文|于春辉
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中国金茂控股集团有限公司（简称“中国金茂”）是世界五百强企业之一中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业。2004年，中国金茂前身方兴地产在香港注册成立，并于2007年在香港证券交易所成功上市。2009年，公司针对金茂集团的收购协议全部完成，正式完成重组整合。2015年9月，集团正式更名为中国金茂，明确了城市运营商的战略定位。2018 年公司销售金额达到 1280 亿元，正式成为千亿房企。目前中国金茂聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，已成功进驻四十余座核心城市，并致力于成为中国领先的城市运营商。
中国金茂
城市运营发展战略
及其业务模式解析
城镇化迈向都市圈阶段，形成城市发展三大难题，智慧服务型城市构建迫在眉睫。目前，我国城镇化水平正在由大型城市城镇化迈向都市圈、城市群。据统计，2019年我国城市化率超过了60%，人口、资本创新要素以及投资进一步向都市圈集中，与此同时城市更新速度远不如城镇化进程，都市圈交通一体化水平不高、分工协作不够、协同发展体制机制不健全等困境开始暴露，并形成都市圈发展三大难题：
一是都市圈发展存在空间结构失衡问题，目前都市圈布局仍为 “城市中心-近郊新城-远郊乡村”的同心圆模型，这会产生要素流通效率缓慢、城市治理成本较高等问题；
二是城市产业升级发展面临严峻挑战，城镇化不断发展，过去依托低成本承接产业转移的粗暴模式难以为继，需要构建生态，做好产业基建。
三是城市产生新需求，开始由以“管控”为主向以“服务”为主的城市运营模式发展。针对都市圈发展阶段三大难题，也可以看出，在当前城镇化都市圈阶段，城市拥有着巨大的更新空间，智慧服务型城市发展构建迫在眉睫。
图-城市运营模式由“管控”向“服务”模式靠拢
中国金茂抓住城市更新机遇，构建“城-人-产”发展思路，驱动城市向智慧服务型城市靠拢。都市圈阶段，原先以华夏幸福产业运营商为代表的依托产业转移，解决区域从“0”到“1”的发展机会将逐渐减少。中国金茂另辟蹊径，抓住城镇化进入到都市圈、城市群产生的城市更新空间，且当地政府端由于缺乏资金、产业资源支持以及当地城投公司高品质城市开发能力较弱，由此产生高品质城市合作开发诉求，便与政府展开合作，构建“城-人-产”发展思路，并依托旗下拥有高档商业、酒店、住宅等多种产品打造经验，驱动项目落位，并通过做好城市运营，联合政府构建城市智慧家居、智慧安防、智慧交通、智慧医疗等智慧服务运营体系，打造出高品质智慧服务城市，在此基础上筑巢引凤，吸引人口聚集，产业集聚,实现产业高效协同，资源高效联动，解决城市从“1”到“100”的发展。
不同于金茂传统地产“快周转”模式，在“城-人-产”战略逻辑基础之上，中国金茂城市运营业务模式主要以资本和规划作为核心驱动，推动城市功能升级和产业升级。
其中“两驱动”中规划驱动指中国金茂基于多年实践积累的对城市潜能的远见，及城市运营项目规划落地实践经验，为城市进行整体性、系统性的规划；资本驱动指金茂利用国资背景，拥有雄厚的资本实力和良好信用背书，同时成立金茂资本作为资本创新平台，在城市运营过程中探索房地产基金及PPP创新型模式，目前已经发行包括城市运营创新孵化母基金在内的多只基金，预计2019年资产管理规模达到300亿元。
“两升级”城市功能升级是中国金茂在高端商业、酒店、写字楼领域一直拥有优质资源和运营优势，通过打造高端商业综合体定义城市价值。产业升级方面，中国金茂积极发挥国内外优质产业资源整合能力，形成大文化、大健康、大科技三大产业体系，并依托国资政治背景以及资本驱动，按照大文化、大健康、大科技三大产业方向进行产业导入。最终通过“两驱动”带动“两升级”，支撑“城-人-产”一体化的金茂战略模式不断推进。
图-中国金茂“两驱动、两升级”业务模式
产品体系：
城市核心综合体、
城市新城、
特色小镇
