司给出的期限不合理，A公司或许能实现合同解除的目的。

2、A公司对合同目的不能实现的依据解释错误。

      本案第三次开庭审理时，A公司答复审判长询问，认为解除合同理由为“消防不过关”，并确认其作为“合同目的不能实现的依据”，但A公司也承认之后曾使用该房屋用来面试。

      试想，消防不过关是合同目的不能实现的依据么？A公司承租房屋是为了使用，其做何使用才是承租房屋的真正目的。因此，本案中A公司合同目的不能实现的证据应当是其在合理的期限内“不能正常办公”，而不是“消防不过关”。消防不过关只是不可抗力因素，并不是合同目的不能实现的证明。法院最终判决：“新的部门规章的实施属于不可抗力因素，B公司据此于2015年6月底启动对涉案房屋所在国*大厦进行整改的进程，A公司未举证证明其因此影响房屋使用或B公司不合理拖延整改，故A公司以此为由解除合同，不符合法律规定和合同约定，其诉请不予支持。”

3、A公司应锁定其租赁房屋的目的并进行举证。

     A公司在诉讼过程中，提出合同目的不能实现系其不能正常使用租赁房屋。但法院在审查合同目的不能实现时，一般会考察合同签订时约定的目的及实际使用情况。为此，B公司补充提供A公司员工进出大楼的登记记录，证明A公司使用租赁房屋是用来面试员工的，即使在存在消防问题期间，A公司也一直在使用房屋。A公司并未对此直接回应。

    具体到本案中，房屋使用会区分为：为合同目的进行的使用和不能实现合同签订时的目的而进行的使用。如果A公司举证：该房屋在合同签订时是为办公用途，并提供证据予以佐证（其有这样的证据），但因消防问题无法正常投入办公使用而只进行了人员面试，便可以说明其租赁房屋不能实现合同签订时的目的。且不论其诉讼请求权基础是否正确，从抗辩效果看，至少法院在合同履行的违约责任认定上不会将过错完全归咎于A公司。

4、A公司未能就合同目的不能实现或B公司迟延履行合同义务提出证据，给B公司留下了反证的空间，为B公司摆脱责任提供了机会。

      事实上，在消防部门作出消防整改意见书时，A公司未在第一时间书面向B公司提出整改要求，整改近5个月后才完成。B公司在收到诉状后，经过代理人的综合评判，认为在当时的情况下，B公司很难说明自身在合同履行过程中没有过错，因此需要对“整改合理期限”这一事实进行补强说明。庭审时，因A公司在事件发生后不作为，不能明确“合理的整改期间”，以及B公司有行为瑕疵，B公司代理人遂通过诉讼技巧将“整改合理期限”的说明义务由法庭赋予了B公司，并提供了补强证据，这为B公司获得胜诉确定了重要基础。

案件总结

（一）本案为一时性不可抗力事件的法律处理给出了标准范式。

      因不可抗力致使不能实现合同目的而向相对方提出解除合同时，守约方应慎重考虑是否能提供客观证据证明以下两个法律核心要件：一、不可抗力因素是否导致合同永久不能履行；二、不可抗力因素是否导致合同目的完全不能实现。如不可抗力因素在合同履行过程中出现，但并非完全导致合同无法继续履行或仅为一时履行不能的，守约方应向相对方履行催告手续，督促并赋予相对方合理的期限排除不可抗力导致的合同履行障碍，并提供守约方合同目的不能实现的客观依据。只有在相对方迟延履行或者以自己的行为表示不履行上述义务且导致守约方主要合同目的不能实现时，守约方才能依法提出解除合同。

（二）事实是案件的基础，把握案件事实并选择有利的请求权基础是案件获胜的关键。

    本案“整改的合理期限”这一核心事实争议在开庭前被B公司反复论证评估。该事实提出的主体不同是否会对案件结果造成影响？由不同主体提出会对案件的进程造成怎样的影响？如果由B公司提出比较有利，如何提出？B公司是否可以提交相应的证据对该事实予以补强？最终达到何种证明标准法官会形成对B公司有利的心证？经过反复研究，我们向当事人提出了处理意见，后通过庭审的质证和发问环节，我们成功将这一事实的论证权赋予了B公司，为案件胜诉奠定了重要基础。

      另外，请求权基础的确定也很重要。如果A公司在事件发生的第一时间就准确认清合同解除的请求权基础：即A公司所依据的第一层法律规范应是合同法第94条第（一）款：“因不可抗力致使不能实现合同目的”，第二层法律规范应是合同法第94条第（三）款：“当事人在迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行时可以解除合同”。其完全可以在事件发生后发函给B公司，要求其尽快履行维修义务，若其发函后，B公司一直未完成维修义务且不能准确告知A公司维修的合理期限，则A公司很有可能会实现其诉讼目的。

（三）代理人应具备对案件具体的事实，抽象的法律，复杂的个性和错综的社会背景之间进行合乎逻辑和社会价值观念的推理能力。

    本案是新版《建筑设计防火规范》实施后，上海市范围内第一例承租方以该规范更新，业主方未能及时整改，导致合同目的无法实现为由提出的解除租赁合同案件，本案的法律适用及裁判结果直接关系到上海市众多楼宇消防改造进程和房屋租赁的延续性和稳定性。A公司在提起诉讼的时候，应当对上述情况进行客观评估，并确定有证据证明B公司违约达到相当严重程度后再提出诉讼。因为法院在裁判时亦会考虑到本案可能引发的社会效果，如守约方不能提出有效证据证明另一方存在严重的违约事由，且不可抗力所导致的消防问题不会造成严重的社会隐患时，则维护整个商业租赁市场的稳定和正常运行就是法院裁判所需首先考量的因素。