中国金茂从空间、时间、内涵三个维度，定义了城市核心综合体、城市新城、特色小镇三类城市运营项目，三类项目在业态选择上均以住宅、商业、办公等多业态综合体为主。其中，城市新城主导产业导入和集群发展，以商住办一体为主；城市综合体坐落于城市核心区位，以商办为主；特色小镇着重依托旅游资源，形成“旅游度假、健康休闲”于一体。
图-中国金茂三种城市运营产品类型
中国金茂之所以构建以住宅、商业、办公、教育、绿建等多业态综合体为主的三类城市运营项目，主要依托以下三种优势。
一，金茂凭借曾经打造的金茂府、金茂酒店、金茂大厦等一系列高端标杆产品的经验并且旗下的金茂酒店是上市平台，可以实现多业态一体的发展；
二，依托金茂府系项目的产品力口碑可以提升住宅溢价，同时帮助城市运营项目住宅去化；
三，尽管金茂的城市运营项目以多业态综合体为主，但在仍需依托产业内容培育的部分项目中，金茂也可依托中化集团的国资背景、品牌价值和产业集群，直接对接中化集团产业集群，为城市运营注入创新资源。
图-中国金茂城市运营项目多业态综合体
投资策略：
华东区域为主，
聚焦一二线
中国金茂城市运营项目投资以华东区域为主，集中于一二线城市。截止到目前，金茂城市运营项目已拓展至20个，其中华东区域13项，占比巨大。在城市能级方面，地级市11项，省会及直辖市9项，且所有项目基本集中在一二线城市。
中国金茂城市投资集中在华东区域、及一二线城市经济发达地带基于两大因素。一是依托央企背景，和当地政府有议价空间，能够在一二线城市获取到项目；二是发达区域政府能够辨识品牌差异，理解区域建设“品质”升级和优质教育医疗配套资源对高端人才的吸引力，并引进真正能带来长期税收的产业，而且可以牺牲地价去换取——这样的需求，是可以和金茂的特长匹配的。
图-中国金茂城市运营项目区域及城市能级分布
图-中国金茂城市运营项目全国布局
融资策略：
依托低融资成本
打通多元化融资渠道
金茂融资成本较低。目前在金融去杠杆，信贷额度收紧，房企融资显得愈加困难的背景下，中国金茂利用其国资背景以及不断增长的综合实力，融资成本能够常年保持在5%左右，处于行业领先水平，使其能够忍受产城项目长周期的运营。
图-2015-2018年中国金茂融资成本
依托于5%的低融资成本，金茂打造出多元化融资渠道。除发行公司债等传统融资方式外，也利用ABS、熊猫票据等新型融资方式进一步为企业输血。例如在传统融资方面，2019年8月，公司成功发行了20亿人民币公司债券（第二期），本期债券为5年期固定利率债券，票面利率仅为3.65%；在新型融资方式上，2018年6月25日，平安证券-中化保理-金茂供应链金融资产支持专项计划资产支持证券取得无异议批复函，本次ABS项目将采取分期发行方式，金额不超过100亿元。
此外，在国家对房企金融端的调控力度不断加大的情况下，引入中国平安，借助后者强大的资金支持，将能够进一步扩充金茂的融资渠道。
图-中国金茂融资案例
图-中国金茂股权结构
招商体系：
依托金茂资本
确立三大产业方向，
进行产业导入
运营体系：
产与城融合发展的
智慧城市运营体系
城市运营项目产业导入之后，中国金茂再利用金融资本平台，在城市完善的配套及服务的基础之上，依托集团资金支持及资源支持进行产业投资布局。
在资金支持方面，2018年设立城市运营创新孵化平台，总规模100亿元人民币(首期规模30亿元人民币)，由金茂资本管理运营。金茂资本将发挥城市运营创新孵化平台优势，设立城市运营基金、产业股权投资基金、开发型基金、持有型基金和海外基金等基金平台，为包括众多具有独角兽潜质的创业组织在内的企业提供全产业链条的专业化服务。
在资源支持层面，金茂资本将为园区企业嫁接国内外金茂产业资源，提供场景应用支持，加速技术落地与应用，加速企业成长。与此同时，金茂资本也将发挥自身资源优势，提供广泛的技术、人才、管理和再融资等专业支持。此外金茂资本也将依托麦格理的国际化网络资源，积极搭建国际国内双投资平台，推进跨境交易，以创新型产品为境内外资本带来高质量投资机会。
基于以上资金及资源支持，金茂资本围绕“大科技、大文化、大健康”三大领域，展开产业投资布局，并将产业与城市的物业开发、酒店经营、商业中心等核心业务板块深度融合，构建出产城融合的智慧城市运营体系。
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